Neue Bestimmungen für den Hausbau 2023

Das EEG schreibt vor, dass Photovoltaikanlagen noch stärker zum Einsatz kommen sollen. Ab 2023 ist eine Verdopplung des Anteils des Stromverbrauchs durch erneuerbare Energien vorgesehen.

Deshalb wird nun auch die Einspeisung in das öffentliche Stromnetz wesentlich einfacher, denn die EEG-Umlage entfällt – genau wie der Erzeugungszähler bei den meisten Bestandsanlagen, der auch bei gemieteten Anlagen abgebaut werden kann.

Außerdem gelten für PV-Anlagen, die nach dem 30. Juli 2022 installiert wurden, höhere Vergütungssätze für die Einspeisung.

Nehmen Sie Ihre Photovoltaikanlage ab 1. Januar 2023 in Betrieb oder hat Ihre Anlage eine Nennleistung unter 8 kWp, so dürfen Sie darüber hinaus auch bei Maximalleistung allen erzeugten Strom ins öffentliche Netz einspeisen. Denn 2023 neu errichtete Anlagen bis zu 25 kWp können fortan 100% der Nennleistung einspeisen und nicht wie vorher festgelegt 70%.

Durch die Anpassung des EEG werden ab jetzt auch Anlagen bis höchstens 20 Kilowatt Leistung gefördert, die beispielsweise auf Carports, Garagen oder im Garten aufgestellt werden – Dachinstallationen waren zuvor obligatorisch für einen Förder-Antrag. Es muss für die neue Fördermöglichkeit nur ein Nachweis erbracht werden, dass Ihr reguläres Hausdach nicht für eine PV-Anlage geeignet ist.

Dazu kommt, dass rückwirkend Anlagen mit einer Leistung von bis zu 30 kWp ab dem 1. Januar 2022 von der Einkommens- und Gewerbesteuer befreit sind. Anlagen mit einer Maximalleistung von 30 kW müssen dann nur noch online registriert werden, eine schriftliche Freigabe des Anlagenbetreibers genügt. Netzbetreiber müssen auch bei der Installation nicht mehr anwesend sein.

Nicht zuletzt müssen private Haushalte, die kleine Photovoltaikanlagen anschaffen, ab Januar 2023 keine Umsatzsteuer mehr für diese zahlen und auch keine Gewerbeanmeldung mehr durchführen – die Einnahmen aus dem Betrieb der Anlage sind wie gesagt nun auch nicht mehr zu versteuern. Für alle, die bereits über eine Solaranlage verfügen, gilt: Bis Ende 2022 wurde wie gewohnt gezahlt, ab 2023 werden auch bereits bestehende Anlagen von der Steuer befreit.

Des Weiteren soll es ab 2025 ein Online-Portal für digitale Netzanfragen für eine geplante Photovoltaik-Anlage geben.

Zwar existiert noch keine deutschlandweite solare Baupflicht, also die zwingende Nachrüstung oder der Einbau von Solarthermie- und PV-Anlagen bei Bestandsimmobilien und Neubauten, aber auf Länder-Ebene wurden entsprechende gesetzliche Regelungen in unterschiedlichem Umfang beschlossen.

Baden-Württemberg

Das Land im Südwesten ist ein absoluter Vorreiter, was eine breite Solarpflicht angeht. In Baden-Württemberg erhalten Sie schon seit 2022 nur eine Baugenehmigung für Nichtwohngebäude, wenn eine Solaranlage auf dem Dach installiert wird. Dies gilt auch für neue Wohngebäude, sowie seit 2023 auch bei bestehenden Eigenheimen, bei denen Dachsanierungen erfolgen.

Bayern

In Bayern sind nur Gewerbe- und Industriedächer wie auch die Dachflächen öffentlicher Gebäude und Einrichtungen ab März 2023 von der Solarpflicht betroffen, eine generelle Regelung wurde vorerst nicht getroffen. Ab dem 1. Juli 2023 ist diese Vorgabe auch für übrige Nicht-Wohngebäude wie agrarwirtschaftliche Neubauten gültig. Wird eine umfangreiche Dachsanierung durchgeführt, so ist die Installation einer PV-Anlage ab dem 1. Januar 2025 auch für gewerbliche Bestandsimmobilien unabdingbar. Für Wohngebäude ist die Solarpflicht ab dem 1. Januar 2025 angedacht.

Berlin

In Berlin müssen bereits alle öffentlichen Gebäude mit PV-Anlagen ausgestattet werden. Ab dem 1. Januar 2023 tritt die allgemeine Solarpflicht aber auch für Wohngebäude im Neubaubereich und bei Dachsanierungen ein. Ausnahmen sind Gebäude, deren Grundfläche 50 Quadratmeter unterschreitet oder wenn Häuserdächer nicht für Solaranlagen geeignet sind.

Bremen

In Bremen ist geplant, dass ab 2023 alle Neubauten mit Solaranlagen ausgestattet werden. Später folgt dann auch die Solarpflicht bei größeren Dachsanierungen von bestehenden Gebäuden. Aktuell gilt diese jedoch noch nicht (Stand: Januar 2023).

Hamburg

Hamburg hat verabschiedet, dass ab 2023 alle Dächer von Neubauten mit Solaranlagen ausgestattet werden sollen. Bei Bestandsgebäuden gilt bei einer Sanierung der Dachhaut die Pflicht erst ab 2025. Vorschriften können allerdings auch Ausnahmen finden: Wenn die Amortisationsdauer einer Photovoltaikanlage beispielsweise länger als 20 Jahre beträgt, dann kann die Solarpflicht entfallen. Gleiches gilt, sollte eine Installation technisch nicht umgesetzt werden können. Im Gegensatz zu Berlin gibt Hamburg keine Mindestgröße der Anlage vor.

Hessen

Im Land Hessen ist das Solargesetz recht locker gestrickt: PV-Anlagen müssen nur auf Großparkplätzen und staatlichen Gebäuden errichtet werden.

Niedersachsen

In Niedersachsen muss ab dem 1. Januar 2023 mindestens 50 % der Fläche von Gewerbedächern mit Solaranlagen versehen werden, Wohngebäude sollen zumindest so konstruiert sein, dass später eine Solaranlage nachgerüstet werden kann. Eine allgemeingültige Solarpflicht soll in Niedersachsen ab dem 1. Januar 2025 in Kraft treten.

Nordrhein-Westfalen

In NRW besteht die Solarpflicht für Parkplätze ab 35 Stellplätzen, ab 2023 soll dies auch öffentliche Gebäude, ab 2024 gewerbliche Neubauten und ab 2025 private Neubauten mit einschließen. Für Bestandsgebäude ist ab 2026 bei einer substantiellen Dachsanierung geplant, dass eine Solaranlage eingebaut werden muss.

Rheinland-Pfalz

Ab dem 1. Januar 2023 ist in Rheinland-Pfalz die Installation einer PV-Anlage auf Gewerbe-Neubauten und Parkplätzen ab 50 Stellplätzen verpflichtend, private Neubauten sind nicht betroffen.

Schleswig-Holstein

Schleswig-Holstein hat zunächst ab 1. Januar 2023 die Pflicht zur Installation von PV-Anlagen für neue Nichtwohngebäude und Parkhäuser eingeführt. Dies betrifft ebenfalls bestehende Nichtwohngebäude, wenn über 9 % der Dachfläche saniert werden, wie auch Parkplätze ab 100 Stellplätzen.

Immobilien, die vererbt oder verschenkt werden, sollen 2023 strenger bewertet werden. Ergo fallen die Bemessungsgrundlagen für Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren und somit auch die Steuerlast eventuell höher aus als die Jahre zuvor. Seit 2023 werden Immobilien nämlich gemäß dem ‘gemeinen Wert’ und dem aktuellen Marktniveau bewertet. Hierdurch erhöht sich in einigen Fällen wahrscheinlich die steuerliche Bemessungsgrundlage aufgrund der höheren Grundbesitzwerte und damit möglicherweise auch die Progressionsstufe bei der Erbschaftsteuer.

Um Energie einzusparen, die Nutzung erneuerbarer Energien zu fördern und dabei die Umwelt zu schonen, wurde 2020 das Gebäudeenergiegesetz verabschiedet.

Ab Januar 2023 treten einige dazugehörige Änderungen beim Hausbau in Kraft.

Nach § 92 GEG werden nun Baufamilien und Eigentümer:innen aufgefordert, Nachweise zu erbringen und Leistungserklärungen abzugeben, um zu beweisen, dass das Gesetz und die Anforderungen eingehalten werden.

Die Anpassung des GEG gibt vor, dass Neubauten ab 2023 mindestens im Effizienzhaus Standard 55 errichtet werden sollen, also ist der erlaubte Jahres-Primärenergiebedarf für Neubauten nicht wie bisher 75 % des Primärenergiebedarfs des Referenzgebäudes, sondern nur noch 55 %. Ab 2025 ist dann beim Neubau nur noch der Energiestandard 40 zulässig. Wollen Sie Ihren Primärenergiebedarf berechnen, dürfen Sie auch dann anteilig selbst erzeugten Strom aus erneuerbaren Energien mit anrechnen, wenn Sie diesen vollständig ins öffentliche Netz einspeisen.

Die Grunderwerbsteuer ist eine der wichtigsten Nebenkosten beim Grundstücks- und Immobilienerwerb. Je nach Bundesland beläuft sich die Abgabe auf bis zu 6,5 % des Kaufpreises. Zum 1. Januar 2023 haben Hamburg und Sachsen die Grunderwerbsteuer von 4,5 beziehungsweise 3,5 auf jeweils 5,5 % erhöht.

Die bisherige KfW-Förderung für das Effizienzhaus 40 mit dem ‘Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude’ (QNG) läuft bis Ende Februar 2023 weiter.

Im März startet als Neuaufsetzung der KfW-Neubauförderung mit etwas anderen Richtlinien unter der Schirmherrschaft des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz sowie des Bundesbauministeriums die Bundesförderung ‘Klimafreundlicher Neubau (KFN)’. Ins Augenmerk werden vor allem der CO2-Ausstoß sowie die generellen Treibhausgasemissionen der Gebäude gelegt. Das heißt, die Vorschriften bezüglich des Heizens werden verschärft: Zulässig sind nur noch Anlagen für Biomasse wie Holzspäne oder Ähnliches, wenn nicht mehr als 205 mg/m3 Feinstaub erzeugt wird. Mit zinsverbilligten KfW-Krediten unterstützt werden Neubauten oder Immobilienkäufe mit Energieeffizienz 40, noch mehr Förderung ist erhältlich, wenn es sich um Gebäude mit dem Siegel ‘Nachhaltiges Bauen Plus’ oder ‘Nachhaltiges Gebäude Premium’ handelt.

Dazu sollen ab Januar 2024 strenge Anforderungen an die Geräuschemission von Außengeräten wie Luftwärmepumpen gelten.

Ab 2023 gilt für Vermieter:innen die Klimaabgabe. Seit 2021 muss fürs Heizen mit Öl oder Erdgas eine zusätzliche CO2-Abgabe gezahlt werden. Alle, die zur Miete wohnen, mussten bis dato diese Kosten auch bei unzureichender Isolierung alleine tragen, doch nun müssen auch Vermieter:innen anteilig hierfür aufkommen.

Je weniger nachhaltig und energieeffizient ein Haus ist, desto mehr müssen Vermieterinnen und Vermieter von der CO2-Umlage übernehmen. Sanieren sie mit ressourcenschonenden und klimafreundlichen Technologien, dann sinkt auch der Anteil an den CO2-Kosten.

Die Zins- und Kostenentwicklung für den Hausbau der letzten Zeit scheint nahezulegen, dass der Wunsch vom Eigenheim für viele Familien unerreichbar und nur ein Privileg der Vermögenden ist.

Eine Lösung hierfür soll unter anderem ab Sommer 2023 als Nachfolgeregelung des Baukindergeldes die neue Wohneigentumsförderung sein. Mit der Wohneigentumsförderung sollen gerade Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen staatlich beim Weg ins Eigenheim entlastet werden, und zwar mit zinsgünstigen Darlehen. Zielgruppe sind Haushalte mit einem Einkommen von bis zu 60.000 Euro pro Jahr, weitere 10.000 Euro für jeden Sprössling werden angerechnet – gefördert werden allerdings nur Gebäude mit hoher Energieeffizienzklasse, da das Geld aus den Fonds der Klima- und Transformationskasse stammt.

Seit dem 01.01.2023 soll durch die neue Wohngeldreform für Geringverdiener Wohngeld PLUS eingeführt werden, um mehr Personen in das Programm mit aufzunehmen und den Kreis der Wohngeldberechtigten zu erweitern. Dazu soll der Betrag monatlich erhöht werden und ungefähr verdoppelt werden.

Worum handelt es sich bei dem Wohngeldzuschuss? Nach dem WoGG (Wohngeldgesetz) dient der staatliche Zuschuss der wirtschaftlichen Absicherung, um allen Menschen ein angemessenes und gerechtes Wohnen zu ermöglichen. Es unterscheidet sich in Mietzuschuss und Lastenzuschuss – je nachdem, ob man zur Miete oder in der eigenen Immobilie wohnt.

Die Reform beinhaltet drei Komponenten:

1. Wohngeld / Lastenzuschuss
   Damit mehr Menschen zukünftig auf Wohngeld zurückgreifen dürfen, wurde ab Januar 2023 das Wohngeld PLUS eingeführt. Dazu wurde die Höhe des monatlichen Betrags um fast das Doppelte erhöht, sowie die Grenze für Anspruch auf Wohngeld verschoben, somit werden mehr einkommensschwache Haushalte entlastet.
2. Heizkosten
   Ebenfalls soll es eine langfristige Komponente geben, um bei den gestiegenen Heizkosten auszuhelfen. Dies soll als Pauschale eingeführt werden und bedeutet, dass pro 1,20 Euro pro Quadratmeter Wohngeld ausgezahlt wird.
3. Klima
   Die Komponente fürs Klima soll abfedern, falls Mieten sich durch energetische Sanierungen oder energieeffizienten Neubau erhöht werden. Es soll einen Zuschlag von 0,40 Euro pro Quadratmeter auf Höchstbeträge geben.

Abhängig ist der Betrag des Wohngeldes von der Miethöhe und der finanziellen Belastung der Eigentümer:innen. Es spielen auch das Einkommen und die Anzahl der Mitglieder im Haushalt eine Rolle.

Keinen Anspruch auf Wohngeld haben vermögende Menschen und solche, die an Immobilien verdienen.