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Beleihungswert

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Unter dem Beleihungswert versteht man den Wert, den ein Kreditinstitut für einen Gegenstand festlegt, der als Sicherheit für einen Kredit dienen soll. Er entspricht jedoch nicht der Höhe des tatsächlichen Kredites, sondern stellt den Betrag dar, den die Bank höchstwahrscheinlich für den Gegenstand erhalten würde, wenn der Kredit nicht zurückgezahlt werden kann.

Nur wenige Menschen sind in der Lage einen Hausbau zu finanzieren, ohne zusätzliches Geld auszuborgen. Meist erfolgt die Finanzierung durch Beleihung des zu bauenden Hauses selbst. Um festzustellen wie viel Geld sie auf diese Sicherheit verleihen darf, ermittelt die Bank den Beleihungswert.

Da die Laufzeit von Immobilienkrediten üblicherweise sehr lang ist, muss das Kreditinstitut damit rechnen, dass sich der Verkaufswert des Hauses in dieser Zeit nicht nur erhöhen, sondern auch verringern kann. Deshalb wird bei der Berechnung der Höhe des tatsächlich möglichen Betrages ein Abschlag vom aktuellen Beleihungswert vorgenommen. Das Ergebnis, die sogenannte Beleihungsgrenze, ist die maximale Höhe des Kredites auf die Immobilie.

Das Bausparkassengesetz schreibt vor, dass ein Kredit auf eine Immobilie höchstens 80 Prozent des Beleihungswertes betragen darf. Meistens wird aber eine noch niedrigere Summe vereinbart, um ganz sicher zu gehen. Das ist auch für den Kreditnehmer von Vorteil, da ein niedrigerer Kredit leichter zurückzuzahlen ist.

Wie wird der Beleihungswert berechnet?

Die Beleihungswertermittlung hat durch einen Sachverständigen der Bank und zu deren Kosten zu erfolgen. Eine Weiterverrechnung von Gutachtenskosten an den Kreditnehmer kommt zwar vor, ist jedoch eigentlich unzulässig. Bei der Berechnung können drei verschiedene Verfahren zum Einsatz kommen:

Das Vergleichswertverfahren wird vor allem für Grundstücke und Wohnungen verwendet. Dabei wird der Wert über Vergleiche mit den Kaufpreisen ähnlicher Objekte festgelegt.
Für Eigentumshäuser wird dagegen meist das Sachwertverfahren angewandt. Der Wert des Grundstückes und der Bauwert des Hauses werden zu einem Gesamtwert addiert.
Ist das Haus für die Vermietung bestimmt, kann auch das Ertragswertverfahren eingesetzt werden. Dabei werden die zu erwartenden Mieterträge berechnet und mit dem Sachwert verglichen. Der ermittelte Beleihungswert liegt üblicherweise über dem Sachwert, aber unter dem Ertragswert.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert?

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Preis, den sie aktuell bei einem Verkauf höchstwahrscheinlich erzielen würde. Er kann daher relativ genau anhand der Marktlage berechnet werden.

Der Beleihungswert wird dagegen unter Annahme eines zukünftigen Verkaufes am Ende der Kreditlaufzeit berechnet. Das bedeutet, dass er schwer vorhersehbare Marktschwankungen mitberücksichtigen muss. Deshalb liegt der Beleihungswert fast immer unter dem Verkehrswert.

Was heißt Beleihung 60?

Üblicherweise kann der Kreditnehmer bei der Inanspruchnahme eines Immobilienkredites zwischen mehreren Optionen wählen. Bei 80 Prozent des Beleihungswertes nimmt er die aufgrund der Beleihungsgrenze maximale zulässige Geldsumme auf. Eine Beleihung zu 60 Prozent stellt dagegen üblicherweise das niedrigste Angebot dar.

Bei Inanspruchnahme der 60 Prozent Option gelten niedrigere Zinsen. Es muss aber auch mehr Eigenkapital für die Baufinanzierung aufgebracht werden. Wer genügend Erspartes hat, ist mit dieser Option dennoch am besten beraten, da die Rückzahlung leichter und das Risiko, das frisch gebaute Haus aufgrund unerwarteter finanzieller Probleme gleich wieder zu verlieren, geringer ist. 60 Prozent des Beleihungswertes stellen gleichzeitig auch die maximale Kreditsumme bei Realkrediten dar.

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