Hausneubau - Was ist beim Kaufvertrag zu beachten?

Auch wenn Immobilien-Kaufverträge immer eine individuelle Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer darstellen, weisen sie doch ähnliche Muster auf.

Der Immobilien-Kaufvertrag

Ein Kaufvertrag ist allgemein eine Vereinbarung zum Erwerb des Eigentums an einer Sache gegen Zahlung eines Kaufpreises. Das ist bei Immobilien-Kaufverträgen nicht anders. In der Regel besteht bei Kaufverträgen Formfreiheit, auch mündlich getroffene Vereinbarungen sind wirksam. Bei Immobilien-Kaufverträgen gelten jedoch strengere Anforderungen. Für sie ist eine notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b Abs. 1 BGB). Das setzt die Schriftform voraus.

Immobilien-Kaufverträge ohne Notar sind nichtig (§ 125 BGB). Nur im Fall der Auflassung und Eintragung im Grundbuch kann ein nicht-notarieller Kaufvertrag ausnahmsweise doch wirksam werden. Dieser Fall ist aber kaum relevant.

Grundsätzlich sind Käufer und Verkäufer bezüglich der inhaltlichen Gestaltung des Kaufvertrags frei. In der Praxis kommen häufig standardisierte Musterverträge zum Einsatz, die von den Notarkammern erarbeitet worden sind. Diese Vertragsmuster bieten einen allgemeinen vertraglichen Rahmen, der Vertragstext wird dann im Hinblick auf die Gegebenheiten konkretisiert, angepasst und ggf. erweitert.

Der Bauträger-Kaufvertrag

Häufig werden Neubauvorhaben über Bauträger verwirklicht. Auch hier findet ein Immobilienkauf statt, für den ein Kaufvertrag vereinbart wird. Die Besonderheit besteht darin, dass ein Kauf bereits vor Errichtung des Baus erfolgt.

Verträge mit dem Bauunternehmen stellen eine Kombination aus Kaufvertrag und Werkvertrag dar. Bei der Kaufvereinbarung geht es um den Erwerb des Grundstücks, beim Werkvertrag um die Herstellung des Bauwerks. In der Regel werden beide Vertragsteile in einer Vertragsurkunde zusammengefasst. Die Anforderungen an den Bau werden dabei in einer Baubeschreibung festgelegt, auf die in der Vertragsurkunde verwiesen wird.

Eine weitere Besonderheit ist, dass die Zahlung des Kaufpreises bereits während der Bauphase - je nach Baufortschritt - erfolgt. Auch Bauträgerverträge bedürfen der notariellen Beurkundung.

Im Kaufvertrag für ein Haus wird der Kauf des betreffenden Objektes mit dem Kaufpreis festgelegt, darüber hinaus regelt der Vertrag weitere Rechte und Pflichten der Vertragspartner.

Kann man aus einem Kaufvertrag für ein Haus aussteigen?

Grundsätzlich sind Verträge dazu da, eingehalten zu werden. Ein Widerrufsrecht steht Ihnen - in sehr engen Fristen - nur bei Tür-zu-Tür-Geschäften zu. Den Kauf eines Hauses können Sie in der Regel nicht rückgängig machen - es sei denn, der Verkäufer willigt in eine Vertragsauflösung ein. Das tut er in der Regel nur, wenn eine Abstandszahlung geleistet wird. Und diese ist berechtigt.

Ein bestelltes Haus wird sofort in den Produktionsablauf des Herstellers eingeplant. Wird dieses Haus nun zurückgenommen, hat das Unternehmen eine Produktionslücke, die keineswegs dadurch geschlossen werden kann, dass man das nächstfolgende Haus vorzieht. Der Haushersteller kann also durch einen Rücktritt vom Vertrag Schaden erleiden. Und insofern ist gegen eine Abstandszahlung (Stornierungsgebühr) nichts einzuwenden - zumal dann nicht, wenn diese im Vertrag ausdrücklich erwähnt ist.

Der Notar ist so etwas wie der neutrale Sachwalter bei der rechtlichen Abwicklung eines Immobilienkaufs. Er stellt sicher, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für den Kauf erfüllt sind, entwirft den Kaufvertrag, beurkundet ihn und kümmert sich um die rechtliche Abwicklung.

Konkret bedeutet das:

• Er prüft im Vorfeld die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse der jeweiligen Immobilie (Grundbucheinträge, Baulasten, Vorkaufsrechte, evtl. Verpflichtungen usw.).
• Er entwirft den Kaufvertrag. Der Vertragsentwurf muss zwar nicht zwingend vom Notar erstellt werden, aus praktischen Gründen ist das aber meist der Fall. Der Notar steht auch beratend und für Auskünfte zur Verfügung.
• Der Notarvertrag muss dem Käufer mindestens zwei Wochen vor dem eigentlichen Notartermin zur Prüfung vorliegen. Beim Notartermin wird der Vertrag unterzeichnet und vom Notar beurkundet. In der Regel wird der Notar dabei auch ermächtigt, die weiteren Schritte zur Abwicklung durchzuführen.

Was passiert nach Abschluss des Kaufvertrags?

Erst mit der Grundbucheintragung wird der Käufer zum Eigentümer. Nach der Unterzeichnung und Beurkundung kümmert sich der Notar um die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch. Er zeigt der zuständigen Grunderwerbsteuerstelle den Kauf an und klärt eventuelle Vorkaufsrechte mit der Gemeinde.

Sind alle rechtlichen Hürden genommen, teilt der Notar dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Die Zahlung erfolgt entweder über ein Notaranderkonto oder direkt auf ein Konto des Verkäufers. Mit der Zahlung des Kaufpreises findet üblicherweise auch die Übergabe statt.

Liegt - nach Zahlung der Grunderwerbsteuer - die Unbedenklichkeitsbescheinigung der Grunderwerbsteuerstelle vor, veranlasst der Notar dann die Eigentumsumschreibung.

Bis es zum Abschluss eines Kaufvertrags kommt, kann einige Zeit vergehen. Mancher Kaufinteressent möchte sich daher sein Wunschobjekt schon gerne vorher sichern. Einige Makler bieten Interessenten gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr an, wodurch das Objekt eine bestimmte Zeit keinem anderen Interessenten offeriert wird. Die rechtliche Zulässigkeit solcher Gebühren ist allerdings umstritten, ebenso deren Wirksamkeit.

Eine - selten genutzte - Form der Interessentenabsicherung ist der Vorvertrag. Das ist eine für beide Seiten rechtlich verbindliche Vereinbarung zum Abschluss des eigentlichen Kaufvertrags. Der Vorvertrag bedarf ebenfalls der notariellen Beurkundung und ist mit zusätzlichen Kosten verbunden. Besser ist es, sich mit dem Verkäufer direkt zügig einig zu werden.

Reservierungsvereinbarung oder Vorvertrag machen nur dann Sinn, wenn aus bestimmten Gründen der Abschluss eines Kaufvertrages länger dauert als sonst üblich.