Neubau, Hauskauf, Sanierung - Was bringt ein Baugutachter?

Baugutachter sind - juristisch gesprochen - Bausachverständige. Als solche sind sie nicht nur in der Lage, Fachwissen mit Sachverstand anzuwenden. Sondern brechen Sachverhalte so herunter, dass sie auch ein Otto Normalverbraucher versteht - als schriftliches Gutachten. Ein unabhängiger Baugutachter kann Zeit und Geld sparen. Je unmissverständlicher der Bauvertrag, desto geringer das Risiko späterer Nachbesserung. Während des Baus legen rechtzeitige Zwischenabnahmen den Finger auf Baumängel. Drum gilt auch hier,je früher ein Fehler erkannt wird, desto leichter lässt sich gegensteuern. Zu Projektende kontrolliert der Baugutachter zudem die Endabrechnung und prüft auf Mängel, bevor Gewährleistungsfristen ablaufen.

Zu den Leistungen zählen u. a. und je nach Bedarf:

• Analyse von Schwachstellen (Thermografie, Prüfung Energiepass, Feuchtemessung, Schimmel, Wärmedämmung)
  
• Bewertung von Baumängeln bzw. Bauschäden
  
• Bodengutachten, Brandschutzgutachten, Versicherungsgutachten
  
• Kontrolle von Baumaßnahmen (Sanierung, Renovierung, Umbau)
  
• Wohnflächenberechnung
  
• Immobilienbewertung
  
• Hilfe bei Beantragung von Fördergeldern
  
• Prüfung von Planungsunterlagen, Ausschreibungen und Verträgen
  
• Bauberatung inkl. Kostenvergleich vor Projektstart
  
• Kontrolle Bauausführung (ausführende Gewerke/ Handwerksleistungen)
  
• Abnahme von Teilabschnitten (z. B. Rohbau)
  
• Beurteilung von Bauzeitunterbrechungen
  
• Projektabnahme
  
• Rechnungsprüfung
  
• Beweissicherung
  
• fester Ansprechpartner (für Bauherr/Bauunternehmen)
  
• Auftritt als Gerichtsgutachter
  
• Hilfe als Schiedsgutachter um Rechtsstreit zu vermeiden

Sie planen ein Haus von Grund auf neu zu bauen? Angebote einholen, vergleichen, Kosten kalkulieren, Bauvorhaben kompetent durchführen - bei all dem kann ein unabhängiger Baugutachter als Branchenkenner wertvoll sein. Bevor Hausneubau oder Haussanierung starten, prüft dieser Planungsunterlagen wie Verträge, Ausschreibungen und Baupläne. Falls Sie Ihr Haus (oder einen Hausumbau) nach energetischen Gesichtspunkten planen, kann der Experte Ihnen Sanierungsvorschläge für eine optimale Energiebilanz unterbreiten. Sogar vor dem Ausheben der Baugrube rücken Baugutachter an. So belegen Beweissicherungsgutachten beispielsweise später, dass Schäden am Nachbarhaus gar nicht durch Ihre Bauarbeiten entstanden sein können. Eine Vorher-Nachher-Dokumentation bestätigt es Schwarz auf Weiß.

Bauphase: Jeden Schritt prüfend begleiten

Jetzt geht es los: Während der eigentlichen Bauphase prüft Ihr Baugutachter die einzelnen Arbeitsschritte: Sanitäre Anlagen perfekt? Maurerarbeiten fachmännisch ausgeführt? Dann nimmt er die Leistungen der Gewerke (Handwerkerleistungen) als einwandfrei ab. Während des gesamten Bauprozesses ist er Ansprechpartner für ausführende Bauunternehmen - und für Sie als Bauherrn. Als solcher prüft er auch Abschlagszahlungen und Schlussrechnung und kontrolliert auf Mängel, bevor Garantiefristen ablaufen. Des weiteren machen Statikfachleute den Check, sobald der Rohbau fertig ist. Eine Strategie, die verhindert, dass Bauschäden - z. B. durch mangelnde Bautrocknung - erst nach schlüsselfertiger Übergabe und Projektabnahme entdeckt werden. Hier macht sich der fachkundige Bausachverständige als unabhängiger Dritter bezahlt, der bei Analyse bzw. Kostenbeurteilung neutral bleibt. In gerichtlicher Auseinandersetzung oder als Schiedsgutachter trägt er zu (außergerichtlichen) Lösungen bei, die für beide Seiten akzeptabel sind.

Anfallende Kosten setzen sich aus unterschiedlichsten Posten zusammen und variieren je nach Gutachtenart, Stundensatz, angeforderter Leistung und Dokumentationsumfang. Hier ins Detail zu gehen, würde den Rahmen dieses Beitrags sprengen - nehmen Sie dazu am besten Kontakt zu den Sachverständigenverbänden auf. Exemplarisch gesagt: Eine Bauschadensanalyse ist mit einem durchschnittlichen Stundensatz von 75 Euro zu kalkulieren, plus Anfahrt (5 Prozent vom Auftragswert). Hinzu kommen Gutachtenkosten um 40 Euro pro DIN-A4-Seite.

Baugutachter und Energieberater sind förderfähig

Nicht selten macht eine Beauftragung unterschiedlicher Baugutachter Sinn. Doch diese gehen mit einigen Kosten einher, wodurch eine exakte, transparente Leistungsvereinbarung und - absprache deshalb Priorität haben. Fragen Sie daher im Voraus ausgewählte Baugutachter nach Schätzwerten für bestimmte Leistungen.

Kosten für Gutachter sind übrigens förderfähig. Falls Sie als Bauherr die Dienste eines Baugutachters oder Energieberaters nutzen, können Sie von einem Tilgungszuschuss von maximal 80 Prozent der Kosten profitieren, bei einer Honorarhöhe von bis zu 4.000 EUR.

Jetzt gilt es nur noch, einen seriösen, kompetenten Sachverständigen zu finden, der zu Ihren Wünschen passt. Öffentlich bestellte und vereidigte (ö.b.u.v.) Sachverständige stehen in dem Ruf, durch überdurchschnittliche Fachkenntnis, Erfahrung und persönliche Eignung zu glänzen. Geprüft durch Industrie- und Handelskammer bzw. Handwerkskammer, ziehen Gerichte diese bevorzugt zu Rate.

Um Baugutachter zu werden, braucht es:

• einen Hochschul- oder Fachhochschulabschluss als Ingenieur, Naturwissenschaftler oder Architekt
  
• Abschluss als staatlich geprüfter Techniker
  
• einen Meister einschlägiger Fachrichtung

Nur so ist sichergestellt, dass ein Baugutachter über handwerkliche Fertigkeiten sowie Know-how von Baurecht bis Baubiologie verfügt. Neben öffentlich bestellten Bausachverständigen existieren Gutachter, die durch Sachverständigenverbände geprüft und kontrolliert werden. Daneben gibt es zertifizierte Baugutachter, z. B. mit ISO 9001 Zertifizierung durch europaweite Institutionen sowie freie Sachverständige, die ohne Anerkennung durch Institutionen arbeiten. Welcher Background auch immer: Ständige Weiterbildung ist ein Muss im Bauwesen, da Richtlinien und Vorschriften sich ständig wandeln.

Letztlich machen seriöse Sachverständige transparent, was sie nicht können, indem sie Grenzen ziehen. Prinzipiell sollte der Fachbereich des Baugutachters zur Aufgabenstellung passen. Datenbanken für Sachverständige wie gusuma.de erleichtern die Suche. Seriöse Baugutachter führen Orte und Regionen auf, in denen sie tätig sind und geben ihre Qualifikationen öffentlich bekannt. Starten Sie eine Testanfrage, indem Sie Ihr Problem kurz umreißen. Orientierung und Rechtssicherheit bei der Wahl des richtigen Fachgutachters bieten außerdem etablierte Sachverständigenverbände, wie der Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter BDSF e.V.