Grundriss Obergeschoss eines neugebauten Living Hauses

Nutzfläche und Nutzflächenberechnung

Celine Hausenstein

Aktualisiert am 29. Oktober 2024

Für welche Hausart interessieren Sie sich?

Immer wieder stößt der Interessent, der eine Immobilie kaufen oder mieten möchte, auf den Begriff Nutzfläche. Da ist die Rede von Nutzfläche und Wohnfläche sowie Grundfläche, auch das Wort Nutzflächenberechnung fällt gelegentlich. Es ist sinnvoll, sich mit dem Thema näher zu befassen und die Begriffe beziehungsweise ihre Bedeutung kennenzulernen. Die Begriffe werden nämlich häufig nahezu synonym verwendet, was nicht korrekt ist, denn zwischen Nutz-, Wohn- und Grundfläche gibt es große Unterschiede. Außerdem führt es zur Verunsicherung der Kauf- oder Mietinteressenten. In diesem Zusammenhang ist die DIN-Norm 277 von Bedeutung, diese stellt eine Berechnungsgrundlage für Grundflächen und Rauminhalten im Hochbau dar. In der DIN 277 sind die einzelnen Bezeichnungen genau definiert und festgeschrieben.

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Was zählt als Nutzfläche und was nicht?

Die Nutzfläche nach DIN 277 lässt sich in sieben Kategorien unterscheiden:

Wohnfläche: Hierunter fallen alle Flächen und Räume, die dem Wohnen dienen. Auch Gemeinschaftsräume wie Speisesäle oder Warteräume gehören dazu.
Büroarbeit: beispielsweise Besprechungszimmer, Großraumbüros oder Räume für die Bürotechnik.
Produktionsräume: unter anderem Großküchen, Werkhallen oder Maschinenräume.
Lager: Verteilen und Verkaufen, hier sind Archive, Lagerräume, Verkaufsräume oder Kühlräume zuzuordnen.
Bildung, Kultur und Unterricht: z.B. Klassenräume, Sporträume, Bühnen und Schauräume.
Heilen und Pflegen: hierunter fallen Arztpraxen und Therapieräume.
Sonstige Nutzflächen zusammengefasst: beispielsweise Garderoben und Abstellräume.

Nicht zu den Nutzflächen zählt jedoch ein Flur, dieser gilt als Verkehrsfläche, oder ein Heizungsraum, der zu den Funktionsflächen gehört.

Arten von Nutzflächen

Die Unterscheidung in Nutzfläche und Wohnfläche ist eindeutig. Jede Wohnfläche zählt zugleich auch zu den Nutzflächen, da sie einem Nutzen dient, in diesem Fall dem Wohnen. Dazu gehören selbstverständlich auch Küche und Bad, anteilig werden Balkon und Loggia oder Terrasse auch zur Wohnfläche gezählt.

Die Nutzfläche nach DIN 277 wird im Oberbegriff Nutzungsfläche erfasst und teilt sich in Nutz- und Wohnfläche sowie Technikfläche und Verkehrsfläche auf. Darüber hinaus kennt man den Begriff Nebennutzungsräume.

Mehr Infos zur Wohnfläche

Wohnflächenberechnung beim Haus: Was zählt dazu und worauf ist zu achten?

Wie werden Nutzflächen berechnet?

Die Nutzflächenberechnung ist im Prinzip recht einfach, wenn erst einmal die unterschiedliche Zuordnung klar ist. Es geht nun nur noch darum, die einzelnen Räume akribisch auszumessen. Die Flächen werden zusammengefasst und dabei wird klar getrennt, was zur Nutz- und was zur Wohnfläche gehört, auch Technik- und Verkehrsflächen werden gesondert erfasst. Dann müssen nur noch die Quadratmeterzahlen der einzelnen Kategorien addiert werden. Es liegt auf der Hand, dass die Wohnfläche kleiner sein muss als die Gesamtsumme, die sich aus Nutz-, Wohn-, Technik und Verkehrsfläche zusammensetzt.

Wenn die Gesamtfläche einer Wohnung (ohne Berücksichtigung der Wände) beispielsweise 60 Quadratmeter beträgt und sich darin ein Flur von 5 Quadratmetern befindet, beträgt die Wohnfläche nur 55 Quadratmeter, 5 Quadratmeter gelten als Verkehrsfläche.

Welcher Raum gehört zu welcher Nutzflächenart?

Es gibt unterschiedliche Nutzflächenarten, eine davon ist die Wohnfläche. Diese umfasst alle Räume, die zu den Wohnzwecken dienen, also Wohn-, Schlaf-, Kinderzimmer und Arbeitszimmer, Küche und Bad sowie ein separates WC. Eine Abstellkammer, die sich innerhalb der Wohnung befindet, gehört ebenfalls zur Wohnfläche. Ist die Abstellkammer außerhalb der Wohnung, gehört sie zwar zur Nutz-, aber nicht zur Wohnfläche.

Ebenfalls ausgenommen sind Flure und Treppenhäuser, die zur Verkehrsfläche zählen. Keller und nicht ausgebaute Dachböden gehören zu den Nutzflächen. Bei einem ausgebauten Dachboden ist die Raumhöhe entscheidend, er zählt nur dann vollständig zur Wohnfläche, wenn seine Deckenhöhe über zwei Metern liegt. Alles, was niedriger ist, wird nur anteilig der Wohnfläche zugeschlagen. Auch der Wintergarten kann sowohl Nutzfläche wie Wohnfläche sein, nur wenn es nicht um einen beheizten Wintergarten handelt, zählt er zur Wohnfläche. Das Treppenhaus gilt als Verkehrsfläche, der Heizungsraum als Funktionsfläche.

Häufig gestellte Fragen zum Thema Nutzfläche:

Was ist die Nutzfläche eines Hauses?

Unter die Nutzflächen fallen unter anderem die Wohnflächen. Es ist einfach zu merken, denn die Nutzflächen sind der Oberbegriff. Grundsätzlich beinhaltet die Nutzfläche die Wohnfläche. Verkehrsfläche und Funktions- oder Technikfläche sind eigene Begriffe, diese fallen nicht unter die Nutzfläche nach DIN 277, sehr wohl aber unter die Nutzungsfläche, die wiederum Nutz-, Wohn-, Technik- und Verkehrsflächen beinhaltet. Kurz gesagt darf zu den Nutzflächen alles gerechnet werden, was auch Wohnfläche ist, plus der Abstellkammer außerhalb der Wohnung, dem Keller und dem nicht ausgebauten Dachboden. Lediglich Treppenhaus und Flure sowie Heizungsräume gehören nicht zu den Nutzflächen.

Zählt eine Garage zu den Nutzflächen?

Eine Garage gehört definitiv nicht zu den Wohnflächen und ist eindeutig den Nutzflächen zuzuordnen. Nun gibt es allerdings bei den Nutzflächen weitere Unterschiede. Zu den Nutzflächen gehören beispielsweise Räume und Flächen, die für die Büroarbeit oder die Produktion genutzt werden, aber auch Lagerräume und Verkaufsräume sind dieser Bezeichnung zuzuordnen. Darüber hinaus gibt es noch die Nebennutzungsräume. Unter diesen Begriff fallen Schutzräume, Sanitärräume und Garagen. Wobei es unerheblich ist, wie groß die Garage ist, ob es sich um eine Einzel- oder Doppelgarage bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus handelt oder um eine Tiefgarage oder Garagenanlage bei einem Mehrfamilienhaus - es sind immer Nebennutzungsräume.

Was gehört zu Nutzflächen nach DIN 277?

Die Nutzfläche nach DIN 277 ist klar definiert. DIN 277 kennt die Brutto-Grundfläche (BGF), die sich aus der Konstruktionsgrundfläche (KGF) und der Netto-Raumfläche (NRF) zusammensetzt. Unter der Bezeichnung Konstruktionsgrundfläche werden die Flächen von Wänden, Stützen, Pfeilern, Schornsteinen etc. zusammengefasst. Die Nettoraumfläche hingegen ist wiederum unterteilt, und zwar in Nutzungsfläche (NUF), Technikfläche (TF), teilweise auch Funktionsfläche genannt, und Verkehrsfläche(VF). Technikflächen sind beispielsweise Räume für die Haustechnik oder Heizung. Als Verkehrsfläche werden Flure, Treppenhäuser und Ähnliches bezeichnet.

Gehören Terrassen zu den Nutzflächen?

Mit dieser Frage mussten sich schon Gerichte befassen, da es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern kommt, bei denen die korrekte Angabe der Wohnfläche eine große Rolle spielt. Die Rechtslage erkennt die Terrasse bis zu 50 % als Wohnfläche an, der Rest gehört zu den Nutzflächen. Dies ist allerdings in der Regel nur bei Sozial- und preisgebundenen Wohnungen der Fall. Bei den frei finanzierten Wohnungen wird meist nur ein Anteil von 25 % zur Wohnfläche gerechnet. Doch keine Regel ohne Ausnahme, in guten Lagen kann auch bei diesen Wohnungen Terrasse oder Balkon mit 50 % angerechnet werden.

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Celine Hausenstein

Redakteurin – Fachgebiet Baufinanzierung, Baurecht & Energieeffizienz

Celine hat schon viele Artikel für Fertighaus.de geschrieben und legt stets großen Wert darauf, unseren Lesern immer die aktuellsten Informationen zur Verfügung zu stellen.

Celine Hausenstein

Redakteurin – Fachgebiet Baufinanzierung, Baurecht & Energieeffizienz

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