Haus bauen oder kaufen – Was ist günstiger?

Die Frage, ob es für Sie empfehlenswerter ist, ein Haus zu bauen oder zu kaufen, hängt zunächst einmal stark vom Immobilienmarkt Ihrer gewünschten Wohnregion ab. Im ländlichen Raum profitieren Sie von einem meist umfangreichen Angebot an Baugrund mit flexiblen Bebauungsplänen; außerdem finden Sie hier auch oftmals verschiedenste ältere, zum Teil allerdings auch stark sanierungsbedürftige Immobilien zum Erwerb. Gleichzeitig sind Grundstücks-, Neubau- und Kaufpreise auf dem Land oder auch in einem größeren Dorf häufig erschwinglicher als in urbanen Gebieten.

Wen es im Gegensatz hierzu in Deutschlands Metropolen bis hin in die Kleinstädte zieht, für den kommt als Neubaugebiet im Prinzip ausschließlich der Stadtrand in Frage – die perfekte Location für junge Familien und alle, die es etwas ruhiger mögen. Nachtleben, Kunst und Kultur in unmittelbarer Nachbarschaft lassen sich hingegen höchstwahrscheinlich nur durch den Kauf einer innerstädtischen Immobilie erreichen – die bevorzugte Lage hat aber auch ihren entsprechenden Preis. Leider existiert oft auch keine allzu große Auswahl an attraktiven Bestandshäusern im Stadtkern, und Baugrundstücke sind noch rarer.

Was ist teurer – Haus bauen oder kaufen?

Pauschal gesagt ist bei was Wohnfläche, Ausstattung und Lage angeht gleichwertigen Immobilien der reine Kaufpreis oft etwas geringer als der entsprechende Hausbau-Preis. Aber: Neben der Region und Lage ist bei Bestandsgebäuden auch der Zustand immer entscheidend – je länger die letzten Sanierungsmaßnahmen zurückliegen, desto niedriger der Kaufpreis, aber auch desto höher die Sanierungskosten. Zudem sollten Sie den zeitlichen Aufwand für die bauliche Instandsetzung und Modernisierungsprojekte nicht unterschätzen, da hierbei auch Mehrkosten wie verlängerte Mietausgaben und Bereitstellungszinsen entstehen können.

Dabei ist die Sanierung keinesfalls nur Geschmackssache, denn fast immer muss eine Bestandsimmobilie für angemessenen Wohnkomfort nach dem Kauf modernisiert werden. Vor allem energetische Aspekte fallen hierbei stark ins Gewicht, helfen Ihnen allerdings wiederum, langfristig Energiekosten zu sparen, die Umwelt zu schonen, aber auch unabhängig von fossilen Brennstoffen wie Gas zu werden. Tendieren Sie also bei der Frage bauen oder kaufen eher zu letzterem, sollten Sie in Ihrem Budget auf jeden Fall folgende thermische Sanierungen mit einplanen:

• Nachhaltiges Heizsystem
• Effiziente Innen- und Außendämmung
• Dachsanierung inklusive der Installation einer Photovoltaik-Anlage
• Moderne Fenster und Türen

Nach Bedarf kommen ebenfalls beträchtliche Kosten für ein neues Bad, eine aktuelle Küche mit ökonomischen Haushaltsgeräten, Fassadenanstrich oder -Putz und Ähnliches hinzu.

Energieeffizient bauen & Kosten sparen

Ein Neubau in Block-, Fertig- oder Massivbauweise erfüllt dagegen von Anfang an die Mindestanforderungen des GEG, und fast alle unserer Baufirmen bieten darüber hinaus bereits standardmäßig besonders energieeffiziente Bauweisen mit zahlreichen Upgrade-Möglichkeiten an. Dies ist zwar mit scheinbar höheren Anschaffungskosten verbunden, rechnet sich aber über die Jahre aufgrund spürbar niedrigerer Verbrauchs- und Energiekosten – außerdem sind entsprechende Sanierungsmaßnahmen oft wesentlich umständlicher durchzuführen und damit kostspieliger. Nicht zuletzt können Sie sich bei einem entsprechenden Neubau noch immer die Förderungen der KfW zunutze machen, sofern Ihr Eigenheim den Effizienzhaus 40 Standard erfüllt. Fragen Sie sich also, ob man aktuell noch bauen sollte, lautet die Antwort schon allein im Hinblick auf die ökologischen und finanziellen Vorteile nachhaltigen Bauens eindeutig: ja.

Ist es günstiger, ein Haus zu bauen als zu kaufen? In unserer Beispielrechnung stellen wir die Kosten für einen energieeffizienten Neubau den Sanierungskosten für eine vergleichbare Bestandsimmobilie gegenüber:

Kosten für einen Neubau

Beispiel: 130 qm energieeffizientes Massiv- oder Fertighaus schlüsselfertig auf 500 qm Grundstück in Ba-Wü

• Grundstückspreis (333 Euro/qm aktueller Schnitt baureifes Land laut Destatis) - 166.500 Euro
• Kaufnebenkosten Grundstück (Grunderwerbsteuer 5 %, Notar & Grundbuch 1,5 %) - 10.822,50 Euro
• Baukosten Haus/Hauspreis (2.700 Euro/qm) mit Bodenplatte - 372.500 Euro
• Baunebenkosten (20 % Bausumme) - 74.500 Euro

= Neubau Kosten gesamt 624.322,50 Euro

Kosten für eine Bestandsimmobilie

Beispiel: 130 qm sanierungsbedürftiges Massivhaus von 1960 auf 650 qm Grundstück in Ba-Wü

• Kaufpreis (2.000 Euro/qm) mit Grundstück - 476.450 Euro
• Kaufnebenkosten (ca. 10 % Kaufsumme) - 47.645 Euro
• = Bestandsimmobilie Erwerbskosten gesamt - 524.095 Euro
• Sanierungskosten (900 Euro/qm) - 117.000 Euro

= Bestandsimmobilie Kosten gesamt 641.095 Euro

Geht es darum, ob man ein Haus bauen oder kaufen möchte, schlägt ein Neubau mit adäquaten Energiestandards demnach bei der Anschaffung zwar mit etwas höheren Preisen zu Buche, spart aber bereits mittelfristig viele Kosten – ein Haus zu bauen zahlt sich also in barer Münze aus. Denn in dem hier tabellarisch aufgeführten Beispiel würden Sie (mit optimistischer Schätzung des Sanierungsaufwands) allein im Laufe von 15 Jahren für die Bestandsimmobilie 26.372,50 Euro mehr ausgeben als für einen gleichgroßen Neubau, bei dem Sie allerdings von einem höheren Effizienzstandard profitieren. Somit ist ganzheitlich betrachtet ein Haus zu kaufen statt zu bauen wesentlich teurer.

Wann lohnt es sich, ein Haus zu bauen statt zu kaufen? Wenn Sie nicht gerade im Stadtzentrum ein neues Zuhause suchen, wo erfahrungsgemäß ohnehin kaum Baugrundstücke vorhanden sind, oder extrem schnell umziehen wollen, dann lautet die Antwort: in den allermeisten Fällen.

Denn gerade in Bezug auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz stehen Neubauten klar vorne, da sie direkt mit einer nachhaltigen Heizungsanlage, optimaler Dämmung auch beim Dach und modernsten Fenstern geplant und errichtet werden. Wollen Sie ein bestehendes Haus entsprechend nachrüsten, ist dies in jedem Fall aufwendiger und preisintensiver.

Zudem verbrauchen Neubauten dahingehend weitaus weniger Energie, was sich bei Ihren laufenden Strom- und Betriebskosten sehr positiv bemerkbar machen wird.

Einer der wichtigsten Vorteile, wenn Sie ein Haus bauen statt zu kaufen, ist aber darüber hinaus die absolute Gestaltungsfreiheit, da Sie ein neues Haus – in Abhängigkeit von Ihrem Budget – von Grundrissplanung bis Materialauswahl perfekt an Ihre eigenen Bedürfnisse anpassen können.

Nicht zuletzt garantieren viele unserer Baupartner von vornherein einen Festpreis und die Mängelgewährleistung, weswegen Baufamilien die Kosten eines Neubaus oft um einiges besser kalkulieren können als bei einem renovierungsbedürftigen Haus. Leider wissen Sie meist zu Beginn nicht, in welchem Zustand sich ein bestehendes Haus tatsächlich befindet und was letztlich alles modernisiert und renoviert werden muss – ältere Immobilien mit unzureichender Dämmung und überholter Baustruktur weisen etwa häufig versteckte Feuchtigkeit und Schimmel auf, was wiederum mit hohen Sanierungskosten und -aufwand verbunden ist.

Wer sich also fragt, ob er lieber ein Haus bauen oder kaufen soll, für den bietet ein Neubau demnach überzeugende Vorteile, sofern ein passendes Grundstück zur Verfügung steht. Unser Tipp: Viele Baufirmen unterstützen Sie auf Wunsch bei der Grundstückssuche. Doch wie sieht es mit dem Unterschied zur Miete aus?

Neubau, Haus kaufen oder mieten – jedes dieser Wohnkonzepte hat seine Vorteile, doch eines ist klar: Wer baut, schafft gleichzeitig eine besonders rentable und sichere Kapitalanlage und Altersvorsorge und investiert in die eigene und die Zukunft seiner Familie – mit dem unbezahlbaren Bonus eines eigenen Zuhauses. Wer hingegen die langfristige Investition scheut und beim Wohnort absolute Flexibilität benötigt, wird sich wahrscheinlich eher für ein Mietobjekt entscheiden – großes Manko hierbei ist jedoch, dass die monatlichen Zahlungen ins Leere gehen und keinerlei Rendite für Sie selbst übrig bleibt. Damit Sie die richtige Entscheidung für sich persönlich treffen können, ob Sie ein Haus bauen oder kaufen oder doch lieber mieten sollten, erläutern wir hier noch einmal gesondert relevante Gesichtspunkte dieses Themas.

Eigene Immobilie oder Mietobjekt? Kernaspekte im Vergleich

Eine Immobilie zu bauen oder kaufen scheint aufgrund des relativ hohen Finanzrahmens und des benötigten Eigenkapitals für viele Interessierte auf den ersten Blick nicht stemmbar. Doch vergleicht man die konkreten monatlichen Ausgaben für die Finanzierung eines Eigenheims, mit dem man zugleich Vermögen aufbaut, mit üblichen Mietzahlungen, so relativieren sich diese Werte meist. Nicht zuletzt minimieren Mietausgaben das eigene Finanzpolster und regelmäßige Mieterhöhungen sind zu erwarten, während das Abzahlen eines Kredits langfristig Vermögen schafft. Hierbei handelt es sich natürlich um eine auf Durchschnittswerten basierende, und daher gröbere Gegenüberstellung, die Ihnen zur Orientierung dienen soll.

Laut Statistischem Bundesamt liegt die durchschnittliche Bruttokaltmiete in Deutschland zur Zeit bei knapp 10 Euro pro Quadratmeter, in Großstädten kann diese aber auch wesentlich höher ausfallen. Im Schnitt sind die Mieten in Großstädten noch einmal ein Drittel höher. Gemäß aktuellem Berliner Mietspiegel sind etwa Mietpreise pro Quadratmeter in mittlerer Lage bei einer Wohnungsgröße von 80 qm von im Mittel 14 Euro bei bis 2022 bezugsfertigen, also einem Neubau vergleichbaren, Mehrfamilienhäusern üblich. Entsprechend teilt das Statistische Bundesamt in einer seiner letzten Pressemeldungen zum Thema mit, dass deutschlandweit rund 2 Millionen Haushalte 50 % und mehr ihres Einkommens für Kaltmiete und verbrauchsunabhängige Betriebskosten aufwenden müssen.

Konkrete Preise und Mieten können also stark abweichen, dennoch gibt Ihnen folgende Tabelle einen aufschlussreichen ersten Überblick, wenn es darum geht, ob Bauen, Kaufen oder Mieten lohnenswerter für Sie ist:

Schwanken Sie zwischen bauen, mieten oder kaufen, so ist rein finanziell gesehen – auch im Vergleich zur Bestandsimmobilie – bei einem eigenen Neubau die Wertsteigerung am höchsten, während Sie in einem Mietverhältnis keinerlei Vermögen aufbauen können.

Nicht zu vernachlässigen bei einem Bauprojekt genau wie dem Erwerb eines bestehenden Hauses sind aber auch die Zinsen; sind diese zum Zeitpunkt des Abschlusses der Baufinanzierung sehr hoch, kann dies zu beträchtlichen Mehrkosten führen.

Beachten Sie bitte zuletzt noch, dass die Einschätzungen dieses Artikels auf Beispielrechnungen und Durchschnittsdaten beruhen, die von Fall zu Fall sehr unterschiedlich ausfallen können und deshalb nicht als allgemeine Vermögens- oder Finanzierungsberatung zu verstehen sind. Dennoch möchten wir Ihnen somit eine hilfreiche Orientierung im Entscheidungsprozess, ob ein Haus zu bauen oder kaufen besser zu Ihrer persönlichen Lebenssituation passt, geben.

Artikel veröffentlicht am 15. November 2022, zuletzt überarbeitet am 7. November 2024