Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl: Berechnung und Nutzen

Die Geschossflächenzahl im Sinne der Baunutzungsverordnung stellt eine grundlegende Kennzahl für Ihre Bauberechnungen dar. Denn sie gibt vor, wie viel umbaute Wohnfläche auf Ihrem Grundstück zugelassen ist. Explizit regelt die Geschossflächenzahl, wie viele Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstück gebaut werden dürfen. Sie dürfen also nur einen gewissen prozentualen Anteil des Grundstücks als Wohnfläche nutzen.

Entgegen der weit verbreiteten Annahme, dass sich diese Kennzahl auf die Menge der erlaubten Stockwerke beziehe, trifft die Geschossflächenzahl darüber also keine Aussage. Denn mit Geschossfläche ist die Summe der Wohnfläche aller Stockwerke gemeint. Die GFZ-Berechnung dient weiterhin dazu, die ermittelte zugelassene Gesamtfläche auf die einzelnen Geschosse aufzuteilen und somit herauszufinden, wie viel Platz bei der Grundrissplanung jedem Vollgeschoss abgesehen von Keller und Dachboden zugewiesen werden kann. Terrassen und Balkone bleiben hierbei übrigens unberücksichtigt.

Wie viele Etagen für ein Haus dagegen zulässig sind, also ob es ein eingeschossiger Bungalow oder ein dreistöckiges Objekt sein darf, schreibt im Regelfall der Bebauungsplan vor.

Die Grundflächenzahl (GRZ) zeigt den Flächenanteil eines Grundstücks an, welcher zur Bebauung freigegeben ist. Demzufolge gibt die Grundflächenzahl auch Aufschluss darüber, welche Grenzabstände zu beachten sind und wie groß Ihr Garten ausfallen muss. Auch Regenwasser muss frei abfließen können, weshalb nur die wenigsten Grundstücke in Gänze überbaut werden dürfen.

Was ist der Unterschied zwischen GRZ und GFZ?

Auf den ersten Blick erscheinen die Angaben der Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl identisch. Doch das sind sie nicht. Denn die Grundflächen-Berechnung mit der Grundflächenzahl bezieht sich auf die gesamte Bebauungsfläche Ihres Grundstücks. Die jeweiligen Werte sind im Bebauungsplan zu finden und repräsentieren verbindliche Kennzahlen, nach denen Sie Ihren Hausbau ausrichten müssen. Hierbei bestimmt die Grundflächenzahl die Bebauungsdichte in einem Gebiet und ist ein entscheidender Faktor für die Wertbestimmung von Grundstücken: Je höher die GRZ, desto höher der Grundstückswert, denn desto größer die mögliche Baufläche. Gleichzeitig sorgt die Einschränkung der Bebauung durch die Grundflächenzahl für Wohnqualität dank Frei- und Grünflächen in offener Bauweise.

Während sich die Berechnung der Geschossfläche auf die umbaute Wohnfläche bezieht, zählen beim Grundflächenwert auch Nebengebäude ohne direkte Anbindung ans Hauptgebäude dazu. Bei Nebenanlagen kann die GRZ um bis zu 50 % überschritten werden, während eine Überschreitung bei der Geschossflächenzahl ausgeschlossen ist.

Um die maximal mögliche jeweilige Geschossfläche pro Vollgeschoss mit der Geschossflächenzahl zu berechnen, muss Ihnen die Anzahl der erlaubten Stockwerke bekannt sein. Die zulässige Gesamtgeschossfläche ergibt sich aus der Multiplikation der Grundstücksgröße und der Geschossflächenziffer:

Geschossfläche = Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl

Wenn etwa die Geschossflächenzahl in Ihrem Baugebiet bei 0,8 liegt, heißt das, dass Sie bei einem 600 qm großen Grundstück eine umbaute Gesamtwohnfläche von 480 qm schaffen dürfen. Bauen Sie ein dreigeschossiges Haus, ist theoretisch die Aufteilung der Gesamtgeschossfläche auf drei Ebenen mit jeweils 160 qm möglich, wie etwa bei einem Doppelhaus im Kubusstil.

In diesem Beispiel würde die Rückwärtsrechnung wie folgt aussehen:

480 qm / 600 qm = Geschossflächenzahl 0,8

Wollen Sie den Höchstwert des auf Ihrem Baugrund für die Bebauung zugelassenen Flächenanteils, also die Grundfläche, mit der GRZ berechnen, gilt folgende Formel:

Grundfläche = Grundstücksgröße x Grundflächenzahl

Die Grundflächenzahl ist im Bebauungsplan oder in der Baunutzungsverordnung angegeben. Beispiel: Wenn Sie ein Grundstück mit 900 qm Fläche kaufen und eine Grundflächenzahl von 0,2 vorgeschrieben ist, darf die Grundfläche Ihres Hauses also 180 qm betragen.

Was gehört alles zur Grundflächenzahl?

Generell unterteilt sich die GRZ in zwei Werte.

1. GRZ I: berechnet die Grundfläche des Wohnhauses und seine Zugänge
2. GRZ II: berechnet Nebengebäude und unterirdische Anlagen sowie Zufahrten und Wege. Diese beträgt die Hälfte des GRZ I Wertes, wodurch die Nebenbebauung auf Ihrem Grundstück mehr Raum einnehmen darf als das Wohnhaus.

Der addierte Wert aus GRZ I und GRZ II muss allerdings immer unterhalb der sogenannten absoluten Kappungsgrenze von 0,8 bleiben.

Hauptanlagen gemäß Grundflächenzahl I sind:

• Wohnhaus einschließlich Außenmauern
• Kellertreppen außen
• Terrasse
• Balkon

Nebenanlagen gemäß Grundflächenzahl II sind u.a.:

• Freistehende Garagen & Tiefgaragen
• Carports, Stellplätze & Zufahrt
• Pools
• Schuppen
• Solaranlagen

Wann ist eine Überschreitung der Grundflächenzahl GRZ erlaubt?

Wenn Sie demnach beispielsweise einen Schwimmteich, eine Garage, ein Gartenhaus oder eine andere dieser Nebenanlagen errichten möchten, gilt die GRZ II. Das heißt, wird ein entsprechender Antrag bewilligt, dürfen Sie zusätzlich zur erlaubten Grundfläche (im obigen Beispiel 180 qm) bis zu der Hälfte mehr für solche Nebenanlagen verwenden (hier also bis zu 90 qm). Voraussetzung: Insgesamt wird nicht mehr Fläche als durch die Kappungsgrenze festgelegt überbaut (in diesem Falle 720 qm).

Demzufolge stecken sowohl die Geschossflächenzahl als auch die Grundflächenzahl ab, wie viel Wohnraum auf Ihrem Baugrundstück letzten Endes geschaffen werden darf. Die Berechnungen sind komplex, da Sie nebenbei die Kappungsgrenze von 0,8 in der Gesamtbebauung einhalten und sich an beiden Werten - der GRZ und der GFZ - orientieren müssen.

Wie berechnet man mit GRZ und GFZ die Hausgröße?

Als Rechenbeispiel gehen wir von einem Grundstück mit 700 qm aus, für das der Bebauungsplan eine Geschossflächenzahl von 0,6 vorschreibt. Zudem gilt eine Grundflächenzahl von 0,2.

Laut Berechnung mit der GRZ dürfen Sie also als Grundfläche 140 qm Ihres Grundstücks überbauen, plus 50 % für Garage, Geräteschuppen und Stellplatz, also weitere 70 qm. Als gesamte Geschossfläche stehen Ihnen laut GFZ-Berechnung 420 qm zur Verfügung. Nehmen wir an, der Bebauungsplan setzt zusätzlich fest, dass nur 1,5-geschossige bis zweigeschossige Objekte zulässig sind, so könnten Sie theoretisch eine Stadtvilla mit 280 qm, verteilt auf zwei Vollgeschosse, errichten. Ebenfalls möglich wäre ein 1,5-geschossiges Eigenheim mit bis zu 210 qm, sowie zwei Doppelhaushälften à 140 qm auf zwei vollwertigen Stockwerken.

In der Praxis wird allerdings die tatsächliche Grundfläche wahrscheinlich kleiner ausfallen, einerseits, da häufig im Bebauungsplan zwei Stellplätze pro Wohnhaus vorgegeben sind, andererseits, weil Einfamilienhäuser im Durchschnitt auf 150 qm geplant und Doppelhäuser eher noch mehr in die Höhe gebaut werden.