Wie viel Grundstück braucht man für ein Haus?

Die Grundstücksgrößen sind im Zeitablauf geschrumpft. Früher waren Kommunen bei der Ausweisung von neuem Bauland relativ großzügig. Heute werden nur noch in begrenztem Umfang neue Bauflächen geschaffen. Das gilt insbesondere für Großstädte und städtische Ballungsgebiete. Hier kann es etwas schwierig werden, freie Baugrundstücke zu finden. Viele Gemeinden gehen angesichts der starken Nachfrage und des knappen Angebots bei Bauland zu dichterer Bebauung über. Waren ehedem Grundstücksgrößen von 800 bis 1000 qm üblich, sind es heute zumeist 400 bis 600 qm. Dabei gibt es nach wie vor einen erheblichen Stadt-Land-Unterschied. Auf dem Lande hat man tendenziell mehr Raum zum bauen und leben.

Die Grundstücksknappheit zeigt sich auch in den Preisen. Kostete der Quadratmeter Bauland in der Bundesrepublik um die Jahrtausendwende noch gut 53 Euro, waren es 2018 schon rund 205 Euro/qm und im Jahr 2021 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 270 Euro - stand 2023 liegt der Durchschnittspreis allerdings eher weniger stark steigend bei etwa 217 Euro für baufreies Land. Dabei gibt es eine große Bandbreite - in Abhängigkeit vom Standort, der Größe und dem Umfeld. In begehrten Städten wie Berlin, Hamburg oder München mit besonders knappem Grundstücksangebot liegen die Durchschnittswerte für Grundstücksflächen zwischen 700 und 1.000 Euro/qm. Teilweise muss man sogar noch mehr zahlen. Für viele Bauherren ist daher weitestgehende Beschränkung beim Grundstück angesagt. Dass das Grundstück möglichst erschlossen und für Wohnbebauung vorgesehen sein sollte, gehört zu den Mindestanforderungen.

(Quelle Grundstückspreise: destatis.de)

Als Bauherr ist man bei der Bebauung seines Grundstücks nicht komplett frei. Es sind Regeln zu beachten. Sie sind in erster Linie in Bauordnungen der Bundesländer und Bebauungsplänen der Gemeinden zu finden. Bauordnungen sind primär im Hinblick auf einzuhaltende Mindestabstände zu Nachbargrundstücken relevant. Noch wichtiger sind die Bebauungspläne der Gemeinden, weil sie detaillierte Vorgaben zu Art und Umfang der Bebauung enthalten. Daher ist es wichtig, dass Sie bereits vor dem Grundstückskauf prüfen, was und was nicht auf dem Baugrund erlaubt ist.

Die Bauordnungen der Länder regeln die einzuhaltenden (Mindest-)Abstandsflächen bei Bebauungen. Die Vorgaben unterscheiden sich je nach Bundesland geringfügig. Dabei spielen die Gebäudehöhe, die Dachhöhe und -neigung sowie der Gebäudestandort innerhalb einer Gemeinde eine Rolle. Der Mindestabstand liegt meist bei 2,5 bis 3 Metern. Vorstehende Gebäudeteile wie Balkone, Erker oder Gauben bleiben unberücksichtigt. Durch Bebauungspläne der Kommunen können Abstandsvorgaben einer Bauordnung durchbrochen werden.

Im Bebauungsplan wird die mögliche Bebauung noch konkreter festgelegt. Die folgenden Kennzahlen haben dabei eine wichtige Bedeutung:

1. Grundflächenzahl: Sie gibt an, mit welchem Anteil das Grundstück überbaut werden darf. Bei einer Grundflächenzahl von 0,4 darf zum Beispiel eine Überbauung von 40 Prozent stattfinden. Dieser Wert ist in vielen Bebauungsplänen üblich.
2. Geschossflächenzahl: Sie zeigt das maximal möglich Verhältnis der addierten Geschossflächen aller Vollgeschosse eines Bauwerks zur Grundstücksfläche an. In der Regel wird die Geschossflächenzahl eher bei Mehrfamilienhäusern zur Restriktion führen, als bei Einfamilienhäusern.

Bei der benötigten Grundstücksgröße kommt es auf den geplanten Haustyp an. Ein freistehendes Einfamilienhaus benötigt eine größere Fläche als ein Reihenhaus. Hier ein paar Beispielrechnungen als Orientierungswerte.

Diese Beispiele können nur eine ungefähre Vorstellung geben. Wie das Grundstück konkret aussehen muss, hängt natürlich von Ihrem persönlichen Bauvorhaben ab. Dadurch können sich auch ganz andere Grundstücksgrößen ergeben. Nicht jeder ist zum Beispiel leidenschaftlicher Gärtner und braucht einen großen Garten.

Wenn Sie wissen, wie Ihr Grundstück aussehen sollte, geht es darum, passenden Grund und Boden zu finden. Das ist nicht selten die größere Herausforderung. Der gängige Weg ist die Suche über Immobilien- und Grundstücksportale im Internet, die Recherche in Tageszeitungen oder in Anzeigenblättern. Manchmal hilft auch die Erkundigung bei Kommunen oder Kirchengemeinden. Beide Institutionen verfügen oft über noch nicht verwertetes Bauland. Manchmal zeigen auch Amtsgerichte Grundstücke an, die zur Zwangsversteigerung stehen. Die Beauftragung eines Maklers kann ebenfalls weiterhelfen, ist aber kostspielig. Gelegentlich hilft, selbst auf Erkundungstour zu gehen und bei nicht bebauten Grundstücken "nachzuforschen", ob der Eigentümer nicht doch zum Verkauf bereit ist.