Wie findet man das passende Grundstück?

Banken, Postbanken und Sparkassen sind häufig die erste Anlaufstelle für Grundstücke. Auch in Kleinanzeigen finden sich mögliche Bauorte, aber auch Zwangsversteigerungen bieten Termine zur günstigen Wohnortbeschaffung (i.d.R. inklusive Haus). Zudem können über Bauämter bzw. Bauaufsichtsbehörden Angebote gefunden werden - online und vor Ort. Das gleiche gilt für Hausanbieter, von denen einige einen Grundstückservice ihren Kunden zur Verfügung stellen.

Anlaufstellen gibt es viele, begehrte Grundstücke dagegen leider nur vergleichsweise wenige. Aber machen Sie sich keine Sorgen - wenn Sie alle Kanäle nutzen, haben Sie die besten Chancen - dazu zählt natürlich auch die Beratung beim Anbieter.

Die Preisspanne reicht bei Baugrundstücken sehr weit. Es gibt sehr günstige, abgelegene, zum Teil nicht einmal erschlossene Grundstücke bis zu teuren Großstadtgrundstücken in Wassernähe. Das Spektrum reicht von vierstelligen und kann bis zu siebenstelligen Eurobeträgen ragen.

Ohne konkrete Angebote ist kaum jemandem mit dieser Aussage geholfen - wichtig für Sie ist jedoch, dass es in den letzten Jahren eine rasche Preissteigerung bei Grundstücken, Häusern und beim Hausbau gegeben hat und der Trend zumindest wahrscheinlich noch einige Zeit anhält.

Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in Deutschland lag 2021 bei etwa 270 Euro. Ohne konkrete Angebote ist allerdings kaum jemandem mit dieser Aussage geholfen - wichtig für Sie ist jedoch, dass es in den letzten Jahren eine rasche Preissteigerung bei Grundstücken, Häusern und beim Hausbau gegeben hat und der Trend zumindest wahrscheinlich noch einige Zeit anhält. Jedoch sind kürzlich Preise für Grundstücke teilweise stagniert oder gar gesunken.

(Stand 2021 - destatis.de)

Es gibt zwei einheitliche Posten, die beim Kauf jedes Grundstücks aufkommen und im folgenden erklärt werden.

Maklercourtage

Setzen Sie einen Makler ein, fallen Gebühren an, die üblicherweise regional festgeschrieben sind. Sie sind nicht gesetzlich verankert, trotzdem aber schwer zu verhandeln.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer fällt auch beim Kauf einer Immobilie oder einem Grundstück an und unterscheidet sich nach Bundesebene. Die Steuer ist jedoch festgeschrieben und im Gesetz verankert.

Es wird grob zwischen einfacher, mittlerer und guter Lage unterschieden. Diese Klassifizierung ist natürlich nicht subjektiv, sondern wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst.

Oft unterscheiden sich auch innerhalb eines Baugebietes die Wertigkeiten eines Grundstücks. So kann ein Grundstück am Ende eines Wendehammers viel ruhiger sein als das, das an der Ecke von Zufahrts- und Stichstraße liegt.

Andererseits können die Hausanschlusskosten für ein zurückliegendes Grundstück viel höher sein als für eins, das dicht am nächsten Versorgungspunkt liegt. Im Idealfall ist ein Grundstück schon soweit erschlossen und angeschlossen, dass Sie alleine nur noch die Anschlüsse zum Haus verlegen lassen muss.

Generell sind Eckgrundstücke teurer, da weniger unmittelbare Bebauung anschließt. Straßenmündungen bringen unter Umständen mehr Unruhe mit sich, was den Preis für ein Grundstück reduzieren kann.

Hier einige Punkte, die bei der Wahl der Lage Berücksichtigung finden sollten:

• Bach: Kleine Bäche können bei starken Regenfällen überlaufen – sorgfältige Planung erforderlich
• Ausblick: Der herrliche Ausblick über die große Blumenwiese wird durch ein mehrstöckiges Gebäude, das im Nachhinein errichtet wird, deutlich kleiner
• Blickdichte Terrasse: Ein neu gebautes, großes Nachbarhaus könnte den lauschigen Ruheort zu einer Bühne machen
• Himmelsrichtung: Nordhang ist nicht gleich Südhang – die Sonnenuhr tickt überall anders
• Neubaugebiete mit großer Bauaktivität: Sollten noch viele Baugrundstücke zum Kaufen ausgeschrieben sein, ist mit einigen Jahren Baulärm zu rechnen, allerdings auch mit potenzieller Wertsteigerung des Grundstücks und des Hauses
• Bebauungsplan: Bauerwartungsland ist nicht gleich Bauland

Selbst wenn Sie ein Grundstück in der gewünschten Lage gefunden haben, bedeutet das nicht unbedingt, dass Sie dort auch Ihr Traumhaus errichten können. Nachbarn und Bebauungspläne können allzu extravaganten Plänen einen Strich durch die Rechnung machen. Im Bebauungsplan sind beispielsweise bestimmte Dachformen vorgeben oder First- und Traufhöhe sowie die Vollgeschosszahl festgeschrieben.

Ob ein Bebauungsplan vorliegt oder in Planung ist, kann bei der zuständigen Gemeinde erfragt werden. Hier lässt sich auch erfragen, ob weitere Erschließungsmaßnahmen geplant sind und mit welchen Kosten zu rechnen ist.

Solange Sie sich innerhalb der gesetzlichen Vorgaben bewegen, muss ein Bau genehmigt werden und dann sind Einwände der Nachbarn, soweit sie gefragt werden, auch wirkungslos. Sobald es aber Abweichungen von dem geltenden Recht gibt, haben Nachbarn ein Mitspracherecht. Der Begriff Nachbarn ist in diesem Fall sehr eng zu verstehen. Denn ein Nachbar ist nur, wer mit seinem Grundstück an das Baugrundstück grenzt. Nur wenn es um Abstandsflächen zur Straße hin geht, müssen auch die Nachbarn von der anderen Straßenseite angehört werden. Insbesondere der Gebäudehöhe sind so Grenzen gesetzt.

Doch auch nach unten kann die Gestaltungsfreiheit begrenzt sein. Die Beschaffenheit des Bodens entscheidet mit darüber, ob Sie einen Keller oder besser eine Bodenplatte errichten sollten. Felsiger oder sumpfiger Untergrund können einen Kellerbau unmöglich oder teurere Sicherungsmaßnahmen nötig machen.

Ebenso sollten Sie sich vor dem Kauf eines Grundstücks darüber im Klaren sein, wieviel Platz Sie benötigen. Kann ein fehlender Keller durch ein weiteres Geschoss aufgefangen werden, wenn es denn zulässig ist?

Ein Bodengutachten gibt Aufschluss über die Beschaffenheit des Grundstücks. Gerade in Großstädten werden zunehmend alte Industrie- und Militärbrachen zu Wohngebieten umgewidmet. Hier besteht die Möglichkeit, dass Altlasten im Boden vorhanden sind.

Noch bis Mitte des 20. Jahrhunderts spielte Umweltbewusstsein keine große Rolle, weshalb Altöl- oder Chemikalienrückstände den Boden belasten. Selbst wenn Sie die Kosten für eine großflächige Auskofferung nicht selbst zu tragen haben, kann es zu deutlichen Verzögerungen kommen bis auf dem Grundstück gebaut werden kann. Besonders in Innenstädten werden bei Bauarbeiten immer wieder alte Weltkriegsbomben gefunden, die entschärft werden müssen. Diese werden auch bei einer vorherigen Bodenuntersuchung nicht unbedingt gefunden.

Nachdem Sie sich schon beim Bauamt der Gemeinde über das Baugebiet informiert haben, sollte der nächste Weg zum Amtsgericht führen. Hier können Sie sich über die Eigentumsverhältnisse informieren und schauen, ob der Verkäufer auch tatsächlich zum Verkauf berechtigt ist und nicht zum Beispiel nur Teil einer Güte- oder Erbengemeinschaft ist.

Ein Blick ins Grundbuch informiert zudem über die Rechte Dritter an dem Grundstück. Hat zum Beispiel der Anlieger oder Eigentümer eines angrenzenden Grundstücks ein Wegerecht, weil er einen Zugang zu seinem Grundstück benötigt oder dort eine Garage anschließt? Ist vielleicht ein anderer Käufer vorgemerkt?

Sobald Sie wissen, was Sie wollen, und welche Punkte Ihnen wichtig sind bzw. an welchen Stellen Sie Kompromisse eingehen würden, lässt sich viel zielgerichteter nach dem passenden Grundstück suchen.

5 Tipps für einen erfolgreichen Grundstückskaufs