Realteilung - Wie wird ein Grundstück geteilt?

Es gibt vielfältige Konstellationen, in denen eine Grundstücksteilung angestrebt wird. Häufig soll die Teilung erfolgen, weil Eltern einem Kind den Bau eines Hauses auf dem eigenen, schon bebauten Grundstück ermöglichen wollen. Das erspart dann den Kauf eines weiteren Grundstücks. Auch im Rahmen der Erbregelung kann eine Teilung Sinn machen, um späteren Erbauseinandersetzungen vorzubeugen. Darüber hinaus sind oft folgende Motive von Bedeutung:

• ein Grundstücksteil soll verkauft werden, weil Geld benötigt wird
• durch die Teilung soll eine intensivere Bebauung möglich werden
• eine Hausbaugemeinschaft möchte ein Doppelhaus auf einem Grundstück bauen
• bei zwei Grundstücken wird ein höherer Verkaufserlös erwartet als bei einem ungeteilten Grundstück
• durch die Teilung eines zu groß gewordenen Grundstücks soll der Pflege- und Instandhaltungsaufwand reduziert werden
• durch die Teilung lässt sich die Grundsteuerlast reduzieren

Bei der Realteilung - der Grundstücksteilung im engeren Sinne - wird ein bestehendes Grundstück in (mindestens) zwei selbständige Grundstücke aufgeteilt. Über die so entstandenen Parzellen kann anschließend unabhängig voneinander verfügt werden. Rechtsgrundlage für die Teilung bildet § 19 Baugesetzbuch. Danach muss die Grundstücksteilung gegenüber dem zuständigen Grundbuchamt erklärt werden. Voraussetzung für die Realteilung ist, dass sie nicht im Widerspruch zu einem geltenden Bebauungsplan steht. Sonst ist sie nicht zulässig. Rechtlich gesehen erlischt durch die Teilung das ursprüngliche Grundstück und es entstehen (mindestens) zwei neue.

Bei der ideellen Teilung bleibt das ursprüngliche Grundstück erhalten. Ein zusätzlicher Eigentümer erwirbt im Zuge der Teilung lediglich ein Miteigentum am Grundstück. Rechte und Pflichten bemessen sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Durch die Begründung von Sondereigentum und Sondernutzungsrechten kann wirtschaftlich gesehen ein ähnliches Ergebnis wie bei der Realteilung erreicht werden. Rechtlich gesehen findet allerdings keine Teilung statt. Über das Grundstück kann daher auch nur gemeinschaftlich verfügt werden. Die Verfügungsgewalt ist in diesem Fall eingeschränkt - ein Grund, warum die Realteilung oft vorgezogen wird. Die ideelle Teilung wird oft gewählt, wenn Bauvorschriften einer Realteilung entgegenstehen.

1. Ehe eine Teilung angegangen wird, sollten Sie auf jeden Fall vorab klären, welche baurechtlichen Vorschriften zu beachten sind und welche Grenzen der Bebauungsplan ggf. für eine Teilung setzt. Erfahren lässt sich das beim jeweils zuständigen Bau(ordnungs)amt. Für die Teilung ist in der Regel keine behördliche Genehmigung erforderlich. Ausnahmen gelten in Hamburg, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen. Hier wird bei bebauten Grundstücken eine Teilungsgenehmigung benötigt.
2. Voraussetzung für die Teilung ist die amtliche Vermessung des Grundstücks. Sie erfolgt auf schriftlichen Antrag durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, in Bayern durch die Vermessungsverwaltung (Katasteramt).
3. Der Vermesser beantragt anschließend beim Vermessungsamt eine neue Flurkarte.
4. Die Flurkarte ist wiederum die Grundlage für den Gang zum Notar. Der veranlasst die Berücksichtigung der Teilung im Grundbuch. Er kümmert sich auch um die Eintragung von eventuell vereinbarten Grunddienstbarkeiten (siehe nächster Punkt).
5. Die Teilung kann, muss aber nicht im Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag vereinbart werden. Wenn mit der Teilung gleichzeitig ein Kaufvertrag abgeschlossen werden soll, wird dies ebenfalls vom Notar erledigt. Mit der entsprechenden Eintragung im Grundbuch wird die Teilung dann rechtswirksam.

Im Zusammenhang mit der Realteilung von Grundstücken sind oft Grunddienstbarkeiten zu vereinbaren. Das gilt insbesondere dann, wenn durch die Teilung ein sogenanntes Hinterliegergrundstück entsteht. Das ist ein Grundstück ohne einen direkten Zugang zu öffentlichen Wegen oder Versorgungsleitungen. Der Zugang muss dann über das Vorder- bzw. Anliegergrundstück sichergestellt werden.

Bei Grunddienstbarkeiten im Realteilungs-Kontext geht es meist um Wege-, Durchfahrts- und Leitungsrechte (für Strom, Wasser und Abwasser) für den Eigentümer des Hinterliegergrundstücks. Die einzelnen Rechte und Pflichten bei den Nutzungsrechten werden in einem Vertrag festgelegt und auf dieser Grundlage wird dann die Grunddienstbarkeit bestellt. Für das Nutzungsrecht kann eine Nutzungsentschädigung vereinbart werden. Ebenso ist es möglich, den Nutzer an den Instandhaltungskosten - zum Beispiel für eine Zufahrt - zu beteiligen. Entschädigung und Kostenbeteiligung sind Verhandlungssache und hängen auch von der jeweiligen Nutzungsintensität ab.

Die Kosten einer Realteilung sind nicht unerheblich und können sich auf einige tausend Euro belaufen. Wesentliche Kostenposten sind die Vermessungskosten und die Notargebühren. Kosten für die Grundbucheintragung kommen noch hinzu. Die konkrete Kostenhöhe hängt von verschiedenen Faktoren ab. Maßgebliche Einflussgrößen sind:

• Größe des Grundstücks
  
• Wert des Grundstücks
  
• Anzahl der Parzellen
  
• Anzahl der gesetzten Grenzsteine

Für die Kosten der Vermessung kommen entsprechende Gebührenordnungen der einzelnen Bundesländer zur Anwendung. Dabei ist für jeden einzelnen Vermessungsschritt eine Gebühr festgelegt. Bei Teilungsvermessungen werden die Gebühren in der Regel nach dem Bodenwert gestaffelt. Je höher der Bodenwert, umso höher die Gebühr. Die Notargebühren und die Gebühren für Grundbucheintragungen richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.