Offene Bauweise: Hausbau mit Grenzabstand

Die offene Bauweise bedeutet im Endeffekt, dass Ihr Haus frei steht und nicht unmittelbar mit der Nachbarbebauung verbunden ist. Doch neben dem konventionellen Einfamilienhaus mit Einhaltung der Grundstücksgrenze gibt es weitere Möglichkeiten, die der Bebauungsplan für eine offene Bauweise vorsieht. Sie können zum Beispiel ein Doppelhaus errichten oder sich für eine Gruppenbebauung entscheiden. In beiden Fällen müssen das jeweils erste und letzte Haus im entsprechenden Abstand zur Grundstücksgrenze gebaut sein und damit die Vorgabe für eine offene Bauweise anhand ihrer Bedeutung erfüllen. Wenn Sie die offene Bebauung vornehmen möchten, darf das Gebäude nicht länger als 50 Meter sein und muss den bereits erwähnten Grenzabstand zum Nachbargrundstück einhalten.

Wenn der Bebauungsplan eine offene Bauweise erlaubt oder vorschreibt, spielen die Grenzabstände zum benachbarten Grundstück eine essenzielle Rolle. Das heißt für Sie als Bauherr, dass Sie sich explizit an die Vorgaben der Grenzbebauung halten und die Abstände präzise einhalten müssen. Schon wenige Zentimeter Überschreitung können den unmittelbaren Baustopp nach sich ziehen und dazu führen, dass Sie zurückbauen müssen. Um diese Problematik und die damit verbundenen Kosten zu vermeiden, sollten Sie sich vor der Planungsphase darüber informieren, ob die offene oder ob die geschlossene Bauweise laut Bebauungsplan für Sie von Bedeutung ist.

Wenn Sie ein freistehendes Haus oder eine freistehende, von der Nachbarschaft abgetrennte Wohnanlage errichten wollen, sollte der Bebauungsplan die offene Bauweise vorsehen.

Sie haben im Endeffekt drei Varianten im Hausbau zur Auswahl. Üblicherweise wird die offene Bebauung vor allem im ländlichen Raum und in Siedlungen vorgenommen.

1. Sie können auf Ihrem Grundstück ein Einfamilienhaus bauen, das zu beiden Seiten den vorgegebenen Grenzabstand zum Nachbargrundstück einhält.
2. Aber auch Doppelhäuser und Reihenhäuser können in offener Bauweise errichtet werden. Hier gibt es eine spezielle Kenngröße, die Sie einhalten und schon in der Hausplanung einbeziehen müssen. Damit die offene Bauweise in ihrer Bedeutung eingehalten wird, darf eine Aneinanderreihung von Häusern (Reihenhaus oder Doppelhaus) in der Gesamtheit nicht länger als 50 m sein.

Wenn Sie ein Einfamilienhaus bauen, wird sich diese Länge kaum ergeben, sodass Sie sich um die Vorgaben im Bebauungsplan fernab der Grundstücksgrenzabstände keine Gedanken machen brauchen. Ob Sie eingeschossig oder mehrgeschossig bauen, spielt in diesem Fall keine Rolle. Doch auch diesbezüglich gibt es Vorschriften im Bebauungsplan.

Wenn Sie sich für ein Einfamilienhaus entscheiden, bringt die offene Bebauung einige Vorteile mit sich.

Offene Bauweise Vorteile

• Sie brauchen sich keine Wand mit einem Nachbarn teilen und sind nicht nur sprichwörtlich, sondern wirklich für sich.
• Ein weiterer Vorteil ergibt sich aus Ihrer Möglichkeit, alle Räume mit Tageslicht zu erhellen und rundherum Fenster zu montieren. Bei einem Reihenhaus oder bei einem Doppelhaus, wo eine Wand die Verbindung zum Nachbarhaus darstellt, besteht diese Möglichkeit nicht.
• Ihr Grundstück können Sie nach Belieben nutzen und es mit Rasen bepflanzen, Tiere halten und zusammenhängende Grünflächen erstellen.

Die Vorteile sind offensichtlich, doch gibt es auch einig Nachteile, die Sie beherzigen sollten.

Offene Bauweise Nachteile

• Der Grundstücksbedarf und damit die Erschließungskosten liegen über dem Kontingent, das für eine geschlossene oder für eine halboffene Bauweise nötig ist.
• Je nach Einfriedung oder Heckenbepflanzung kann auch der voll einsehbare Garten einen Nachteil darstellen, den Sie in Gegenüberstellung mit anderen Bauweisen betrachten sollten.
• Möchten Sie eine Garage, einen Wintergarten und ein Carport anbauen, kann es gegebenenfalls zu Problemen kommen - da eine grenznahe Bebauung nicht toleriert wird.

Ob sich die offene Bauweise lohnt oder ob Sie eine geschlossene oder halboffene Bauweise in Ihrem Fall sinnvoller wäre, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab.

Von einer geschlossenen Bauweise spricht man, wenn die Häuser aneinander gebaut werden. Das ist zum Beispiel bei Reihenhäusern mit einer Reihe von über 50 Meter Länge der Fall. Der Kernpunkt, der über eine offene oder eine geschlossene Bebauung entscheidet, sind die Grundstücksgrenzen, die im geschlossenen Bau in voller Breite überbaut werden.

Befinden sich die Grundstücke nicht innerhalb eines Bebauungsplans, wird die jeweilige Bebaubarkeit durch das BauGB geregelt. In vielen ländlichen Regionen sind die Grundstücke geschlossen gebaut, da die Häuser und Höfe aneinander liegen und durch eine (gemeinsame) Mauer geteilt sind.