Grundbuch lesen und verstehen

Als Grundbuch wird ein amtliches Register bezeichnet, in dem Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, Eigentumsrechte an Grundstücken und Grundstücksbelastungen erfasst sind. Es gibt eine lange Grundbuch-Tradition. Vorläufer lassen sich bis ins Mittelalter zurückverfolgen. Rechtsgrundlage für die Anlage von Grundbüchern ist die Grundbuchordnung, Durchführungsbestimmungen finden sich in der Grundbuchverfügung.

Ein Grundbuch bezieht sich immer auf einen bestimmten Grundbuchbezirk, der die Grund- oder Flurstücke einer Gemarkung umfasst. Somit werden im Grundbuch immer nur Grundstücke registriert. Der juristische Grundstücksbegriff erstreckt sich aber auch auf dem Grund und Boden befindliche Gebäude. Für Wohneigentum im Sinne des Wohneigentumsgesetzes (typische Eigentumswohnungen) wird ein eigenes Wohnungsgrundbuch geführt.

Zuständig für die Führung des Grundbuches ist das Grundbuchamt. Als Grundbuchämter fungieren in Deutschland die Amtsgerichte (mit entsprechenden Grundbuch-Abteilungen).

Das Grundbuch setzt sich aus einzelnen Grundbuchblättern zusammen. Mit dem eigenen Grundbuchblatt erhält jedes Grundstück im Grundbuch eine spezifische Stelle. Der Aufbau ist in der Grundbuchverfügung geregelt und danach besteht jedes Grundbuchblatt aus 5 Teilen:

Grundbucheinträge werden von dem mit der Beglaubigung bzw. Beurkundung eines Grundstücksgeschäfts beauftragten Notar beantragt und vom Grundbuchamt durchgeführt.

Bei Kaufverträgen veranlasst der Notar nach der Unterzeichnung des Vertrags zunächst eine Auflassungsvormerkung für das Grundstück. Nach Klärung aller Voraussetzungen, der erfolgten Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer setzt er die Eigentumsumschreibung in Gang. Auch bei der Eintragung von Grundpfandrechten führt der Weg stets über den Notar.

Die Kosten für Grundbucheinträge bemessen sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Darin sind die Gebühren im Einzelnen detailliert geregelt. Die Gebührenhöhe richtet sich dabei auch nach dem Wert des Grundstücksgeschäfts.

Bei Kaufverträgen ist mit einer Größenordnung von 0,5 Prozent des Kaufpreises für die reinen Grundbuchkosten zu rechnen. Hinzu kommen noch ca. 1 Prozent Notargebühren.

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro bedeutet das rund 1.500 Euro Grundbuchkosten und 3.000 Euro Notargebühren. Dabei handelt es sich um "Pi mal Daumen"-Werte. Im Einzelfall können sich Abweichungen ergeben.

Durch das sogenannte Registerverfahrenbeschleunigungsgesetz wurden 1993 die rechtlichen Grundlagen für das Grundbuch in elektronischer Form geschaffen. Inzwischen ist die Umstellung der ehemals als Loseblattsammlungen geführten Grundbücher auf das digitale Format weitgehend abgeschlossen.

Notare, Behörden, Gerichte und öffentliche Vermessungsingenieure können ohne weiteres Einsicht in das elektronische Grundbuch nehmen. Die Einsicht ist auch für Dritte problemlos möglich, wenn der Grundstückseigentümer eine entsprechende Einwilligung gegeben bzw. Vollmacht erteilt hat. Ohne Zustimmung kann nur "bei berechtigtem Interesse" Einsicht genommen werden. Der Online-Zugriff macht vor allem für Notare und Banken die Arbeit ein ganzes Stück leichter.