Die Grundsteuer - Was Sie als Eigentümer wissen müssen

Die Grundsteuern-Einnahme ist eine der wichtigsten Einnahmequellen für die Gemeinden in Deutschland. Grundsätzlich muss sie jeder Eigentümer eines Grundstückes zahlen. Dabei ist es unerheblich, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist und ob es gewerblich oder privat genutzt wird.

Die Berechnung der Grundsteuern ist sehr komplex und unterscheidet sich in der Höhe von Kommune zu Kommune aufgrund unterschiedlicher Hebesätze. Weil die Grunddaten für die Erhebung der Grundsteuern sehr alte Daten aus den Jahren 1964 (West) und 1935 (Ost) sind, hat das Bundesverfassungsgericht eine Neufassung der Erhebung angemahnt.

Nicht verwechselt werden darf die jährlich zu zahlende Steuer mit der Grunderwerbsteuer, die nur einmalig beim Kauf eines Grundstückes anfällt und prozentual zum Kaufpreis ermittelt wird (mit einem Prozentsatz zwischen 3,5 und 6,5 Prozent). Diese Steuerart wird seit der Kaiserzeit erhoben und hat ihre Bedeutung als wichtige (an zweiter Stelle) Einnahmequelle der Kommunen in Deutschland nie verloren.

Von ihrer Rechtsnatur her ist die Grundsteuer eine sogenannte Substanzsteuer, weil sie sich auf das besteuerbare Objekt bezieht. Jede Gemeinde hat das Recht, den Hebesatz individuell festzulegen. Dadurch haben die Gemeinden ein wichtiges Instrument zur Einnahmedeckung und können auch Ansiedlungen gezielt steuern. Die Einführung einer Kategorie C bei der Grundsteuer bis ca. 2025 ist ein wichtiges Steuerungsinstrument, um den Wohnungsbau bei unbebauten Grundstücken, die als Bauland geeignet sind, zu fördern und der Spekulation entgegenzuwirken.

Die Finanzbehörden verwenden drei Faktoren, um die Steuer zu berechnen.

1. Zunächst wird der Einheitswert als Grundlage der Multiplikation genommen. Dieser ergibt sich aus dem Wert von 1964 (West) und 1935 (Ost). Der Einheitswert ist bei unbebauten Grundstücken am einfachsten zu ermitteln. In dem Fall wird nur der damalige Bodenrichtwert zur Grundlage genommen. Bei bebauten Grundstücken kommt entweder das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren zur Anwendung. Wenn eine Jahresrohmiete für die Jahre 1964 oder 1935 zu ermitteln ist, gilt das Ertragswertverfahren. Sollte keine Jahresrohmiete aus der Zeit zu ermitteln sein, kommt das Sachwertverfahren zum Tragen, das auf den Gebäude und Bodenwert mit Bodenzins abzielt.
2. Dieser Einheitswert wird beim Grundsteuer berechnen mit der Grundsteuermesszahl multipliziert.
3. Der sich daraus ergebende Wert wird noch mit dem individuellen Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Dieser Betrag ist die jährliche Grundsteuerlast.

Aufgrund des Urteils des Bundesverfassungsgerichtes von 2019 muss der Gesetzgeber die Grundsteuern reformieren. Bis dato gibt es die Grundsteuern A und B.

• Grundsteuer A gilt für Grundstücke mit einer Nutzung in der Forst- oder Landwirtschaft.
• Grundsteuer B gilt für bebaute oder unbebaute Grundstücke.

Zusätzlich wird eine Kategorie C geschaffen, die es teurer macht, Grundstücke aus spekulativen Gründen nicht zu bebauen. Insgesamt werden die Sätze von 1935 / 64 auf den neuesten Stand gebracht und berücksichtigen unter anderen den aktuellen Bodenzins.

• Der Bauherr sollte sich vor dem Kauf eines Grundstückes und der Verwirklichung des Bauprojektes auch über die Höhe des in der Gemeinde geltenden Hebesatzes erkundigen. Die Höhe des Hebesatzes kann man aus der jeweiligen Gemeindesatzung entnehmen. Denn dieser Hebesatz entscheidet mit über die Höhe der zu zahlenden Grundsteuern. Weil der Hebesatz durch die Gemeinden autonom festgelegt wird, kann jede Gemeinde auch bei knapper Haushaltslage selbstständig eine Erhöhung vornehmen, was in der Praxis auch oft vorkommt.
• Sollte der Bauherr das Objekt später vermieten wollen, kann er grundsätzlich auch die Grundsteuern auf die Miete umlegen.
• Bei einem Verkauf oder Kauf eines Hauses ändert sich die Grundsteuer nicht. Es kommt lediglich zu einem Übergang der Steuerpflicht auf den neuen Eigentümer.
• Es ist möglich, die Grundsteuern in Raten zu zahlen.
• Außerdem kann bei bestimmten Schadensereignissen eine Minderung beantragt werden.
• Weiterhin ist es möglich, dass es eine Ermäßigung für bestimmte gemeinnützige Organisationen gibt.
• Zudem können Objekte, die unter den Denkmalschutz fallen, weniger Grundsteuern kosten.