Die Bauvoranfrage beim Grundstückskauf - warum und wie stellt man sie?

Eine Bauvoranfrage ist ein Antrag an eine Baubehörde, bereits vor der amtlichen Baugenehmigung über wichtige Aspekte des Bauvorhabens zu entscheiden und darüber einen Bauvorbescheid auszustellen. So oder so ähnlich sind Bauvoranfragen in entsprechenden Ländervorschriften (Landesbauordnungen) definiert. Der Antragsteller erhält damit bereits vor der Genehmigung eine gewisse Rechtssicherheit über die Zulässigkeit des Vorhabens.

Im Unterschied zu normalen Behördenauskünften ist ein Bauvorbescheid nämlich rechtsverbindlich. Er gilt allerdings nicht unbefristet. Wenn innerhalb der Geltungsdauer kein Bauantrag gestellt wird, wird der Bescheid hinfällig. Je nach Bundesland sind unterschiedliche Verfallsfristen vorgesehen - in Niedersachsen oder in Baden-Württemberg zum Beispiel endet die Gültigkeit spätestens nach drei Jahren, in Rheinland-Pfalz nach vier Jahren. Kürzere Befristungen durch die zuständige Baubehörde sind möglich und werden häufig vorgesehen.

Um die Rechtsverbindlichkeit sicherzustellen, muss stets eine förmliche Anfrage gestellt werden - das heißt in schriftlicher Form, auf einem amtlichen Formular mit den geforderten Angaben, Dokumenten und Unterlagen. Eine formlose Anfrage ist zwar auch möglich, die Antwort darauf hat aber nur die Qualität einer normalen Behördenauskunft. Sie kann im Zweifel nicht eingeklagt werden.

Eine Bauvoranfrage kann grundsätzlich von jedem gestellt werden, der ein berechtigtes Interesse daran hat. Dieses wird bei Grundstückseigentümern automatisch unterstellt. Andere Interessenten müssen ihr Interesse glaubhaft machen und benötigen eine Vollmacht des Eigentümers. Das gilt zum Beispiel für Kaufinteressenten bei Grundstücken, aber auch für Architekten.

Wenn Sie sich als Kaufinteressent bereits in konkreten Verhandlungen mit dem Grundstückseigentümer befinden oder gar bereits einig geworden sind, sollte es kein Problem sein, von diesem eine entsprechende Vollmacht zu erhalten. Einem Verkäufer ist grundsätzlich am Zustandekommen der Transaktion gelegen und er wird notwendige Klärungen in diesem Zusammenhang unterstützen.

Für die Bauvoranfrage werden von den zuständigen Baubehörden (Bauamt, Bauaufsichtsamt, Baugenehmigungsbehörde, Bauordnungsamt, Baurechtsamt) Mustervordrucke zur Verfügung gestellt. In der Regel können die betreffenden Formulare direkt von der Webseite des Amtes heruntergeladen werden.

Um eine qualifizierte Bauvoranfrage stellen zu können, sollten Sie sich vorher gut vorbereiten, um späteren Unklarheiten vorzubeugen. Konkrete Vorstellungen zum Bau und eine entsprechende Planung sollten bereits stehen. Das setzt u.a. genaue Kenntnisse über das Grundstück und seine Beschaffenheit voraus. Beim Kauf eines Hauses von einem Hausanbieter ist das Gebäude fast immer schon detailliert durchgeplant.

Welche Unterlagen benötigt man für eine Bauvoranfrage?

Die Anfrage besteht aus dem vollständig ausgefüllten Formular (Angaben zum Grundstück, zum Bauvorhaben, zur Bauherrschaft und zum Entwurfsverfasser), einer Auflistung der zu klärenden Fragen sowie aus weiteren Unterlagen, die beizufügen sind. Dabei handelt es sich meist um:

• Aktueller Liegenschaftsplan
• Bei bestehenden Baulasten: Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Bauzeichnung mit Grundriss, Umrissen und weiteren Gebäudeansichten
• Bau- und Nutzungsbeschreibung
• Angaben zur Berechnung des Rauminhalts

Welche Dokumente und Unterlagen konkret und in wie vielfacher Ausfertigung einzureichen sind, sollte vorab geklärt werden. Manchmal werden bis zu drei Ausfertigungen verlangt. Jede Baubehörde hat hier ihre eigenen Usancen. Zum Teil hängt der Umfang der einzureichenden Unterlagen auch vom Vorhaben und den zu beantwortenden Fragen ab.

Wann erhält man den Bauvorbescheid?

An die Antragstellung schließt sich die Prüfung durch die Behörde an. Diese kann je nach Organisation, Prüfungsaufwand und Arbeitsbelastung einige Zeit in Anspruch nehmen - üblicherweisenicht länger als drei Monate. Vielfach erfolgt die Antwort aber schneller, oft bereits binnen vier Wochen. In Einzelfällen hat es allerdings auch schon bis zu sechs Monate gedauert - eine Ausnahme. In den Landesbauordnungen sind oft Fristen geregelt, die Baubehörden bei der Bearbeitung einhalten müssen.

Mit der Erteilung des Bauvorbescheides wird die Bauvoranfrage abgeschlossen.

Der Bauvorbescheid ist die amtliche Antwort auf die Bauvoranfrage und steht am Ende des Verfahrens. Ein Vorbescheid ist allgemein ein Verwaltungsakt im Sinne des Verwaltungsverfahrensgesetzes (§ 35 VwVfG). Dabei entscheidet eine Behörde vorab über einzelne Genehmigungsvoraussetzungen in einem noch stattzufindenden Genehmigungsverfahren.

Der Vorbescheid ist für die Behörde bindend, der Antragsteller kann sich daher darauf verlassen. In einer späteren Genehmigung darf die Behörde nicht ohne triftigen Grund davon abweichen. Manchmal wird der Vorbescheid auch als verwaltungsrechtliche Zusicherung (§ 38 VwVfG) gesehen, nicht als Verwaltungsakt - eine juristische Spitzfindigkeit, die für die Praxis eher von untergeordneter Bedeutung ist.

Aus dieser rechtlichen Qualifizierung folgt unmittelbar das Verhältnis des Bauvorbescheids zu Baugenehmigung.

1. Der Bauvorbescheid kann die Baugenehmigung nicht ersetzen. Es handelt sich nur um einen die Genehmigung vorbereitenden und vorzeichnenden Vorgang. Die Baugenehmigung wird weiterhin benötigt, um mit dem Bauvorhaben tatsächlich beginnen zu können.
2. Der Vorbescheid bindet die Baubehörde nur im Hinblick auf einige bei der Baugenehmigung zu prüfenden Fragen. Sie kann die Genehmigung nicht wegen geplanten Bauausführungen verweigern, die im Bauvorbescheid bereits als zulässig erkannt worden sind.
3. Der Bauvorbescheid stellt auch keine Teilbaugenehmigung dar. Das ist eine verbindliche Entscheidung der Baubehörde über einzelne Teile eines Bauvorhabens - nach Einreichung des Bauantrags, aber vor der endgültigen Entscheidung über die Baugenehmigung.

Die Kosten einer Bauvoranfrage hängen von verschiedenen Faktoren ab:

• von den Gebührensätzen der jeweiligen Baubehörde
• vom Grundstück
• von der geplanten Immobilie
• vom Prüfungsaufwand bei den gestellten Fragen

Bei einem geringen Prüfungsaufwand muss eine Bauvoranfrage nicht mehr als 200 Euro kosten. Bei Anfragen für typische Einfamilienhäuser oder bei nur einem einzelnen zu klärenden Punkt liegen die Kosten oft sogar deutlich niedriger. Bei umfangreicheren Projekten sind aber durchaus auch Größenordnungen von mehreren tausend Euro möglich. Wie so oft gilt hier: es kommt darauf an.