Bebauungsplan - lesen und verstehen

Diese ersten Informationen über das Grundstück dienen der ersten Orientierung. Wenn es aber ins Detail geht, ist der Blick in den amtlichen Bebauungsplan unerlässlich. Hier sind die genauen Grundstücksgrenzen und der Verlauf von Wegen und Straßen eingezeichnet. Für einen Laien mögen die Markierungen eher wie Hieroglyphen wirken - einem Experten geben diese aber wichtige Auskünfte. So sagt z.B. die römische Zahl "III" aus, dass auf dem entsprechenden Grundstück ein Gebäude mit maximal drei Vollgeschossen errichtet werden darf. Andere Symbole schreiben vor, dass auf einem Grundstück nur Doppelhäuser zulässig sind oder dass an bestimmten Freiflächen Bäume oder Gehölze gepflanzt werden müssen.

Bebauungspläne decken fast immer nur Teilbereiche einer Stadt oder Gemeinde ab. Die Angaben in diesen Plänen sind rechtsverbindlich. Sie als Bauherr können sich also darauf verlassen, in dem Rahmen bauen zu dürfen, den Ihnen der Bebauungsplan vorgibt.

Die folgenden Abschnitte finden Sie in jedem Bebauungsplan:

Die folgende Infografik fasst nochmals alle Bestandteile, Begriffe und Zeichen des Bebauungsplanes übersichtlich zusammen:

Die Baulast gehört zwar nicht direkt zum Bebauungsplan, ist aber wichtig bei Bauplätzen wie etwa Baulücken, bei denen bestimmte Vorgaben des Plans zu Abständen, Zufahrten, Stellplätzen oder ähnlichem nicht erfüllt werden können, aber die Lösung der Gang über Nachbars Grundstück ist. Mit Ausnahme von Bayern und Brandenburg sind diese Eintragungen in den Bauordnungen der Länder geregelt.

Die Baulast ist das Zugeständnis des oder der Nachbarn, das Nachbargrundstück für erforderliche Abstands-, Zufahrts- oder Stellplatzflächen zu nutzen. Dazu muss der Grundstücksnachbar bei der zuständigen Baubehörde eine Baulast in das Baulastenverzeichnis eintragen lassen, was von ihm später nicht einseitig widerrufen werden kann. Weil es sich hier um eine freiwillige Verpflichtung des Nachbarn handelt, wird zwischen den Parteien meist eine Entschädigung ausgehandelt.

Für Ihren Grundstückskauf ist selbstverständlich ebenfalls entscheidend, ob vielleicht Baulasten auf Ihrem zukünftigen Besitz liegen. Angaben dazu finden Sie allerdings nicht im Grundbuch, sondern nur im erwähnten Baulastenverzeichnis.

Ein Flächennutzungsplan (kurz: FNP) beinhaltet eine grafische Darstellung des jeweiligen Gemeindegebietes. Durch ihn wird erkennbar, welche Bereiche bereits bebaut und welche noch unbenutzt sind als auch welche Bodennutzung vorliegt.

Auf Basis des Flächennutzungsplanes wird der verbindliche Bebauungsplan für Baugebiete erstellt. Während der Bebauungsplan das Baugebiet sehr viel detaillierter darstellt, so sind in einem Flächennutzungsplan nur die Grundzüge einer Region festgehalten.

Gebraucht werden beide Pläne vor allem bei der Bauleitplanung, die zur Aufgabe hat, Grundstücke innerhalb einer Gemeinde zu leiten und für eine evtl. Bebauung vorzubereiten. Dabei soll auf eine ausgewogene Verteilung von Wohn-, Gewerbe- und Agrarflächen geachtet werden, um eine nachhaltige Raumentwicklung zu gewährleisten. Man spricht also auch von einem zweistufigen System oder einer Zweistufigkeit der Bauleitplanung:

1. Flächennutzungsplan – vorbereitend für ein gesamtes Gemeindegebiet
2. Bebauungsplan – rechtsverbindend für Teilgebiete einer Gemeinde

(Bildquelle: kronshagen.de)