Baulast: Arten, Eintragung und Kosten

Ein typisches Beispiel ist der beabsichtigte Bau eines Hauses auf dem Nachbargrundstück, bei dem die vorgeschriebene Abstandsfläche nicht eingehalten werden kann. Um trotzdem eine Baugenehmigung zu erhalten, muss ersatzweise eine entsprechende Abstandsfläche auf dem angrenzenden Grundstück zur Verfügung gestellt werden. Dies wird durch Eintragung einer Baulast sichergestellt. Diese Fläche kann dann im Rahmen einer möglichen eigenen Bebauung nicht mehr zur Abstandswahrung genutzt werden.

Baulast

• öffentliches Recht
• nicht aus dem Grundbuch ersichtlich ("unsichtbare" Grundstücksbelastung)
• wirkt im Verhältnis des Grundstückeigentümers zur zuständigen Behörde
• Eintragung muss durchgeführt werden

Grunddienstbarkeit

• Privatrecht
• im Grundbuch verankert
• wirkt im Verhältnis des Grundstückeigentümers zum Begünstigten
• Eintragung ist freiwillig (wird aber aus Gründen der Rechtssicherheit empfohlen

Baulasten werden im Bauordnungsrecht der Länder geregelt. Jedes Bundesland hat dazu seine eigenen Vorschriften, die sich in den entsprechenden Landesbauordnungen und zum Teil in ergänzenden Vorschriften finden. In Bayern gibt es weder Baulasten noch Baulastenverzeichnisse. Hier findet die Eintragung einer entsprechenden Belastung im Grundbuch als Grunddienstbarkeit oder als beschränkte persönliche Dienstbarkeit statt.

Folgende Baulasten werden unterschieden:

Baulasten werden im Baulastenverzeichnis eingetragen. Die Verzeichnisse werden auf kommunaler Ebene bei den jeweils zuständigen Baubehörden (Bauämtern) geführt. Ob ein Grundstückseigentümer eine ihn verpflichtende Baulast eintragen lässt, liegt grundsätzlich in seinem Ermessen. Es ist eine freiwillige Entscheidung. Ist die Eintragung allerdings erst einmal erfolgt, muss er sie auch gegen sich gelten lassen. Die Behörde kann dann die Einhaltung der Verpflichtung rechtlich erzwingen. Dessen sollten Sie sich stets bewusst sein, wenn Sie als Grundstückseigentümer einer Baulast zustimmen.

Grundsätzlich ist es möglich, Baulasten auch wieder zu löschen. Allerdings muss die Baubehörde der Löschung zustimmen, was dann der Fall ist, wenn kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast besteht. Das ist zum Beispiel dann gegeben, wenn der Nachbarbau unterbleibt oder anders ausgeführt wird als ursprünglich geplant und die Baulast dadurch überflüssig wird. Eine Löschung muss stets aktiv beantragt werden, sonst bleibt die Baulast weiter bestehen, auch wenn der Grund dafür entfallen ist.

Die Kosten für die Eintragung einer Baulast sind sehr unterschiedlich und werden auf kommunaler Ebene geregelt. Sie richten sich vielfach nach der Art, dem wirtschaftlichen Wert und dem Verwaltungsaufwand der Baulast. Die Gebührenbandbreite bewegt sich von wenigen Dutzend Euro bis zu etlichen hundert Euro. Auch Gebühren über tausend Euro sind im Einzelfall durchaus möglich. Es ist gängige Praxis, dass der Begünstigte die Kosten trägt.

Im Unterschied zu Grundbucheinträgen werden Baulasten vom Notar bei Grundstückskaufverträgen in der Regel nicht geprüft. In nahezu allen Verträgen findet sich ein Passus, nachdem der Notar auf mögliche Einträge im Baulastenverzeichnis hingewiesen hat, die Vertragsparteien aber selbst für eine entsprechende Überprüfung verantwortlich sind. Der Verkäufer gibt üblicherweise eine Erklärung ab, dass keine Baulasten bestehen bzw. welche Baulasten eingetragen sind.

Eine Baulast kann, muss aber nicht den Wert eines Grundstücks beeinflussen. Das hängt von den tatsächlichen Einschränkungen bzw. dem Nutzen im Zusammenhang mit der Baulast-Verpflichtung ab. Bei dem belasteten Grundstück wirkt es sich ggf. wertmindernd aus, bei dem begünstigten Grundstück werterhöhend. Als Referenz dient dabei immer die Situation ohne eine Baulast-Eintragung. Die wertmäßigen Auswirkungen können im Rahmen einer Sachverständigen-Begutachtung zuverlässig ermittelt werden.

Da die Eintragung einer Baulast auf freiwilliger Basis erfolgt, kann es für den "Nutznießer" durchaus förderlich sein, für die Belastung eine Ausgleichs- oder Entschädigungszahlung anzubieten. Deren Höhe und Modalitäten sind letztlich Vereinbarungssache. Denkbar ist eine Orientierung an den laufenden Grundstückskosten - bezogen auf die belastete Fläche - oder am entgangenen Gewinn für die nun nicht mehr mögliche Eigennutzung des Baulast-Verpflichteten. Sowohl eine Einmalzahlung als auch laufende Zahlungen oder eine Kombination sind denkbar.