Vorkaufsrecht beim Haus

Das Vorkaufsrecht - oder auch Vorerwerbsrecht - ermächtigt eine Person, einen Verkaufsgegenstand zu erwerben, bevor dieser einem weiten interessierten Personenkreis angeboten wird. Das Vorerwerbsrecht kann sich auf Immobilien und Grundstücke beziehen.

Eine einheitliche gesetzliche Vorschrift für die Ausübung eines Vorerwerbsrechts gibt es nicht. Es findet sich aber in einzelnen Gesetzen wieder. § 577 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) räumt z. B. einem Mieter ein Vorerwerbsrecht ein, wenn der Eigentümer der Wohnung diese in eine Eigentumswohnung umwandeln möchte und nach der Renovierung ein Verkauf der Wohnung geplant ist. Weitere Vorkaufsrechte finden sich im § 2034 BGB oder im § 24 BauGB (Baugesetzbuch).

Für die Ausübung eines Vorkaufrechts sieht das Gesetz verschiedene Formen vor.

Das schuldrechtliche Vorerwerbsrecht

Das schuldrechtliche Vorerwerbsrecht sichert dem Vorkaufsberechtigten zu, dass er eine Immobilie erwerben kann, obwohl der Eigentümer mit einer dritten Person einen Kaufvertrag abgeschlossen hat. Dieses Vorerwerbsrecht kann auch für andere bewegliche und unbewegliche Sachen ausgeübt werden.

Das dingliche Vorerwerbsrecht

Das dingliche Vorerwerbsrecht kann ausschließlich bei dem Verkauf von Grundstücken ausgeübt werden. Das Vorerwerbsrecht stellt eine Belastung dar, die im Grundbuch vermerkt wird. Hierdurch können anderweitige Verkaufsabsichten des Eigentümers verhindert werden.

Das öffentliche Vorerwerbsrecht

Das öffentliche Vorerwerbsrecht bezieht sich auf Immobilien, die die öffentliche Hand für die Wahrnehmung ihrer Aufgaben nutzen möchte.

Das Vorkaufsrecht Gemeinde ergibt sich aus den §§ 24 bis 28 BauGB. Es sichert der Kommune zu, dass sie ein Grundstück oder eine Immobilie erwerben kann, obwohl der Eigentümer mit einer dritten Person bereits einen Immobilienkaufvertrag abgeschlossen hat.

Voraussetzung für das Vorkaufsrecht Gemeinde ist, dass ein wirksamer Kaufvertrag vorliegt. Bei einem Grundstückstausch oder einer Zwangsvollstreckung kann die Kommune keine Ansprüche bezüglich der Immobilie geltend machen.

Das Vorkaufsrecht Mieter schützt den Mieter einer bewohnten Eigentumswohnung. Die Ausübung des Vorkaufsrechts wird ihm gesetzlich garantiert, wenn der Eigentümer einer Immobilie seine Pläne zu Vermietung aufgibt und ein Verkauf der Eigentumswohnung in die Wege geleitet werden soll.

Für die Ausübung eines Vorkaufsrechts bei einem Grundstück hat der Gesetzgeber im § 469 BGB eine gesetzliche Frist von zwei Monaten gesetzt. Die Frist beginnt mit der öffentlichen Bekanntgabe der Verkaufsabsichten.

Vorerwerbsrechte basieren auf einer vertraglichen Grundlage, die der Eigentümer mit dem Vorkaufsberechtigten trifft. Zu beachten ist, dass Vereinbarungen über dingliche Vorerwerbsrechte notariell bestätigt werden müssen.

Aus der Vereinbarung des Rechts zum Vorkauf muss die Bezeichnung des Grundstücks oder der Immobilie eindeutig hervorgehen. Soll das Recht nach dem Tod der vorkaufsberechtigten Person vererbt werden können, muss dies in der schriftlichen Vereinbarung explizit erwähnt werden.

Der Grundbucheintrag ist nicht bei jeder Vereinbarung zum Vorerwerbsrecht zwingend erforderlich. In der Regel wird der Vermerk im Grundbuch nur vorgenommen, wenn es sich um die Ausübung eines dinglichen Vorkaufrechts handelt. Handelt es sich um ein schuldrechtliches Vorerwerbsrecht oder wird dieses von einer Gemeinde oder einem Mieter ausgeübt, muss kein Eintrag im Grundbuch vorgenommen werden.

Vorkaufsrechte erlöschen, wenn die im § 469 BGB genannte Frist von zwei Monaten nach Bekanntgabe des Verkaufs abgelaufen ist. Weil Vorerwerbsrechte nur bei dem Verkauf einer Immobilie in Anspruch genommen werden können, erlöschen Vorkaufsrechte auch, wenn der Eigentümer einen anderen Übertragungsweg (z. B. testamentarische Verfügung oder Schenkung) wählt. Darüber hinaus erlischt ein Vorerwerbsrecht auch, wenn die vorkaufsberechtigte Person verstirbt. Das Recht des Vorkaufs kann nicht auf andere Personen übertragen oder vererbt werden. Eine Ausnahme gilt dann, wenn dies in der schriftlichen Vereinbarung über das Vorerwerbsrecht explizit erwähnt wurde.

Das Recht zum Vorkauf kann von einem Mieter auch in Anspruch genommen werden, wenn es sich bei dem Wohnobjekt um ein Haus oder eine Doppelhaushälfte handelt. Bevor das Vorerwerbsrecht beim Immobilienkauf ausgeübt wird, sollte der Mieter den Zustand des Grundstücks und der Immobilie prüfen. Des Weiteren sollte er sich über die Kosten erkundigen, die er zum laufenden Unterhalt der Immobilie aufwenden muss. Dies bezieht sich z. B. auf die vierteljährlich zu zahlende Grundsteuer und die monatlichen Energiekosten.

Die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung ist relevant, wenn eine Gemeinde ein Vorerwerbsrecht ausüben könnte. Mit der Verzichtserklärung des Vorbehaltsrechts bestätigt die Kommunalverwaltung, dass sie auf ihren gesetzlichen Anspruch verzichtet. Dem Eigentümer einer Immobilie ist es dann möglich, ein Haus oder eine Wohnung auf dem Immobilienmarkt anzubieten und mit einer dritten Person einen Immobilienkaufvertrag abzuschließen.

Beschließt der Besitzer einer Immobilie diese zu verkaufen, ist das Vorerwerbsrecht ausgeschlossen. Vorkaufsrechte können auch nicht bei testamentarischen Verfügungen oder der Schenkung einer Immobilie angewendet werden. Gleiches gilt bei den Zwangsversteigerungen von Immobilien. Auch hier können keine Vorkaufsrechte ausgeübt werden.