Villa im Süden - Vorsicht ist dringend geboten!

Bevor Sie im Ausland irgendetwas unterschreiben, sollten Sie sich eine beglaubigte Übersetzung aushändigen lassen - oder eine solche in Auftrag geben, was natürlich einiges kosten kann. Hier ist nicht Platz, um die dickleibigen Gesetzgebungen rund um das Grundstücks- und Steuerrecht von Griechenland bis in die Dominikanische Republik darzulegen. Deshalb verweisen wir auf die "Schutzgemeinschaft für Auslandsgrundbesitz", deren Mitgliedschaft natürlich auch nicht kostenlos ist.

Notare haben im Ausland nicht unbedingt dieselben Funktionen wie in Deutschland, nicht selten sind Notare der verlängerte Arm von Bau- oder Immobilienfirmen oder verkaufen selbst Häuser, was sie in einigen Ländern durchaus dürfen. Es liegt auf der Hand, dass sie von solchen Juristen keinen objektiven Rat erwarten können. Grundstückskaufverträge sind in einigen Ländern schon besiegelt, wenn der Kauf auf einem Bierdeckel oder in einem Notizbuch fixiert und unterschrieben ist (z.B. in Spanien) oder wenn Sie sich mit dem Verkäufer einig sind und das mit Handschlag bestätigen. Das gilt sogar in den Niederlanden. Passen Sie also auf, wem Sie die Hand geben, sonst sind Sie auf einmal Eigentümer einer baufälligen Scheune irgendwo hinter dem Deich.

Ihre Vorsicht zahlt sich umso mehr aus, als Sie dann nicht Eigentümer eines halbfertigen Hauses werden, über das ein Baustopp verhängt wird. In Griechenland gehen die Behörden inzwischen auch gegen Einheimische radikal vor, die schwarz gebaut und sogar 20 Jahre in solchen Anwesen gewohnt haben. Auf Mallorca können Sie auf der Landzunge an einem der schönsten Strände eine ganze Siedlung "bewundern", die zu 75 % fertiggestellt war inklusive Verglasung und Innenputz, als der Baustopp kam (Foto). Und auf den Fassaden finden sich dann Sprüche einheimischer Aktivisten: "Go home - this is our land!".

Wir wollen Ihnen gewiss nicht einen Daueraufenthalt im Süden vermiesen. Wir wollen Ihnen aber auch klar machen, dass Argumente wie "Bei uns scheint an 300 Tagen im Jahr die Sonne" schlicht und einfach dumme Werbesprüche sind. In Finnland scheint im März auch die Sonne und leuchtet herrlich über den Schneefeldern - aber es ist tagsüber nur 4° "warm" und nachts kann es noch -20° werden. Natürlich kann man Kreta nicht mit Finnland vergleichen.
Allerdings das trockene Klima im hohen Norden kann gesünder sein, als +10° bei Regen und hoher Luftfeuchtigkeit im tiefen Süden.

Damit sind wir schon bei einem Kernproblem: Die "Villen" (oder was als Villa bezeichnet wird) sind für eine maximal achtmonatige Nutzung erbaut. Für die Nutzung gerade von November bis Februar, wenn es draußen in Deutschland besonders ungemütlich ist, sind sie nicht geeignet. Das Klima im Süden ist dann zwar draußen "gemütlicher", das Klima im Haus im Süden aber wesentlich ungemütlicher, als in gut heizbaren und wärmegedämmten deutschen Häusern.

Ist auch noch der Oktober und März kühl bis kalt, feucht und regnerisch, dann sitzen Sie im Süden in einem Haus, für das Sie 100 Prozent bezahlt haben, aber nur zu 50 Prozent in dem Sinn nutzen können, dass Sie sich in den eigenen vier Wänden richtig wohl fühlen.

Kaufen Sie nicht in der Türkei - es sei denn...

Was können wir tun, damit Ihnen das Schlimmste erspart bleibt? Generell können wir Ihnen den Rat geben, in der Türkei kein Ferienhaus zu kaufen. Beim großen Erdbeben 1999 sind ganze Ferienhaussiedlungen, die vor allem israelische Familien gekauft hatten, wie Kartenhäuser zusammengefallen. Die Bauunternehmer waren nicht zu fassen - und wenn, dann waren die Firmen schnell an einen Verwandten verkauft worden und der war nicht haftbar für die Fehler des Vorbesitzers.

Sollte eine Ferienhaussiedlung etwa von einer deutschen Bausparkasse oder einem ähnlich renommierten Institut gebaut werden, sieht die Sache anders aus, wenn dieses auch als Generalunternehmer auftritt. Das ist aber meistens nicht der Fall. Meistens sind diese nur Vermittler und damit aus der Haftung raus. Sehen Sie sich also die Kaufverträge mehr als gründlich an.

Als die südlichen Küstenregionen noch nicht so extrem dicht bebaut waren, genügte die im Süden übliche Dach- und Grundstücksentwässerung vollkommen. Was ist eine im Süden übliche Entwässerung? Das Wasser wird vom Dach und von den reichlich vorhandenen Terrassen und Balkonen nicht über Dachrinnen und Fallrohre in die Kanalisation, sondern einfach "in die Landschaft" abgeleitet.

Das althergebrachte "Entwässerungsprinzip" hat auch Jahrhunderte erstklassig funktioniert, als noch genügend Landschaft rundherum vorhanden war: Vom Gefälledach oder von der Dachterrasse fließt das Wasser durch einen gemauerten und verfliesten Innenschacht auf die Terrasse eine Etage tiefer und so fort, bis sich ein ganzer Bach ins Freie ergießt. Weil aber der ehemals unbebaute Boden inzwischen rundum extrem verdichtet wurde durch Bebauung dicht an dicht, durch Straßen und Wegebau, durch den Bau von Pools und die Plattierung der Flächen rund um den Pool, kann das Wasser nicht mehr versickern, sondern sucht sich seinen eigenen Weg.

Das kann dramatische Folgen haben: Die Bodenerosion schreitet voran und was vor 20 Jahren ein Traumgrundstück am Meer war, kann auf einmal zum erosionsbedrohten Gelände werden.

Natürlich gibt es in südlichen Ländern eine Kanalisation. Diese kann in den meisten Fällen aber nur das hausinterne Abwasser und die Fäkalien aufnehmen, nicht jedoch das Regenwasser. Und bekanntlich kann es in südlichen Ländern zu extremen Niederschlägen kommen, die zu Hochwasserkatastrophen führen. Als desolat wird im übrigen auch die Kanalisation in vielen Großstädten beschrieben.

Weil auch in Deutschland die Bodenverdichtung zu einem abwasserwirtschaftlichem Problem geworden ist, werden gewerbliche Fachdachbauten vielfach nur noch in Kombination mit der Anlage einer extensiven Dachbegrünung genehmigt. Da die Privatbauten im Süden vielfach ein Flachdach (Dachterrasse) haben, könnten hier "blühende Landschaften" entstehen, zumal die Sedum-Gewächse auch enorme Hitze mühelos verkraften. Doch die Dachbegrünung ist trotz der natürlich Begabung, die die Südländer in der Anlage und Pflege von Gärten haben, zwischen Griechenland und Portugal fast ein Fremdwort.

Keine Wasserleitung und kein Wasserrecht - was dann?

Das schönste Grundstück auf Ibiza oder Ketar nutzt nichts, wenn Sie kein Wasserrecht haben oder wenn Sie nicht mit einem Nachbarn, der über ein solches verfügt, die Wasserversorgung auch Ihres Grundstücks vertraglich geregelt haben. Man kann sich eben nicht überall und ungestraft einen eigenen Brunnen bohren. Nicht jedes malerische Grundstück irgendwo auf einem pinienübersäten Hügel ist an die Trinkwasserversorgung angeschlossen, von Kanalisation ganz zu schweigen.

Man muss sich darüber im Klaren sein, dass diese Art der Wasserversorgung ihre Nachteile hat. Erstens brauchen Sie eine ausgebaute Zufahrt. Zweitens ist die Sache teuer - man überlegt es sich also, ob man bei 38° Hitze dreimal duschen sollte oder nicht. Drittens haben Sie auf Preissteigerungen keinen Einfluss und viertens wissen Sie nicht, ob irgendwann einmal die LKW-Fahrer streiken.

Selbst wenn Sie einen eigenen und genehmigten Brunnen haben, ist damit noch nicht gesagt, dass das Wasser auch Trinkwasserqualität hat. Die Grundwasserbelastung mit Nitraten, Schwermetallen und Pestiziden kann aufgrund des unbeschwerten Umgangs mit Dünge- und Pflanzenschutzmitteln gerade in den Mittelmeerländern sehr hoch sein. Auch kann aus dem Brunnen salziges Wasser sprudeln oder ein Brunnen, der jahrelang Süßwasser gespendet hat, auf einmal durch Meerwasser belastet werden. Das alles hängt mit der schon erwähnten Bodenerosion zusammen. Natürlich kann man solches Wasser aufbereiten, aber die Aufbereitungs- und Entsalzungsanlagen kosten zwischen 15.000 und 25.000 Euro.

Das zweite Problem, das vor allem Baugrundstücken anhaftet, die in einem erschlossenen Baugebiet liegen: Die Bauunternehmer, die die Häuser für ihre Nachbarn gebaut haben, haben den Bauschutt auf südliche Weise entsorgt - auf ihrem Grundstück. Und Ihr Bauunternehmer wird sich wahrscheinlich auch nicht viel anders verhalten. Er wirft alles auf das Stück Land, das einmal Ihr Garten werden soll. Auch die Entsorgung des Bauschutts würde die Kaufpreise erhöhen - und man will ja so billig wie möglich anbieten, denn der Konkurrenzdruck ist enorm. Möglicherweise wird man Ihr Gelände samt Bauschutt planieren und darauf 30 cm Mutterboden verteilen. Was man Ihnen damit angetan hat, merken Sie spätestens dann, wenn Sie ihren Garten anlegen und Kanister mit Resten von Bauchemie, zersprungene WC-Schüsseln und Plastikmüll aller Art zu Tage fördern.

Sie fragen sich, wo im Süden Keller unter ein Ferienhaus gebaut werden? Grundsätzlich natürlich da nicht, wo genug Gelände zur Verfügung steht und 1.000 oder 2.000 qm bezahlbar sind. Da wird dann in einem Anbau die gesamte Haustechnik untergebracht, vor allem die Maschinerie für das Beheizen und Reinigen des Pools. Denn werden solche Pools auch selten benutzt und sind sie auch noch so klein - sie sind ein "Muss", weil ein Verkaufsargument.

Aber die Grundstückspreise steigen und somit sinkt die Wohnfläche durch Mehrfamilienhäuser, wodurch auch im Süden der Keller bzw. das Souterrain entdeckt wurde. Dort befindet sich dann ein Zweit-WC, ein Raum für die Haustechnik und ev. ein Hausfrauen-Arbeitsraum.

Das Foto zeigt die in Griechenland übliche moderne Bauweise: Ein Betongerippe wird angelegt, die Maurer (oder oft der Bauherr in Eigenleistung) mauern die freien Felder zu. In diesem Fall wurde ein Keller angelegt, oft stehen die Betonstelzen aber auf einem ebenerdigen Fundament. Ob aber der Bauunternehmer unter der Bodenplatte eine Dämmung und Isolierung anbringt, weiß man nicht. Fast immer wird die Beton-Bodenplatte direkt auf einer verdichteten Kiesschicht vergossen, und welche Beschichtung die Kellerwände erhalten, ist auch fraglich.

Natürlich merken Sie im Hochsommer nicht, wenn sowieso kein Tropfen Wasser vom Himmel fällt, ob die Bodenplatte und das aufsteigende Mauerwerk isoliert sind. Im Herbst/Winter/Frühjahr sieht das aber - wie schon geschildert - ganz anders aus.

Pfusch am Bau gibt es natürlich auch in Deutschland. Ein spanischer oder portugiesischer Maurer ist auch keineswegs ungeschickter als ein deutscher. Eher im Gegenteil - er ist Meister der Improvisation. Nur arbeiten auf den südlichen Großbaustellen (wie bei uns) viele angelernte und ungelernte Kräfte.

Was sich diese zusammenmauern, ist oft haarsträubend, wird aber von kaum einer Baubehörde moniert, weil eine bauamtliche Rohbauabnahme entweder gar nicht notwendig ist und wenn doch, so durch Backschischzahlung zum gewünschten Resultat gebracht werden kann. Erschwerend kommt hinzu, dass die Bauarbeiter ein hohes Arbeitstempo vorlegen müssen und sich mit einer sauberen Arbeit oft gar nicht erst abgeben können.

Das Bauen mit Hohlraumziegeln ist auch im Süden üblich. Die meisten Ziegel bestehen aus Ton, wogegen grundsätzlich nichts zu sagen ist. Allerdings ist der Bau mit Großblocksteinen und Systemsteinen noch unterentwickelt. Mit Systemsteinen können auch Laien (nach Anleitung) die sog. Selbstbauhäuser errichten, weil die Platzierung jeden Steins schon von vornherein festgelegt ist. Umso besser könnten die Bauarbeiter im Süden damit umgehen, also Häuser mit Bausätzen ohne zusammengeflicktes Mauerwerk errichten - und das auch noch in größerer Geschwindigkeit und wesentlich besserer Bauqualität.

Selbst Rundbogen-Fenster- und Türöffnungen werden statt mit vorgefertigen Rundbogenstürzen überwiegend per Hand gemauert, was eine umständliche Verschalung erforderlich macht. Bei nebenstehendem Foto wollen Sie ausnahmsweise nicht auf die stümperhaft gemauerte Fensteröffnung schauen, sondern auf die Schalbretter, die man mit Schwung an die Hohlblocksteine genagelt hat. Der Fachmann sieht sofort, was hier vorgeht. Dem Laien wollen wir es erklären. Hier wurde ein Betonring als Auflager für eine Montagedecke angelegt. Das Verfahren ist umständlich und das Mauerwerk wird durch das Eintreiben der Nägel erheblich beschädigt. Sinnvoll wäre gewesen, als Auflager sog. Deckenrandsteine auf der Mauer zu vermörteln.

Oft kommt es vor, dass das gedämmte Geschoss unter dem Steildach im Winter angenehm warm ist - aber im Hochsommer zur "Hitzefalle" wird. Nun sind aber Dämmaterialien auf dem Markt, die die Kälte draußen und die Wärme drinnen lassen, gleichzeitig aber Hitze von draußen speichern und erst nachts, wenn es kühler geworden ist, step-by-step wieder abgeben.

Das wäre also die ideale Dämmung für Häuser im Süden, wo im Hochsommer ein Schlafzimmer direkt unter der Dachterrasse bzw. dem Flachdach zum Brutkasten wird und wo in der kälteren Jahreszeit Fußboden und Wände kalt und oftmals feucht sind und das Wohnklima trotz Elektroheizung klamm und ungemütlich ist.

Der Wandaufbau im Süden ist im Prinzip gut geeignet, um die Räume im Hochsommer relativ kühl zu halten. Hinzu kommt noch die geschickte und meistens malerische südländische Architektur mit ihren Arkaden, Fensterläden und überbauten Terrassen, die den Hochsommer im und am Haus erträglich macht. Das sieht aber zwischen Oktober und März ganz anders aus.

Die in der Überschrift genannten Begriffe hängen zusammen. Die Feuchtigkeit und aus der Feuchtigkeit resultierend der Schimmel sind auch in Deutschland ein großes Problem - erst recht am Mittelmeer, wenn in Herbst, Winter und Frühjahr die Luftfeuchtigkeit sowieso sehr hoch ist.

In den mediterranen Häusern herrscht im Sommer immer ein Durchzug. Die Fenster stehen nachts auf, durch die Lamellen der Klappläden streicht die Luft durchs Haus, es findet - obwohl auch im Hochsommer die Luftfeuchtigkeit groß sein kann - eine Dauerbelüftung statt. Unterstützt wird diese Dauerbelüftung noch durch oberflächlich oder gar nicht verfugte Anschlüsse zwischen Fenster und Türen und der Wand bzw. der Fensterleibung. Eine gute Belüftung lässt aber Schimmelpilz gar nicht erst entstehen.

In den nassen Monaten ändert sich die Situation. Nun bleiben die Fenster geschlossen, um die spärliche Wärme aus den üblichen wandbefestigten Elektro-Öfchen schön im Haus zu lassen. Gleichwohl wabert feuchte Luft durch das Haus. Einmal dringt sie durch die schon erwähnten Ritzen, vor allem wird sie auch von den Menschen selbst erzeugt, die in den Räumen leben. Zu allem "Überfluss" zieht auch noch Feuchtigkeit durch schlecht isoliertes oder mit ungeeignetem Putz beworfenes Mauerwerk von draußen nach drinnen. Hurra - der Schimmel ist da und das Haus ist zumindest für Schimmelsporen-Allergiker unbewohnbar.

Erhebliches Geld lässt sich für den Bauunternehmer sparen, wenn er statt einer mitteleuropäischen Gas- oder Ölheizung gar nichts einbaut. Das macht den Verkaufspreis des Gebäudes attraktiv. De facto werden die Ferienhäuser im Süden überwiegend über Elektro-Wandkonvektoren beheizt. Die Wärme kommt also aus der Steckdose und nicht aus einem Heizkessel oder einer Therme. Zwar wird in fast jedes Haus ein Kamin eingebaut, der aber erstens selten richtig zieht und der zweitens kein Kaminofen ist, sondern ausschließlich der Dekoration dient. Selbst wenn der offene Kamin funktionieren sollte, müssten Sie schon klafterweise Holz verfeuern, um am 31. Dezember bei Außentemperatur von 5°+ und Böen der Windstärke 6 ihr Haus warm zu bekommen.

Die fehlende Wärmedämmung, die fehlende Winddichtigkeit und die für die kalte Jahreszeit völlig unterdimensionierten Elektro-Wandheizkörper der allermeisten Ferienhäuser veranlassen viele Hausbesitzer, irgendwelche Zusatzheizquellen ins Haus zu bringen. Das reicht von den bekannten Öl-Radiatoren auf Rädern über Heizstrahler im Bad bis hin zu Natursteintafeln, in die elektrische Heizkabel eingelassen wurden. Die Tafeln werden an der "dünnen", schlecht oder gar nicht gedämmten Wand befestigt, speichern die Wärme wie die Kacheln am Kachelofen und geben Strahlungswärme ab, die im Prinzip eine ideale Wärmequelle ist, da anders als bei Konvektoren keine Luft umgewälzt wird. Wo eine Klimaanlage vorhanden ist, wird diese gerne auch noch auf "Heizen" umgestellt, wodurch tatsächlich das Haus warm gehalten werden kann - aber zu welchem Preis!

Foto eines Rohbaus auf Mallorca: Wie selbst der Laie sieht - die Bauqualität ist abenteuerlich! Die Trennwände bestehen - ebenso wie die Geschossdecken - aus Hohlblocksteinen, die von innen natürlich nicht isoliert sind. So bildet sich ein wunderschöner Resonanzboden für die Schallübertragung von Wohnung zu Wohnung.

Links unten (helles Quadrat) wurde eine Elektro-Abzweigung in die Wand gebaut und mit einem Brettchen abgedeckt. Da kommt dann später ein Armierungsgewebe drüber und darauf der Putz und alles sieht wunderschön aus.

Sehr romantisch diese überbaute Terrasse einer Villa in Marbella/Spanien. Ein deutscher Statiker würde vom Glauben abfallen, wenn er sehen würde, wie hier "gezaubert" wurde. Als Auflager der tonnenschweren Dachkonstruktion aus massiven Balken dient ein abgesägter Olivenbaum.

Hier sehen Sie "Plattenbau" auf spanisch. Dehnungsfugen müssen sein, aber irgendwie hat man es nicht hinbekommen, die vorgefertigten Betonplatten für die Geschossdecke und für die Wände in eine Flucht zu bekommen.

Irgendwie muss das Stromkabel doch in die Mauer reinzukriegen sein! Was großflächig aufgestemmt wurde, wird großflächig auch wieder zugeschmiert. Nun muss nur noch ein Betonsockel gegossen werden und man sieht nichts mehr.

"Bruchsteine" auf Spanisch. Was immer noch an Ziegelresten übrig geblieben ist, wird unter Zuhilfenahme von viel Mörtel irgendwie zusammengeflickt.

Ein Sonderfall insofern, als man nicht alle Tage sieht, dass man auch im Süden zweischalig bauen kann (Foto oben). Außen Naturstein, innen Hohlziegel. Der Naturstein nimmt die Hitze auf (und gibt sie auch nachts wieder in die Umwelt ab), die Hohlziegel verhindern, dass die im Naturstein gespeicherte Hitze allzusehr nach innen dringt. Fast ein Idealfall. Aber schauen Sie sich einmal an, was mit den Fenstern passiert. Die Maueröffnungen sind viel zu groß für den Rahmen - oder der Rahmen ist viel zu klein für die Öffnung.

...und wenn der Nachbar nicht mehr weiterbaut?

Nehmen wir einmal an, Ihr Nachbar neben oder vor oder hinter Ihrem Haus ist ein einheimischer Bauherr. Er baut (mit der ganzen Familie) ein Haus mit Seeblick. Und dann geht das Geld aus. Oder er verliert die Lust am Weiterbauen und ist zufrieden mit dem Erdgeschoss, dessen Decke er behelfsmäßig als Dach abdichtet.

Und sie schauen nun drei, sechs oder zehn Jahre auf das halbfertige Anwesen, dessen Stahlbewehrung (siehe Foto) in den Himmel und in ihr Blickfeld ragt, wenn Sie den Blick aus das Mittelmeer richten. Sie haben so gut wie keine Chance, den Eigentümer zum Weiterbauen oder gar zum Abriss seines halbfertigen Hauses zu zwingen. Ihr eigenes Haus sinkt im Wert, denn wer will schon auf eine Dauer-Baustelle blicken.

Wenn Sie vor solchen Überraschungen sicher sein wollen, sollten Sie nur ein Objekt in einer bereits fertiggestellten Siedlung kaufen.

Haben wir Ihnen den Traum von der eigenen Ferienwohnung oder Ferienvilla im Süden gründlich vermiest? Das wollten wir natürlich nicht. Es hat schon seinen Reiz, auch im Oktober um 22 Uhr noch im Straßencafé sitzen oder im März ein Sonnenbad auf der eigenen Terrasse genießen zu können.

Mit unserem ausführlichen Bericht bezwecken wir, Sie vor Reinfällen zu bewahren. Wir wissen natürlich auch, dass ein Vermeiden aller von uns aufgezeigten Schwachpunkte dazu führen würde, dass für die meisten Menschen der Traum von der Villa im Süden ausgeträumt ist. Der eine oder andere Tipp ist aber auch ohne wesentliche Verteuerung umsetzbar. Es liegt an Ihnen, für welchen Kompromiss Sie sich entscheiden.