Tiny House Baugenehmigung: Was ist erlaubt?

Brauche ich für ein Tiny House oder ein Containerhaus eine Baugenehmigung? Diese Frage stellen sich Baufamilien, die ihren Wohnraum verringern und durch die Reduzierung ihres Besitzes ein neues, freieres Lebensgefühl genießen wollen. Eine pauschale Klärung dieser Fragestellung ist jedoch nicht möglich, da die rechtliche Einordnung auf unterschiedlichen Faktoren beruht.

Grundsätzlich werden die kleinsten Bauten in drei Kategorien nach Haustypen aufgeteilt.

1. Es gibt das klassische Tiny House, das ortsungebunden ist und auf Rädern errichtet wird.
2. Daneben existieren Mini-, Klein- und Modulhäuser.
3. Und schließlich fällt auch das Containerhaus, das in der Regel aus einem um- und ausgebauten Seecontainer errichtet und auf einem Plattenfundament aufgesetzt wird, unter die Mikrohäuser.

Die straßenverkehrs- und baurechtliche Eingliederung eines Tiny Houses erfolgt aber ungeachtet dieser Typisierung und hängt stattdessen damit zusammen, ob es sich um ein mobiles Zuhause handelt und welche Transportmöglichkeiten gegeben sind:

Fahrzeug: Fragliche Tiny Houses sind fest mit einem Sattelauflieger auf Rädern zusammengefügt und setzen eine Straßenzulassung als Wohnwagen oder ein gültiges Kurzzeitkennzeichen voraus.

Ladung: Lässt sich Ihr Tiny House ohne Hilfsmittel vom Anhänger, der Wechselbrücke oder dem Tieflader loslösen, kann es als Ladung bewegt werden.

Gebäude: Gleichgültig, ob Sie ein mobiles oder stationäres Tiny House besitzen, gilt aber: Liegt eine Nutzung als Wohngebäude vor, werden die Regelungen der geltenden Landesbauordnung relevant. Denn Ihr Tiny House hat dann den Status eines Gebäudes der Gebäudeklasse 1. Das heißt, eine Baugenehmigung für Ihr Tiny House ist bei gewissen, in der jeweiligen Landesbauordnung exakt definierten Bedingungen, Pflicht. Diese Vorschrift besitzt auch dann Gültigkeit, wenn Sie mit Ihrem Tiny House auf ein anderes Grundstück umziehen.

Wo Sie Ihr Mikrohaus aufstellen dürfen, hängt ebenso wie die Notwendigkeit einer Baugenehmigung für Ihr Tiny House vom Haustyp und von der Nutzung ab. Hinzu kommen die Vorschriften der jeweils gültigen Landesbauordnung, die Ihnen zum Beispiel eine Aufstellung im Wald oder auf Ihrem Privatgrundstück untersagen kann.

Nutzung als Wohnwagen

Bei ordnungsgemäßer straßenverkehrsrechtlicher Zulassung als Wohnwagen können Sie ein mobiles Tiny House ohne Baugenehmigung errichten und es zum Beispiel auf einem Campingplatz oder auf einem Pachtgrundstück platzieren, sofern letzteres als Stellplatz zulässig ist. Nutzen Sie das Haus als Ferienobjekt, kann es zudem in einem speziellen Ferienpark abgestellt werden. Bedenken Sie aber, dass es eventuell nicht erlaubt ist, ein diesbezügliches Tiny House im eigenen Garten zu parken.

Nutzung als Ferienhaus oder Wochenenddomizil

Dient Ihre kleine Immobilie nur von Zeit zu Zeit als Ferienhaus, ist laut Baunutzungsverordnung der Bau in einem sogenannten ‘Sondergebiet, das der Erholung dient’, gestattet. Oftmals in unmittelbarer Nachbarschaft zu Naherholungsgebieten gelegen, sind diese im Bebauungsplan eigens für Ferien- und Wochenendhäuser ausgewiesenen Areale besonders reizvoll für das Verbringen der Freizeit im zweiten Zuhause.

Darüber hinaus sind die Gestaltungsvorgaben der Bebauungspläne für diesbezügliche Sondergebiete nicht selten weniger strikt als in regulären Wohnsiedlungen. Deshalb erübrigt sich hier oftmals für ein Tiny House die Baugenehmigung und eventuell sogar die Bauanzeige, sofern die Wohnfläche 50 Quadratmeter nicht übersteigt und die Erschließung des Baugrunds durchführbar ist.

Beherzigen Sie aber, dass dennoch ein solches Tiny House üblicherweise nicht als dauerhafter Wohnsitz verwendet werden darf – mit der Ausnahme, dass Ihre Gemeinde die Nutzung für dauerhaftes Wohnen im Bebauungsplan eindeutig vorgesehen hat. Zwingend erforderlich ist dann die Einhaltung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), außer Sie nutzen das Tiny House nicht länger als vier Monate im Jahr.

Nutzung als dauerhafte Wohnung

Anders verhält es sich, wenn Sie ein Containerhaus oder ein Tiny House als dauerhaften Wohnsitz bauen möchten. In diesem Fall gelten die Vorschriften der entsprechenden Landesbauordnung für ein reguläres Wohnhaus. Ehe Sie einen Bau planen, empfiehlt es sich, eine Bauvoranfrage bei der Kommune zu stellen. Denn auch auf Ihrem eigenen Grundstück gibt es bundesländerspezifische Unterschiede und Vorgaben, was zum Beispiel die Dachform und den Haustyp in einer Siedlung betrifft. Hierbei sind verschiedene Szenarien möglich, wenn es darum geht, ob eine Baugenehmigung für Ihr Tiny House unentbehrlich ist oder nicht:

1) Verfahrensfreier Hausbau: Wird ein Kleinsthaus als verfahrensfrei betrachtet, ist für Ihr Tiny House weder eine Baugenehmigung noch ein Kenntnisgabeverfahren vonnöten. Dies liegt zum Beispiel im Saarland vor, wenn das Gebäude über höchstens 10 qm Grundfläche verfügt und ebenerdig ist (Landesbauordnung Saarland LBO § 61 (1) 1 a). Dennoch liegt es selbstverständlich in Ihrer Verantwortung, alle baurechtlichen Regelungen zu befolgen und alle möglicherweise notwendigen Genehmigungen oder Nachweise beim Bauamt abzugeben. Hierunter fallen etwa Nachweise zum Brand- und Wärmeschutz oder zur Standfestigkeit.

2) Genehmigungsfreier Hausbau: Zuweilen gehört das Tiny House zu den genehmigungsfreien Bauvorhaben. Dies bedeutet, dass Sie ein Tiny House ohne Baugenehmigung bauen dürfen, aber trotzdem ein Bauanzeige-, Kenntnisgabe- oder Mitteilungsverfahren durchlaufen müssen. Der Vorzug hierbei: Diese Verfahren sind weniger aufwändig und kostengünstiger als ein Bauantrag. Erhalten Sie keinen negativen Bescheid durch die Baubehörde, zählt Ihr Tiny House nach Ablauf einer in der Landesbauordnung festgeschriebenen Frist nach Eingang der Unterlagen außerdem automatisch als genehmigt. Dies ist beispielsweise in Baden-Württemberg (Landesbauordnung LBO § 51 (1) 1) oder Niedersachsen (§ 62 NBauO (1) 1) der Fall.

3) Vereinfachte Baugenehmigung: Ist der Bau eines Tiny Houses ohne Baugenehmigung oder verfahrensfrei nicht möglich, profitieren Sie unter Umständen von einem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren. Der schriftliche, von einer bauvorlageberechtigten Person (z.B. eine Bauingenieurin) unterschriebene, verkürzte Bauantrag muss hier der unteren Bauaufsichtsbehörde für die Baugenehmigung vorliegen. Ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren für Ihr Tiny House reicht beispielsweise in Hamburg aus (Hamburgische Bauordnung HBauO § 61 (1) 1).

Für die dauerhafte Bewohnung eines Tiny Houses muss Ihr Grundstück zwei Voraussetzungen erfüllen. Es muss als Baugrundstück beziehungsweise Wohngrundstück zugelassen und erschlossen sein.

Auch das Tiny House selbst muss für eine Baugenehmigung als Wohnhaus einige essenzielle Merkmale aufweisen.

• Die Deckenhöhe in Aufenthaltsräumen muss in den meisten Bundesländern mindestens 240 cm hoch sein.
• Ein Bad und eine Küche müssen vorhanden und mit einem Fenster, oder mit einer adäquaten Lüftung gestaltet sein.
• In einigen Bundesländern ist ein Blitzableiter für Tiny Häuser aus Holz vorgeschrieben.
• Bei Dauerwohnsitzen müssen die Treppen, Fluchtwege und Fenster sowie die Türen den Vorschriften der Landesbauordnung entsprechen.

Ebenfalls ein bedeutsames Kriterium ist des Weiteren Ihr Wunsch, Ihren Wohnraum zu verkleinern und mit wenig Platz auszukommen. Für Familien mit Kindern sind winzige Häuser nur bedingt geeignet. Gegen ein mobiles Tiny House spricht dennoch nichts, wenn Sie gerne campen oder ein eigenes Wochenendhäuschen besitzen möchten.

Möchten Sie Ihren Wohnsitz in ein Containerhaus verlegen, ist eine Baugenehmigung unabkömmlich. Analog zum Tiny House gilt: Unabhängig davon, ob Ihr Zuhause über ein solides Fundament verfügt oder mobil auf einem Auflieger befestigt ist, für dauerhaftes Bewohnen ist eine Baugenehmigung für Wohncontainer genauso verpflichtend.

Ist ein Wohncontainer ein Gebäude?

Denn sobald Sie Ihr Containerhaus beständig bewohnen, wird es als gewöhnliches Gebäude angesehen, gehört damit ganz allgemein zu den baulichen Anlagen und muss die gleichen Verfahren wie beim konventionellen Hausbau durchlaufen. Zwar lassen sich einzelne Büro- oder Wohncontainer wie auch Containerhäuser mit mehreren Etagen in der Theorie unbegrenzt aufstellen und dann wieder demontieren, gelten aber gleichfalls nicht als fliegende Bauten. Ausnahme: Sie werden befristet für höchstens 6 Monate genutzt.

Als dauerhafter Wohnsitz bedarf ein Containerhaus neben der Baugenehmigung einer Vielfalt weiterer Bescheinigungen. Grundvoraussetzung ist der gesetzlich vorgeschriebene Anschluss an die öffentliche Versorgung, und alle Auflagen in Bezug auf Brandschutz, Statik und Energiestandards müssen erfüllt werden. Zudem ist für die Standsicherheit des kleinen Gebäudes zu sorgen und nachzuweisen, dass es Schnee- und Windlasten standhält. Nicht zuletzt sind Abstandsflächen und Grenzflächen zu Nachbargrundstücken im gleichen Maße wie beim gängigen Hausbau einzuhalten.

Artikel erstmalig veröffentlicht am 6. August 2021, zuletzt überarbeitet am 10. Oktober 2024