Gebrauchtes Fertighaus kaufen: Darauf müssen Sie achten

Zunächst einmal sprechen durchaus einige Gründe dafür, ein Fertighaus gebraucht zu kaufen, insbesondere unter gesellschaftlichen wie auch Umweltgesichtspunkten:

Denn ein bestehendes, gebrauchtes Fertighaus trägt nicht weiter zu Zersiedelung und Flächenversiegelung bei. Zudem unterstützt ein altes Fertighaus zu kaufen und im Anschluss umzubauen sowie energetisch nachzurüsten klimaneutrales Wohnen. Denken Sie außerdem an den demographischen Wandel insbesondere in den Neubausiedlungen der 1960er bis 1980er Jahre: Hier trägt es immens zu einer positiven Entwicklung der Struktur der jeweiligen Stadt oder Gemeinde und deren Belebung bei, wenn junge Familien dort ein altes Fertighaus kaufen und sanieren.

Doch lohnt es sich auch in persönlicher Hinsicht, ein Fertighaus gebraucht zu kaufen? Generell bietet sich ein gebrauchtes Fertighaus an, wenn Sie stark an einen Ort gebunden sind und nicht auf eine Neubausiedlung im Umkreis ausweichen können, beispielsweise weil etwa keine ausgewiesenen Neubaugebiete vorhanden sind.

Alte Fertighäuser (vor 1995 erbaut)

Im Spezielleren sollten Sie zwischen alten Fertighäusern, welche in den Jahren 1965 bis etwa Mitte der 1990er gebaut worden sind, und neueren gebrauchten Fertighäusern unterscheiden. Denn auf der einen Seite steht hier in Bezug auf alte Fertighäuser – genau wie bei gleichaltrigen Objekten in Massivbauweise – ein umfangreicher Sanierungsbedarf zu entsprechenden Mehrkosten. Tatsächlich zeigen sich solche alten Fertighäuser im Vergleich zu Stein auf Stein erbauten Objekten aus dem gleichen Zeitraum noch im Vorteil, was Energiestandards und somit die erforderlichen Modernisierungsmaßnahmen angeht.

Hier wollen wir aber ehrlich sein: Trotz der zur damaligen Zeit fortschrittlichen Energieeffizienz müssen solche alten Fertighäuser umfassend saniert werden, um aktuellen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes zu entsprechen, sofern dies noch nicht im Laufe der Jahre passiert ist. Zum Teil können sich – genau wie auch beim Massivbau aus der gleichen Zeit – zum damaligen Zeitpunkt als unbedenklich geltende Baustoffe mittlerweile als gesundheitsschädlich herausgestellt haben. Möglicherweise sind solche Baumaterialien bei einem solchen alten Fertighaus oder Massivhaus zum Einsatz gekommen und müssen deshalb aufwändig ausgetauscht werden – mehr dazu weiter unten.

Bedenken Sie also die teilweise gewaltigen Sanierungskosten und die trotzdem vergleichsweise hohen Betriebskosten gegenüber einem hochenergieeffizient geplanten Neubau. Dementsprechend muss ein solches altes Fertighaus (als Faustregel mit mehr als 30 Jahren 'auf dem Buckel') schon zu einem extrem günstigen Preis angeboten werden, damit es sich gegenüber einem Neubau finanziell lohnt. Gleiches gilt natürlich auch bei anderen Bauweisen.

Neuere gebrauchte Fertighäuser (Baujahr ca. ab 2000)

Auf der anderen Seite sind neuere gebrauchte Fertighäuser und Objekte in anderen Bauweisen zu sehen, welche etwa ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens der EnEV im Jahr 2002 fertiggestellt wurden. Denn diese erfüllen bereits in den allermeisten Fällen die Mindestvorgaben des Gebäudeenergiegesetzes – bei einem (recht unwahrscheinlichen) Totalschaden der Heizung unmittelbar nach Einzug aber oft mit Ausnahme der Heizungsanlage. Somit sind sie zunächst einmal im Vergleich zum Neubau 'nur' mit höheren laufenden Kosten, nicht aber zwingend mit direkten Modernisierungskosten verbunden. Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, ein moderneres gebrauchtes Fertighaus zu kaufen, ist des Weiteren als nachteilig zu sehen, dass die Grundrissgestaltung nicht nach Ihren Vorstellungen ausgerichtet ist.

Abgesehen davon können Sie grundsätzlich bei solchen neueren gebrauchten Fertighäusern von unseren verlässlichen Hausanbietern davon ausgehen, dass diese qualitativ absolut gleichwertig mit einem bauähnlichen und gleichalten Massivbau sind. So ist eine Lebensdauer von einem Jahrhundert und mehr bei einem gebrauchten Fertighaus jüngeren Baujahrs Standard.

So könnte ein hochwertiges, gebrauchtes Fertighaus als Plusenergiehaus mit nur leichten Gebrauchsspuren aussehen (Musterhaus Bad Vilbel J 142 von Haas Fertigbau)

Auch was die Abnutzung bei angemessener Pflege angeht, macht die Bauweise hier keinen Unterschied, ebenso wenig wie in Bezug auf die Befolgung gesetzlicher Vorschriften zu Brandschutz und Statik.

Haben Sie sich nun entschlossen, ein gebrauchtes Fertighaus zu kaufen, sollten Sie bestimmte Punkte beachten, damit von Vornherein klar ist, welche Umbaumaßnahmen und Kosten Ihr zukünftiges Zuhause mit sich bringt.

Zu den wichtigsten Unterlagen zählt der Bauplan, welchen der Erstbesitzer haben sollte (ohne Baupläne keine Baugenehmigung). Dieser enthält essenzielle Informationen rund um den Hausbau, die für Umbau oder Sanierung unerlässlich sind. Auswerten können den Bauplan beispielsweise Bausachverständige, Architektinnen, eine Zimmerei oder auch Bauunternehmen. Sind die Baupläne nicht mehr verfügbar, kann der jeweilige Fertighausanbieter weiterhelfen. Sollte dieser mittlerweile vom Markt verschwunden sein, lohnt sich eventuell eine Anfrage im Bauamt.

Ebenfalls aufschlussreich ist der gesetzlich verpflichtende Energieausweis, der kurz gesagt alle Informationen zur Heizung, Heizenergieerzeugung und Energieverbrauch eines gebrauchten Fertighauses oder Massivbaus einschließt. Dementsprechend ist hier unmittelbar ein möglicher Sanierungsbedarf ersichtlich.

Nicht zuletzt sollten Sie sich bei einem Fertighaus, das Sie gebraucht kaufen wollen, Nachweise über sämtliche erfolgten Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen zeigen lassen. Überprüfen Sie zudem genau, in welchem Zustand sich der Innenausbau, also etwa Innentüren, Treppen, Küche und Bad, Fußböden und Fliesen befindet. Auch Pläne zur Elektroinstallation sind hilfreich.

Weiteres Augenmerk sollte unbedingt darauf gelegt werden, ob unter Umständen gesundheitsschädliche oder anderweitig problematische Baumaterialien zum Einsatz gekommen sind – mehr dazu im nächsten Abschnitt.

Wie weiter oben erwähnt, kann es gerade bei alten Fertighäusern und Massivbauten leider vorkommen, dass gesundheitsgefährdende Baustoffe verbaut wurden. Grund hierfür ist, dass diese Materialien in der Vergangenheit bauamtlich zugelassen und als damaliger baulicher Standard zum Teil sogar Voraussetzung für die Genehmigung des Bauantrags waren. Langjährig im Fertighausbau tätige Firmen unterhalten deswegen spezielle Abteilungen, die sich um solche Altlasten kümmern.

Ein solches notorisches Beispiel aus dem Massivbau sind Geschossdecken aus Tonerdeschmelzzement, welche in den 1960ern bauamtlich zugelassen waren und als statisch durchgeprüft galten. Dies erwies sich allerdings als fehlerhaft, für tragende Bauteile wurde dieses Material deswegen bald wieder verboten.

Noch weiter verbreitet ist Asbest in Fertighäusern und Massivbauten, die zwischen 1930 und 1992 erbaut wurden. Asbest galt früher geradezu als Wundermittel im Bau und wurde deshalb vielfältig verwendet, etwa unter Fußböden, zur Dämmung, als Asbestplatten zur Verkleidung der Fassade oder auf dem Dach. Da die gesundheitlichen Gefahren, die von Asbest ausgehen, damals bei den einschlägigen amtlichen Prüfinstitutionen noch nicht bekannt waren, schrieb die DIN-Organisation beispielsweise für bestimmte Bauanwendungen den Einsatz von Asbeststoffen sogar vor. Aufgrund der massiven Gesundheitsgefahr, die Asbest verursacht, ist eine entsprechende Sanierung durch eine Spezialfirma unumgänglich.

Unser Tipp: Eine Asbestsanierung lässt sich mit einem entsprechenden Gutachten als außergewöhnliche Belastung steuerlich absetzen.

Unser guter Rat, wenn Sie sich für ein gebrauchtes Fertighaus aus den Anfangsjahren des Fertigbaus interessieren: Nehmen Sie zunächst einmal Luft- und Materialproben und lassen Sie diese analysieren. So lassen sich beispielsweise etwaige nicht mehr zugelassene Klebstoffe in Holzwerkstoffplatten nachweisen.

Und wenn es einen Befund gibt, so besprechen Sie mit dem jeweiligen Fertighausanbieter, was zu tun ist. Dieser hat passgenaue Sanierungskonzepte ausgearbeitet. Existiert der Hersteller nicht mehr, könnte tatsächlich ein Neubau die für Sie bessere Option sein. Eine etwaige notwendige Sanierung bei eine alten Fertighaus kann gegebenenfalls aber auch eine Zimmerei oder ein Architekt vor Ort mit Ihnen bewerkstelligen.

Bei einer Luftschadstoffsanierung aufgrund von Ausgasungen bei bestimmten Holzschutzmitteln (die bekanntesten Schadstoffe sind Formaldehyd und PCP) kommt ein spezielles Vlies zum Einsatz. Dieses Vlies ist aus technisch spezifizierter Schafwolle. Das Vlies löst eine chemische Reaktion aus, bei der die Schadstoffe in das Wollfasermolekül eingebaut werden. Die Wolle gibt den Schadstoff nicht mehr ab. Da es sich um eine chemische Reaktion handelt, kann man diese Verfahren bei Asbest übrigens leider nicht anwenden.

Vor allem bei älteren Fertighäusern, welche bis zum Baujahr 1983/1984 erbaut wurden, kann es im Einzelfall zu einer Geruchsbildung kommen, welche durchaus als unangenehm empfunden werden kann. Diese Geruchsbildung findet vor allem im Außenbereich der Häuser statt, kann in Einzelfällen jedoch auch im Innern erfolgen. Auch wenn die Gerüche unangenehm für die Bewohner sind, stellen sie nach aktuellem Kenntnisstand keinerlei Gesundheitsgefährdung dar und können leicht behoben werden. Die Gründe für die Geruchsbildung sind in den damals verwendeten Bauteilen zu suchen.

Biochemische Reaktion als Grund für die Geruchsbelästigung

Wenn alle anderen natürlichen Ursachen für die Geruchsbelästigung wie Schimmelbefall ausgeschlossen werden können, so finden sich die Gründe für den Geruch oftmals in den verwendeten Baumaterialien. Die in der damaligen Zeit verwendeten Konstruktionshölzer wurden mit dem Holzschutzmittelwirkstoff "Pentachlorphenol" (PCP) behandelt und haltbar gemacht. Die in diesem Holzschutzmittel vorliegenden Derivate "Tetrachlorphenol" und "Trichlorphenol" können unter bestimmten Umweltfaktoren für den Geruch verantwortlich sein. Sollte es zu den unerwünschten Reaktionen kommen, reagieren diese Derivate zu den Verbindungen "Tetrachloranisol (TeCA)" bzw. "Trichloranisol (TCA)", welche beide bereits in geringer Konzentrationsstärke zu einer intensiven Geruchsbildung führen können.

Geruch vor allem im Außenbereich

Die unerwünschten Reaktionen treten vor allem in Kombination mit Feuchtigkeit und Formaldehyd in den Vordergrund. Eine dauerhafte Durchfeuchtung der Konstruktionshölzer kann somit für eine intensive und als unangenehm-muffig beschriebene Geruchsbildung sorgen. Aus diesem Grund sind vor allem die Außenbereiche älterer Fertigteilhäuser besonders gefährdet, da diese in vielen Fällen einer stärkeren Durchfeuchtung ausgesetzt sind. In den Innenräumen kommt es hingegen nur äußerst selten zu solchen Geruchsphänomenen, da diese deutlich besser isoliert und bei weitem nicht so stark durchfeuchtet sind. Selbst in Bädern treten bei normalem Lüftungsverhalten solche Effekte nur sehr selten auf.

Auch wenn nur alte Fertighäuser betroffen sind, welche vor 1984 gebaut wurden, so ist das Problem heute bei diesen aktueller denn je. Da sich die Geruchskonzentration der Stoffe erst durch die immer stärkere Durchfeuchtung entwickelt und intensiviert, kommt es oftmals erst zu sehr späten Reaktionen. Bis die individuelle Geruchsschwelle überschritten und der Geruch somit deutlich wird, können problemlos 20 bis 30 Jahre vergehen. Aus diesem Grund ist diese Geruchsentwicklung vor allem in der heutigen Zeit bei einigen der gebrauchten Fertighäuser vor dem Baujahr 1985 zu bemerken.

Maßnahmen gegen die Geruchsbildung und -belästigung

Durch ein spezielles Maßnahmenpaket kann die Geruchsbelästigung bei älteren Fertighäusern problemlos behoben werden. Die Quellen und Ursachen der Geruchsbildung werden bei diesem Prinzip dauerhaft ausgeschaltet. So werden über den speziellen Dispersionsanstrich die noch vorhandenen Holzschutzmittelwirkstoffe effektiv abgebaut. Durch den nachträglichen Einbau eines Absorbervlies können vorhandene Chloranisole und Aldehyde entfernt werden. Somit werden noch vorhandene Reaktionsmöglichkeiten im Holz und somit auch im Gebäude nachhaltig gehemmt. Durch eine Regulierung der Durchfeuchtung mittels einer diffusionsoffenen Außenwandisolierung wird die weitere Durchfeuchtung der Hölzer verhindert.

Folgende Punkte sollten Sie außerdem unter die Lupe nehmen oder verlangen, bevor Sie den Kaufvertrag für ein altes Fertighaus unterschreiben:

• Finden Sie den Grund für den Verkauf heraus
• Analysieren Sie die Lage und Anbindung des Grundstücks
• Lassen Sie sich Nachweise zu Renovierungen erbringen
• Ermitteln Sie das Alter der Heizungsanlage (Heizkessel müssen nach 30 Jahren ausgetauscht werden)
• Prüfen Sie den Zustand aller Einbauten (Fenster, Türen, Treppen, Böden etc.) sowie die Anschlussverteilung
• Erfragen Sie Art und Einbaudatum der Dämmung

Um auf Nummer Sicher zu gehen, empfiehlt es sich, eine Baugutachterin oder einen Baugutachter zu beauftragen, um den tatsächlichen Zustand des Hauses prüfen zu lassen. Einen solchen Experten finden Sie am besten über den Bundesverband Deutscher Bausachverständiger.