Wie viel kostet ein Haus? Hausbau-Kosten im Überblick

Ein Bauprojekt gleicht einem Puzzle – mit der Besonderheit, das jedes Teil extra Kosten beim Hausbau verursacht und die Gesamtrechnung sich aus der Summe der einzelnen Teilposten ergibt. Die Höhe der Kosten für ein Haus wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst:

• Marktlage
• Lage des Grundstücks
• Grundstücksbeschaffenheit
• Umfang des Bauvorhabens
• Baumaterialien
• Hausgröße
• Fertigstellungsgrad
• gewählte Ausstattung
• Qualität

Angesichts dieser vielen Variablen ist es kaum möglich, pauschale Angaben zu Hausbau-Kosten zu machen. Selbst wenn Baukosten pro m2 'heruntergebrochen' werden, bleiben erhebliche Bandbreiten, die wir Ihnen im Folgenden aber eingehend erläutern.

Haus bauen: Preise für das eigentliche Gebäude

Für die Errichtung eines Hauses gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Der Klassiker ist das Massivhaus, das Stein auf Stein gebaut wird. Daneben repräsentieren Fertighäuser und Blockhäuser – teils auch aus massiven Materialien – die dominanten Bauweisen. Fast jeder dritte Neubau entsteht heute als Fertighaus.

Neubau-Kosten nach Ausbaustufe & Qualitäts-Einstufung

Bei schlüsselfertigen Fertighäusern und massiven Häusern von einem Full-Service-Hausanbieter sind die Hausbau-Kosten nicht zwangsläufig geringer. Auch hier müssen schließlich Architektur- und Planungsleistungen einkalkuliert werden. Es sind aber Synergieeffekte möglich, die sich beim Haus bauen auf den Preis auswirken. Außerdem haben Sie hier eine hohe Kalkulations- und Planungssicherheit. Vielfach gelten Festpreise und Bauzeitgarantien. Ansonsten werden die Baukosten wie beim herkömmlichen Hausbau maßgeblich dadurch bestimmt, für welches Hausangebot und für welche Ausstattungsqualität Sie sich entscheiden – insbesondere die Ausbaustufe spielt eine entscheidende Rolle. Mit Ausbau- oder Bausatzhäusern muss oft deutlich weniger gezahlt werden. Das lohnt sich aber nur, wenn Sie den Auf- bzw. Ausbau selbst günstiger durchführen können.

Ein bestehendes Haus kaufen

Beim Kauf einer Immobilie 'aus dem Bestand' setzen sich die Kosten für das Haus aus dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten (siehe unten) zusammen. Gerade bei älteren Gebäuden müssen auch noch Kosten für Renovierung und Modernisierung einkalkuliert werden. Besonders unberechenbar in dieser Hinsicht sind Altbauten. Hier kann gegebenenfalls umfassender Sanierungsbedarf gegeben sein, der den Vorteil eines möglichen günstigen Kaufs mehr als aufwiegt.

Wie viel kostet ein Hausbau mit Bauträger?

Beim Bauen mit einem Bauträger ist man entgegen einer landläufigen Ansicht nicht selbst Bauherrin oder Bauherr, sondern kauft ein Objekt. Es wird sozusagen ein fertiges Haus als Komplett-Leistung erworben. Erst mit der Schlussabnahme und Übergabe geht die Immobilie in den Eigenbesitz über. Die Bauträger-Lösung bietet Vorteile, hat aber auch ihre Haken. Besonders unangenehm und teuer wird es, wenn ein Bauträger während der Bauphase insolvent wird. Leider kommt dieser Fall nicht allzu selten vor. Ob ein Haus vom Bauträger günstiger oder teurer ist als ein Bau in Eigenregie oder mit einem Architekturbüro, lässt sich nicht pauschal beantworten. Natürlich möchte auch ein Bauträger an dem Vorhaben verdienen, dafür kann er oft vorteilhafte Konditionen mit Baufirmen aushandeln und besitzt Bauerfahrung.

Manches Objekt wird heute ohne Keller gebaut. Damit spart man zwar Kosten beim Hausbau, verzichtet aber auch auf wertvollen Stauraum. Daher sollte die Entscheidung gegen einen Keller stets gut überlegt sein. Eine nachträgliche Unterkellerung wird meist noch teurer. Wenn Sie sich für einen Keller entscheiden, müssen Sie mit Kellerkosten von 180 Euro bis 425 Euro pro Quadratmeter mehr im Vergleich zu einer reinen Bodenplatte rechnen.

Die große finanzielle Bandbreite erklärt sich aus unterschiedlichen Grundstücksbeschaffenheiten und Kelleranlagen. Bei hochstehendem Grundwasser wird zum Beispiel eine kostenintensive 'weiße Wanne' benötigt.

Bei reinen Bodenplatten ohne Keller kalkuliert man zwischen 10.000 und 15.000 Euro als Nebenkosten beim Hausbau.

Beispiel: Ein 100 Quadratmeter-Keller mit in einer durchschnittlichen Kostenlage von 300 Euro pro Quadratmeter würde danach überschlägig 12.000 Euro + 300 Euro/m2 x 100 m2 = 42.000 Euro kosten. Denn eine Bodenplatte muss in jedem Fall unter das Haus, egal ob ein Keller gebaut wird oder nicht.

Beim Kauf vom Bauträger oder Hausanbieter wird in der Regel eine Standardausstattung angeboten. Abweichungen davon sind Sonderwünsche, die extra bepreist werden. Hier sollten Sie unbedingt einen guten Puffer einkalkulieren, denn die Mehrkosten für spezifische Ausstattungen können schnell mehrere zehntausend Euro betragen.

Einige Beispiele für Ausstattungsextras sind:

• Elektrische Rollläden statt mechanischer
• Hochwertigere Türen
• Zusätzliche Trennwände
• Dreifach- statt Zweifachverglasung bei Fenstern
• Mehr Steckdosen und Anschlüsse als vorgesehen
• größere Badewanne oder Dusche
• Einbau eines Kamins
• zusätzlicher Balkon

Das sind nur einige Beispiele von Faktoren, die zusätzliche Kosten beim Hausbau verursachen können. Wie sehr solche Sonderausstattungen zu Buche schlagen, hängt nicht nur von den eigenen Wünschen ab, sondern auch vom gebotenen Standard. Der ist der Bau- bzw. Leistungsbeschreibung zu entnehmen, die daher stets sorgfältig geprüft werden sollte.

Garage, Carport oder einfach nur ein Stellplatz – das sind die grundlegenden Entscheidungen für Autobesitzer beim Hausbau. Bei Garagen gibt es verschiedene Lösungen:

1. Integration in den häuslichen Keller oder freistehend
2. Fertiggarage oder gemauert

Entsprechend variieren beim Haus bauen die Kosten. Einfache Carports sind schon für ein paar Hundert Euro zu haben, bei Garagen fangen die günstigsten Fertig-Angebote bei 1.500 Euro an. Zusammen mit weiteren Kosten (Bodenplatte/Fundament) liegt die Kostenuntergrenze bei 3.000 Euro. Abhängig vom Baumaterial bestehen nach oben kaum Beschränkungen. Am teuersten, dafür massiv, sind gemauerte Garagen. Für 25.000 Euro ist eine komfortable Lösung zu haben. Am wenigsten Kosten beim Hausbau verursacht natürlich ein einfacher Stellplatz, der Wagen ist dann aber auch weitgehend ungeschützt.

Die Grundstücksgeographie und die Grundstücksgröße bestimmen neben den eigenen Vorstellungen die Kosten der Außenanlagen.

1. Für Terrassen und Wege kann mit Kosten zwischen 50 Euro und 100 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden.
2. Ein Rasen als Rasensaat kostet nur wenig, bei Rollrasen sind 6 Euro pro Quadratmeter ein Orientierungswert.
3. Für Hecken und Pflanzen können je nach Anspruch und Umfang im Schnitt 1.000 Euro bis 2.000 Euro angesetzt werden.

Hinzu kommen gegebenenfalls noch zusätzliche Kosten beim Hausbau für Terrassenüberdachung, Gartenzaun, Gartenmauer und/oder ein Gartenhaus. Teuer wird es bei Wünschen wie einem Swimmingpool oder Teich.

Somit ist dieser Bestandteil der Hausbau-Kosten sehr variabel und kann sich schnell auf um die 10.000 Euro belaufen. Allerdings lässt sich die Außenanlage auch im laufe der Zeit fertigstellen und braucht daher nicht direkt finanziert werden.

Die Nebenkosten beim Hausbau bzw. -kauf werden häufig in Kalkulationen vernachlässigt, sind aber alles andere als eine kleine Ausgabe am Rande. Neben der Grunderwerbsteuer sind Notar- und Grundbuchgebühren, eventuell auch eine Makler-Courtage zu berücksichtigen. Beim Hauskauf sind hier mehr als 10 % der Kaufsumme durchaus möglich. Wer nicht kauft, sondern selbst baut, hat einen Kostenvorteil, weil die genannten Nebenkosten nur für das Grundstück anfallen. Der eigentliche Bau bleibt außen vor. Bauen mit Bauträgern entspricht eher einem Hauskauf, hier können die Nebenkosten des Hausbuas begrenzt im Rahmen der Vertragsgestaltung beeinflusst werden.

Bei den Baukosten kommen noch kleinere Positionen hinzu, zum Beispiel:

• Kosten für Baugenehmigungen - 0,2 bis 0,7 % der Bausumme
• Baustatikprüfung - 1.000 bis 2.00 Euro
• Bodengutachten - 500 bis 1.000 Euro
• Vermessungskosten - 2.000 bis 3.000 Euro
• Bauversicherungen - 500 bis 1.000 Euro
• Baumfällung - ca. 500 Euro pro Baum
• Baustelleneinrichtung - 500 bis 1.200 Euro
• Erdarbeiten - 15 bis 25 Euro pro Kubikmeter

Die Finanzierung beeinflusst die gesamten Hausbau-Kosten erheblich, auch wenn Finanzierungskosten nicht direkt bauwirksam sind. Zinsen für Kredite summieren sich im Zeitablauf. Ein Hypotheken-Darlehen über 100.000 Euro zum Zinssatz von 3 % und mit 20 Jahren Laufzeit verursacht Zinskosten von gut 33.000 Euro. Eine günstige Finanzierung hilft Kosten beim Hausbau zu verringern. 0,25 % weniger beim Zinssatz im Beispiel würden bereits 3.000 Euro Zinsersparnis bedeuten. Noch stärker reduziert sich die Zinslast bei Aufstockung des Eigenkapitalanteils – sofern das möglich ist.

Öffentliche Förderprogramme wirken ebenfalls kostensenkend. Sie unterstützen die Finanzierung mit niedrig verzinsten Darlehen (u.a. Förderung für klimafreundliche Neubauten). Ob Förderdarlehen oder normaler Bankkredit – es fallen auch noch Kosten für die Absicherung an.

Sowohl Baufirmen als auch Baufamilien legen immer größeren Wert auf Energieeffizienz im Haus. Verschiedenste Energiestandards, von Effizienzhaus 40 bis hin zum Plusenergiehaus, können bei den meisten Häusern umgesetzt werden. Je höher dabei der Standard, desto höher sind auch die Kosten beim Hausbau. Bauwillige sollten sich allerdings von den Baupreisen bei hohen Energiestandards nicht abschrecken lassen, denn das Sparpotenzial auf lange Sicht genau wie die Nachhaltigkeit des neuen Zuhauses rechnen sich.

Der Ein- oder Anbau von Solaranlage, Wärmepumpe und alternativen Heizsystemen schlägt sich zwar zunächst auf den Baupreis des Hauses nieder, jedoch amortisieren sich die Kosten im Laufe der Zeit. Da ein Haus oftmals eine Investition für das gesamte Leben ist, sollten Sie also einmal mehr abwägen, ob sich die anfänglichen Mehrkosten für ein Energieeffizienzhaus nicht doch lohnen. Und nebenbei tun Sie auch noch was Gutes für die Umwelt und gegen den Klimawandel.

Grundsätzlich ist es möglich, mit Eigenleistungen – der berühmten Muskelhypothek – Kosten beim Hausbau zu sparen. Häufig werden die erzielbaren Einsparungen aber überschätzt. Mehr als 5 bis 10 % der gesamten Baukosten sind in der Regel nicht drin.

Der Grund: durch eigenen Arbeitseinsatz lassen sich nur Lohnkosten sparen, nicht Materialkosten. Außerdem ist bei Eigenleistungen zu berücksichtigen, dass man als Baulaie weniger versiert ist als ein Profi-Handwerker und Zeit für Mitarbeit – berufsbedingt – nur begrenzt zur Verfügung steht. Typische Eigenleistungen sind Tapezieren und Streichen, Boden verlegen oder den Garten anlegen.

Beispielhafte Berechnung der Kosten für ein Haus: Schlüsselfertiges Einfamilienhaus mit 140 m2 Wohnfläche und 2 Etagen ohne Keller auf einem 500 m2 Grundstück in Brandenburg (Preis pro m2: 125 €)

Hauskosten

Grundstückskosten

Addiert man alle Kosten für Haus (324.064 Euro) und Grundstück ( 95.276 Euro) zusammen (unter Beachtung der meisten Nebenkosten beim Hausbau) so landet man bei unserem Beispielhaus schließlich bei einer Gesamtsumme von 419.340 Euro.

Daran wird deutlich, dass neben dem angegebenen Hauspreis und dem reinen Preis für das Grundstück noch weitere Kosten von rund 90.000 Euro hinzukommen.

Erste Veröffentlichung am 20. Juni 2019, überarbeitet am 27.03.2024