Baunebenkosten: Mit diesen Nebenkosten beim Hausbau müssen Sie rechnen

Makler bei der Grundstückssuche

Bei einem Neubauprojekt fallen als Baunebenkosten beim Fertighaus oder bei anderen Bauweisen Maklerkosten in der Regel nur an, soweit ein Makler das Grundstück vermittelt hat. Man kann dann von etwa 4,76 % bis 7,14 % des Kaufpreises einschließlich Mehrwertsteuer als gängige Werte für die Courtage ausgehen. Diese Gebühren berechnen sich natürlich nur auf Grundlage des Grundstückspreises und sind in der Summe entsprechend niedriger als bei Vermittlung eines bebauten Grundstücks, unter Umständen wird die Provision auch zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Maklergebühren als Baunebenkosten nach Bundesland

Kein Immobiliengeschäft ohne Notarin

Kein Immobiliengeschäft ist in Deutschland ohne eine Eintragung in das Grundbuch gültig. Dafür bedarf es der Beglaubigung durch einen Notar.

Die Gebühren hierfür liegen etwa zwischen 1,5 und 2 % des Grundstückskaufpreises als Baunebenkosten beim Hausbau. Das hört sich zunächst einmal nicht viel an, schließlich geht es ja in den meisten Fällen um unbebautes Bauland.

In der Regel muss aber zusätzlich noch eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen werden. Auch hierfür ergeben sich zusätzliche Gebühren. Gegebenenfalls müssen noch weitere gebührenpflichtige Eintragungen und Löschungen im Grundbuch vorgenommen werden. Darunter fallen zum Beispiel Wege- und Wohnrechte sowie die Löschung bestehender Belastungen oder eine Auflassungsvormerkung. Letztere sichert den Kaufanspruch auf das Grundstück, bevor das Eigentum endgültig an den Käufer übergegangen ist. Das ist sinnvoll, falls dem Verkäufer in der Zwischenzeit die Insolvenz droht.

Zuzüglich aller Gebühren fallen noch einmal 19 % Mehrwertsteuer für notarielle Dienste an. Im Ergebnis sollten Sie also lieber 2,5 bis 3 % der Summe aus Grundstückswert und Grundschuld für die Baunebenkosten beim Hausbau einplanen.

Im Überblick - Hier ist eine Notarin involviert

• Betreuung und Beurkundung des Grundstückskaufvertrags als neutrale Instanz
• Eintragung ins Grundbuch (Kosten für die Eintragung sind in der Bezahlung enthalten)
• Eintragung/Löschung von Belastungen
• Eintragung und Betreuung der Grundschuld
• Eintrag/Löschung der Auflassungsvormerkung
• Eintragung/Löschung von Wege- und Wohnrechten

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. Die Höhe legen die jeweiligen Bundesländer fest. Bis 2007 betrug sie bundesweit 3,5 %. Seit die Bundesländer die Höhe bestimmen dürfen, haben sich erhebliche Unterschiede ergeben. Wie hoch die Grunderwerbsteuer in Ihrem Bundesland ist, können Sie dieser Infografik entnehmen:

Dementsprechend trägt auch die Grunderwerbsteuer in teilweise beachtlichem Maße zu den Nebenkosten eines Hauses bei. Haben Sie die initialen Baunebenkosten rund um den Grundstückskauf abgehakt, müssen Sie vor Baubeginn beim Hausbau weitere Nebenkosten stemmen und noch einige Voraussetzungen erfüllen.

Hausanschlusskosten und Erschließungsbeitrag

Gerade in Neubaugebieten stehen häufig noch bauliche Maßnahmen zur Verbesserung der Infrastruktur bevor. Je nachdem, welche weiteren baulichen Schritte von der Kommune übernommen werden, werden die Kosten nach einem zuvor festgesetzten Schlüssel auf alle Anlieger umgelegt. Deswegen brauchen Stadtverwaltungen mitunter etwas länger, bis sie die Erschließungskosten erheben. In einigen Fällen kann dies sogar mehrere Jahre dauern. Es lohnt sich also, den kalkulierten Betrag auf einem gesonderten Konto abzulegen, um nicht in einen finanziellen Engpass zu geraten, wenn dann nach einiger Zeit der Gebührenbescheid der Stadt eingeht.

Mögliche Infrastrukturmaßnahmen sind u.a.:

• Bau einer Straße
• Einrichtung von Straßenbeleuchtung
• Befestigung von Parkflächen
• Bau von Schallschutzwänden
• Errichtung eines Spielplatzes

Bodengutachten

Das Bodengutachten oder Baugrundgutachten, offiziell Baugrund- und Gründungsgutachten, ist zwar keine Pflicht, aber oftmals eine unbedingt empfehlenswerte Grundvoraussetzung für den Bau des Hauses. Denn ein Bodengutachten gibt darüber Auskunft, wie der Boden beschaffen ist und ob er sich überhaupt zur Bebauung eignet. Ebenso gibt es Aufschluss darüber, ob unter Umständen besondere Maßnahmen notwendig sind, das Haus vor eindringender Feuchtigkeit zu schützen oder spezielle statische Anforderungen gestellt werden. Demnach raten wir Ihnen in jedem Fall, für ein Bodengutachten einen Posten bei den Nebenkosten für den Hausbau zu reservieren.

In der Regel wird Bauland nicht umsonst als solches bezeichnet. Das heißt, dass Baugrundstücke auch tatsächlich für die Bebauung geeignet sind oder aber ausschließlich regionaltypische Vorkehrungen getroffen werden müssen. So sind in einigen Regionen aufgrund des hohen Grundwasserspiegels besondere Gebäudeabdichtungen notwendig. In bergigen Regionen wiederum kann ein felsiger Untergrund einen erhöhten Aufwand beim Kellerbau bedeuten.

Auch die vorherige Nutzung des Grundstücks kann Einfluss auf die Beschaffenheit haben. So könnten in ehemaligen Industrie- oder Militäranlagen Altlasten im Boden gefunden werden. Ebenso kann es vorkommen, dass auf Grundstücken, die schon einmal zur Wohnbebauung genutzt wurden, die Häuser zwar abgerissen wurden, die Keller aber aus Kostengründen einfach zugeschüttet wurden und dann in Vergessenheit gerieten.

Das Bodengutachten selbst kostet je nach betriebenem Aufwand zwischen 500 und 1.000 Euro.

Das Grundstück muss vermessen werden

Abstandflächen sind ein wichtiger Punkt im deutschen Bauordnungsrecht. Umso unverzichtbarer ist es deswegen, dass das Baugrundstück vor dem Bau korrekt vermessen wird. Die Vermessung nimmt in der Regel ein Vermessungsbüro vor, das u.a. einen amtlichen Lageplan sowie einen objektbezogenen Lageplan für das Projekt erstellt. Die Kosten hierfür hat auch die Baufamilie im Rahmen der Hausbau-Nebenkosten zu tragen.

Sollte ein Grundstück beispielsweise durch eine Parzellierung neu zugeschnitten werden oder die letzte Vermessung Jahrzehnte zurückliegen und aufgrund der verwendeten Technik zu ungenau gewesen sein, lohnt sich eine Vermessung bereits vor dem Grundstückskauf. Beachten Sie aber, dass nur der Eigentümer einen Antrag auf Vermessung stellen kann.

Zum Bauantrag gehört ein amtlicher Lageplan. Zu Baubeginn muss eine Absteckung an der Stelle erfolgen, an der das Haus errichtet wird. Nach Fertigstellung des Objektes muss dann ein katasterrechtlicher Gebäudenachweis aufgrund der Gebäudeeinmessungspflicht erbracht werden, um zu zeigen, wie das Haus letztendlich steht.

Die Vermessungskosten sind in den jeweiligen Vermessungsgebührenordnungen der Länder festgeschrieben. Hierfür sollten Sie zwischen 2.000 und 3.000 Euro innerhalb der Baunebenkosten einplanen (enthalten in den Kosten sind die Lagepläne). Je nach zu betreibendem Aufwand, zum Beispiel dem Setzen neuer Grenzpunkte, und Wert des Grundstücks kann der Betrag aber auch höher ausfallen.

Baugenehmigung

Ist das Bodengutachten erstellt und das Grundstück vermessen, kann ein Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde eingereicht werden. Die Kosten für das Einholen einer Baugenehmigung hängen vom Umfang des Bauvorhabens und der Gebührensatzung der Gemeinde ab und betragen allgemein ca. 0,2 - 0,7 % der Bausumme.

So können Sie bei einem Einfamilienhaus mit 150 qm Wohnfläche von im Schnitt bis zu 2.100 Euro an Baunebenkosten für den Bauantrag ausgehen. Ohne Baugenehmigung geht auf dem Bau jedoch nichts und ohne Begleichung des Gebührenbescheids ergeht auch noch keine Baugenehmigung. Eine Baugenehmigung ist für ein Jahr gültig. Bis dahin muss man mit dem Bau beginnen.

Wer den Bauvertrag von einem Spezialisten prüfen lassen will, muss zusätzlich noch ca. 250 Euro für die rechtliche Prüfung einberechnen.

Prüfstatikerin

Eine Prüfstatik-Fachkraft untersucht normalerweise, nachdem bereits ein Statiker die Pläne des Architektur-Büros geprüft hat, dessen Berechnungen. Zudem kontrolliert sie während der Bauphase die Bewehrung der Bodenplatte und Decken, bevor diese mit Beton vergossen werden und erstellt einen Prüfbericht über den Rohbau. In diesen Bundesländern ist die Beauftragung einer Prüfstatikerin oder eines Prüfstatikers vorgeschrieben:

• Berlin
• Brandenburg
• Hessen

Auch wenn es beim Fertighausbau in der Regel keinen wirklichen Rohbau gibt, ist die Prüfstatik-Fachkraft aber nicht entbehrlich. Sie wird häufig vom Fertighaushersteller gestellt und ist im Preis inbegriffen. Das liegt an der besonderen Vertragscharakteristik beim Fertighausbau. Wenn der Prüfstatiker selbst engagiert werden muss, zum Beispiel beim Bau eines Massivhauses, ist mit 1.500 bis 2.000 Euro als weiteren Nebenkosten beim Hausbau zu rechnen.

Baumfällungen auf dem Grundstück

Alte Bäume auf einem Grundstück können später im Garten für eine schöne Atmosphäre sorgen. Für den Bau aber sind sie häufig hinderlich oder stehen schlichtweg im Weg. Ab einem gewissen Stammumfang ist für eine Fällung eine Genehmigung bei der Gemeinde einzuholen. Ebenso sollte man Naturschutzvorschriften beachten, da von März bis September Fällungen untersagt sein können. Auch können dicke Wurzeln einen Aushub erschweren.

Die Fällung sollte, soweit es sich nicht nur um dünne Stämmchen handelt, in jedem Fall Profis überlassen werden. Die dabei anfallenden Baunebenkosten können sich dabei inklusive Genehmigung und Entfernung der Wurzeln auf bis zu 500 Euro pro Baum belaufen.

Baugrund vorbereiten sowie Strom- und Wasserversorgung sichern

Sind die Hindernisse aus dem Weg geräumt, müssen der Baugrund vorbereitet und die Baustelle eingerichtet werden, was weitere Hausbau-Nebenkosten mit sich bringt. Eventuell müssen Wege für Baufahrzeuge befestigt werden, damit diese sich nicht festfahren. Die Einrichtung einer Baustraße ist aber verhältnismäßig günstig. Das hängt natürlich von der jeweiligen Fläche ab, aber mehr als 250 Euro muss man in der Regel dafür nicht einkalkulieren.

Auch der Boden muss vorbereitet und eingeebnet werden. Ist ein Keller geplant, muss eine Baugrube ausgehoben werden und auch eine Bodenplatte wird nicht einfach auf den Boden gesetzt. Die Aushubkosten belaufen sich auf etwa 4 bis 10 Euro pro Kubikmeter. Das hängt jedoch auch von der Bodenklasse ab. Bei Böden mit hohem Wasseranteil oder felsigen Böden ist der zu betreibende Aufwand für die Firmen deutlich höher und entsprechend höher sind die zu erwartenden Kosten. Der Aushub muss natürlich auch abtransportiert werden. Die Kosten für die Abfuhr von Erdreich liegen zwischen 10 und 16 Euro pro Kubikmeter.

Ebenso wird auf einer Baustelle viel Wasser und Strom benötigt. Wenn man für beides zusammen etwa 500 bis 800 Euro einplant, ist man gut beraten.

Versicherungen

Dass ein Fertighaus in der Regel innerhalb von drei Tagen an Ort und Stelle steht, minimiert das Risiko, dass es auf der Baustelle zu einem Unfall kommt, ungemein. Das heißt aber nicht, dass man an dieser Stelle sparen und auf wichtige Versicherungen verzichten sollte, die deshalb in jedem Fall als weiterer Punkt bei den Baunebenkosten bedacht werden müssen.

1. Unverzichtbar für alle Baufamilien ist die Bauherrenhaftpflichtversicherung. Sie deckt Personen-, Sach- und Vermögensschäden ab und wird für den Abschluss einer Baufinanzierung mitunter auch vorausgesetzt. Sie schützt zudem vor Schäden, die Freunde oder Verwandte auf der Baustelle selbst oder im Zusammenhang mit der Bautätigkeit beim Nachbarn verursachen.
   Jede Baustelle schafft Gelegenheiten für Diebe. Ein Bauzaun ist für Einbrecher, die es beispielsweise auf Metall abgesehen haben, kein großes Hindernis. Auch wenn Baumaterial bei den Bauarbeiten beschädigt wird, ersetzt die Versicherung diesen Schaden.
2. Eine optionale Versicherung ist die Baufertigstellungsversicherung. Sie sichert Sie vor dem seltenen Fall ab, dass der Bauunternehmer insolvent ist und nicht mehr die vereinbarte Leistung erbringt. Um das Risiko eines insolventen Herstellers zu umgehen, empfiehlt sich eine ausreichende Recherche zur Seriosität des Anbieters.
3. Gerade wenn das Haus nicht schlüsselfertig übergeben werden soll, sondern als Ausbauhaus geplant ist, greift man gerne auf die Hilfe von Freunden und Familie zurück. Diese privaten Bauhelfer müssen Sie – auch wenn sie unentgeltlich arbeiten – bei der Berufsgenossenschaft anmelden und sie sollten über eine Bauhelferversicherung verfügen.

Für alle Versicherungen zusammen sollten Sie etwa 500 bis 1.000 Euro einrechnen.

Den Außenbereich nicht aus den Augen verlieren

Wenn das Haus einmal steht, müssen je nach Ausführung noch Wege zur Haustür gepflastert, eine Einfahrt betoniert oder eine Terrasse gebaut werden. In jedem Fall sollten die Zuwege fest im Budget mit eingeplant werden.

Ein ordentlich angelegter Garten hat vielleicht nicht die oberste Priorität, kostet aber häufig mehr, als man sich das zunächst vorstellen mag. Eine Packung Rasensamen ist natürlich recht günstig, aber mit Gartenhaus, Terrasse, Möbeln sowie Pflanzen und vielleicht einem Teich kann ein Garten leicht 5.000 Euro und mehr kosten, je nachdem wie viel Budget dafür übrig bleibt oder in den Nebenkosten beim Hausbau vorgesehen ist. Insgesamt sollten Sie für die Außenanlage 5 - 10 % der Bausumme bei den Baunebenkosten einplanen.

Um Ihnen zu veranschaulichen, wie Sie Ihre Baunebenkosten berechnen können, führen wir in der folgenden Tabelle noch einmal kurz die einzelnen Posten mit ungefähren Werten auf. Im vorangegangenen Fließtext finden Sie zu jedem Unterpunkt noch genauere Informationen zur Zusammensetzung der einzelnen Kostenpunkte.

Baunebenkosten: Beispiel

Schlüsselfertiges Einfamilienhaus mit 120 qm Wohnfläche - Hauspreis 240.000 €

800 m² großes Grundstück in Niedersachsen - ⌀ Grundstückspreis 117.600 €

* Bei den Werten handelt es sich um Annäherungswerte und können zum Teil stark von reellen Preisen abweichen basierend auf anderen Gegebenheiten.

Baunebenkosten zu niedrig berechnet – was nun?

Häufig schließen Bauwillige die Baunebenkosten nicht vollständig in ihre Finanzplanung mit ein oder übersehen gar mehrere Posten, wodurch es zu einer Fehlkalkulation kommt. Hat man die Nebenkosten beim Hausbau zu niedrig angesetzt, kann dies negative Auswirkungen wie eine teurere Nachfinanzierung oder sogar einen Baustopp nach sich ziehen. Eventuell lehnt der Kreditgeber eine Nachfinanzierung im schlimmsten Fall ab, ein erweitertes Darlehen wird aber höchstwahrscheinlich zumindest nur zu sehr hohen Zinsen gewährt.

Am besten beugen Sie den Konsequenzen einer solchen fehlerhaften Berechnung Ihrer Baunebenkosten mit einer hohen Eigenkapitalquote vor. Außerdem schafft es bei einer Unterkalkulation Abhilfe, vorerst Abstriche bei der Außengestaltung vorzunehmen. Garage, Terrasse und Mülltonnenbox können auch noch um einiges später errichtet werden.

Zu hohes Budget für die Hausbau-Nebenkosten kalkuliert – was nun?

Eine zu hohe Kalkulierung der Nebenkosten eines Hauses kann ebenfalls negative Effekte haben. Wurde beispielsweise auf Grundlage zu hoch veranschlagter Baunebenkosten ein zu hohes Darlehen festgelegt, dann fallen mehr Zinsen an, als eigentlich notwendig gewesen wären. Darüber hinaus verlangt der Kreditgeber meist eine Vorfälligkeitsentschädigung, sofern Sie den überschüssigen Teil Ihres Kredits als Sondertilgung vorzeitig zurückzahlen wollen.

Trotzdem ist es immer besser, wenn die Nebenkosten für den Hausbau etwas großzügiger im Voraus berechnet werden, um auf dem Weg ins Eigenheim finanziell nicht unnötig ins Stolpern zu geraten. Denn ein zusätzlicher Puffer für unerwartete Ausgaben unterstützt Sie bei einem reibungslosen Zahlungsplan. Haben Sie für Ihr Block-, Massiv- oder Fertighaus alle Baunebenkosten beachtet, die wir in diesem Artikel erläutert haben, so sind Sie bestens gerüstet für die präzise Planung Ihres Baubudgets.

Artikel erstellt am 14. November 2019, überarbeitet am 17. April 2024