Grundschuldbestellung: Kosten, Nutzen und Ablauf

Die Grundschuldeintragung dient dem Kreditgeber als Sicherheit, falls Sie mit der Tilgung Ihrer Bau- oder Immobilienfinanzierung in Verzug geraten. Auch wenn Sie beim Grundschuld eintragen die Kosten allein tragen, handelt es sich um eine nicht verhandelbare und als Finanzierungsgrundlage dienende Maßnahme. Die Grundschuldbestellung ist eine im Grundbuch vorgenommene Fixierung des Grundpfandrechts, das sich der Kreditgeber sichert.

Viele Hauskäufer und Bauherren stehen vor der Frage, wer im Falle einer Grundschuldbestellung der rechtmäßige Eigentümer ist. Sie sind als Käufer eingetragen und erwerben die vollständige Eigentümerschaft, sofern Sie die Tilgung der Finanzierung wie vereinbart bedienen. Die Grundschuld sieht allerdings auch vor, dass der Kreditgeber bestimmte Rechte an der Immobilie erwirbt und im Falle einer Nichtzahlung der vereinbarten Raten eine Zwangsversteigerung einleiten und so einen eigenen monetären Verlust ausschließen kann.

In der Grundschuldbestellungsurkunde sind alle Angaben zum Grundstück samt Bebauung sowie zu den Eigentümern enthalten. Wichtige Bestandteile sind:

• die Flurstücksnummer
• die Grundstücksgröße
• die Grundstücksbezeichnung

Damit der Kreditgeber sein Grundpfandrecht geltend machen kann, wird im Regelfall eine vollstreckbare Ausfertigung erstellt. Auch wenn das auf den ersten Blick für Sie als Bauherrn oder Immobilienkäufer eigenartig anmutet, ist das der ganz reguläre Verlauf und wird bei pünktlicher Tilgung der Verbindlichkeit nicht zum Nachteil.

Bei der Ausstellung der Grundschuldbestellungsurkunde sind Sie und der Kreditgeber gleichermaßen beteiligt. Nur die beiderseitige Mitwirkungspflicht führt dazu, dass das Grundbuchamt die Grundschuld eintragen und damit das Fundament für die Finanzierung schaffen wird. Rechnen Sie mit einem Zeitraum von 4 bis 6 Wochen, ehe die Grundschuldeintragung ab dem Zeitpunkt der Antragstellung erfolgt.

Der Ablauf untergliedert sich wie folgt.

1. Das Grundschuldbestellungsformular muss an den gewählten Notar geschickt werden.
2. Der Beurkundungstermin geht im Regelfall mit der Kaufvertragsunterzeichnung für die Immobilie oder den Bauauftrag einher.
3. Der Notar reicht die Grundschuldbestellungsurkunde beim zuständigen Grundbuchamt ein.
4. Nun heißt es warten und zwar je nach Auslastung und Region zwischen 4 und 6 Wochen.
5. Das Grundbuchamt stellt der kreditgebenden Bank eine Ausfertigung der Grundschuldeintragung zu.
6. Die Bank schaltet die vereinbarte Darlehenssumme frei und der Hauskauf kann abgewickelt werden.

Was das Grundschuld Eintragen kosten wird und welchen zusätzlichen Betrag im Bereich der Kaufnebenkosten Sie dafür einrechnen sollten, hängt von der Grundschuldsumme und damit von der Höhe der beantragten Finanzierung ab. Bei einer Vollfinanzierung oder der heute ebenfalls häufig genutzten 110-Prozent-Finanzierung müssen Sie mit Grundbuchkosten von durchschnittlich 0,5 Prozent des Kaufpreises rechnen. Dazu kommen die Notarkosten, die je nach Region und Aufwand zwischen 1 und 1,5 Prozent des regulären Kaufpreises ausmachen. Insgesamt werden rund 1,5 bis 2 Prozent der Kaufsumme für die Eintragungs einer Grundschuld fällig.

Beispiel: Wenn Sie ein Haus für 200.000 Euro kaufen, können Sie mit rund 4.000 Euro Kosten für die Grundschuldbestellung inklusive der dafür anfallenden Notarkosten rechnen.

Haben Sie die Grundschuld eintragen lassen, bleibt diese dauerhaft im Grundbuch stehen. Doch das ist durchaus ein Vorteil, da Sie nach Tilgung der Finanzierung jederzeit ein Sanierungs- oder Modernisierungsdarlehen aufnehmen und die eingetragene Grundschuld als Sicherheit hinterlegen können. Auch beim Hausverkauf muss eine bestehende Grundschuld kein Hindernis sein, sofern der Kreditgeber des neuen Käufers die Grundschuldeintragung akzeptiert und sie übernimmt.

Möchten Sie trotz aller Vorteile für zukünftige Bauvorhaben eine Löschung beantragen, steht Ihnen diese Option nach Begleichung der letzten Tilgungsrate beim Kreditgeber frei. Um eine Grundschuld zu löschen, benötigen Sie wieder einen Notar und müssen ebenso mit Kosten wie bei der Grundschuldbestellung rechnen. Dennoch kann es sinnvoll sein, wenn Sie ein lasten- und schuldfreies Haus verkaufen und so einen höheren Betrag erzielen wollen.