Fertighaus-Wiederverkaufswert: 6 Tipps zur Steigerung

Ein Jobwechsel von Berlin nach Bayern, wesentlich weniger Platzbedarf aufgrund des Auszugs des Nachwuchses wie auch andere tiefgehende oder unerwartete Veränderungen im Leben können den Verkauf eines Eigenheims begründen. Umso verständlicher ist es, dass sich Bauleute durchaus Gedanken darum machen, ob sich ihr heutiges Traumhaus im Fall der Fälle zu einem adäquaten Preis verkaufen lassen würde.

Der hier ins Licht gerückte Wiederverkaufswert eines Fertighauses entspricht folglich der Summe, die Sie bei Verkauf erhalten – und zwar zu einem bestimmten Zeitpunkt. Oder anders ausgedrückt: Beim Massiv- oder Fertighaus ist der Wiederverkaufswert als der Geldbetrag zu verstehen, den potentielle Interessenten aktuell für das Objekt einschließlich des Grundstücks zu zahlen bereit sind.

Somit wäre der Wiederverkaufswert eines Fertighauses im Idealfall deckungsgleich mit oder sogar höher als die Baukosten, kann in der Realität aber auch durchaus darunter liegen – ebenso wie bei anderen Bauweisen. Auf exakte Werte und Einflussfaktoren gehen wir in den weiteren Abschnitten noch genauer ein.

Die wichtigsten Einflussgrößen in Bezug auf den Wiederverkaufswert eines Fertighauses – und auch Massivhauses – sind:

Lage

Die Lage stellt einen komplexen Aspekt bei der Bewertung eines Objekts dar, der sich einfach heruntergebrochen wie folgt verhält: Bei einem Massiv- oder Fertighaus ist der Wiederverkaufswert einerseits verhältnismäßig größer, wenn in West- beziehungsweise Süddeutschland gebaut wurde. Andererseits spielt die Lage im ländlichen, stadtnahen oder urbanen Raum eine immense Rolle, wenn es um Werterhalt, Wertsteigerung oder Wertverlust Ihres Fertighauses geht.

Simplifiziert ausgedrückt: Je städtischer das Umfeld, desto wahrscheinlicher eine Wertsteigerung Ihres Fertighauses. So verzeichnet das Statistische Bundesamt in seiner neuesten Meldung zum Häuserpreisindex in kreisfreien Großstädten (darunter fallen etwa populäre Universitätsstädte wie Aachen, Regensburg oder Jena) für Ein- und Zweifamilienhäuser einen durchschnittlichen Preisanstieg von 0,2 % zum Vorjahr und von 1,5 % zum Vorquartal.

Allerdings werden auch bestimmte ländliche Lagen, die zumindest in der Nähe einer Metropolregion liegen, immer gefragter. Denken Sie etwa an die vielen Neubaugebiete mit hochpreisigen Immobilien weit über den sich ständig ausdehnenden 'Speckgürtel' der Firmensitze großer Arbeitgeber, beispielsweise in der Automobilindustrie, hinaus.

Nicht zuletzt hat die Landflucht in strukturschwächeren Gegenden ihre Parallele in der immer populärer werdenden Stadtflucht, auch Suburbanisierung genannt. Spätestens seit der Corona-Pandemie zieht es immer mehr junge Menschen gerade in der Familiengründungsphase (die oft mit dem Hausbau oder Eigentumserwerb zusammenfällt) wieder von der Stadt ins dörfliche Umland. Laut Destatis lag das Durchschnittsalter der Eltern bei der Erstgeburt zuletzt bei Anfang bis Mitte dreißig, folglich nach Abschluss der beruflichen und akademischen Ausbildung sowie einige Zeit nach dem Einstieg in den Arbeitsmarkt. Demnach stellen die neu zugezogenen, ehemaligen Städterinnen und Städter eine finanzstarke Gruppe mit großer Nachfrage nach Wohnraum im ländlichen Raum dar – was wiederum den Wiederverkaufswert eines Fertighauses im dortigen Bestand erhöht.

Wenn es beim Massiv- oder Fertighaus um den Wiederverkaufswert geht, steckt darüber hinaus im Hinblick auf die Lage der Teufel im Detail: Ob die Ausrichtung des Hauses nach Himmelsrichtungen und die damit einhergehenden Lichtverhältnisse (ideal wäre beispielsweise die Lage an einem Südhang), Anbindung an den Nahverkehr, verkehrsberuhigte Bereiche, vorhandene Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kitas, medizinische Einrichtungen, lokales Jobangebot bzw. Pendelmöglichkeiten, Angebote zur Freizeitgestaltung, Naturnähe/Naherholungsgebiete), oder Reputation, Siedlungsbild und Altersstruktur der Nachbarschaft – all diese Mikroaspekte bei der Lage nehmen Einfluss auf den Wiederverkaufswert Ihres Fertighauses.

Grundstück

Der Wert des Grundstücks und somit der gesamte Wiederverkaufswert Ihres Fertighauses richtet sich genauso nach der Lage, hängt aber durchaus noch von weiteren Faktoren ab wie der Güteund Beschaffenheit des Bodens. Auch der Zuschnitt eines Grundstücks fließt in die Bewertung mit ein, genau wie die Größe. Zusammengefasst zeigt sich beim Grundstück – abgesehen von der Lage – der Wiederverkaufswert umso höher, je ebenerdiger, größer und gleichmäßiger geschnitten es ist und je besser die Bodenqualität ausfällt. Auch die Gestaltung fällt hierbei ins Gewicht: Ein im Stil eines Landschaftsgarten angelegtes, gut gepflegtes Grundstück mit harmonisch zusammenspielendem Pflanzen- und Baumbestand erzielt höhere Wiederverkaufswerte für Ihr Fertighaus im Ganzen als Baugrund, von dem erst aufwändig Wildwuchs entfernt werden muss. Unerlässlich ist auch der Blick ins Grundbuch und den Bebauungsplan, denn Nutzungsbeschränkungen und Grunddienstbarkeiten können sich gleichfalls in einem Wertverlust Ihres Fertighauses widerspiegeln.

Baujahr

Üblicherweise gilt: Je neuer ein Massiv- oder Fertighaus, desto höher ist der Wiederverkaufswert. Denn neu errichtete Häuser erzielen in der Regel höhere Verkaufspreise als bauähnliche, aber ältere Bestandsimmobilien. Grund hierfür ist, dass neben den offensichtlichen Abnutzungserscheinungen in Bezug auf Fußböden, Sanitäranlagen und Elektroinstallation auch die Bausubstanz mit der Zeit verschleißt. Eng verknüpft mit diesem Aspekt ist die wahrscheinliche restliche Lebensdauer des Hauses, welche sich wiederum ebenfalls auf den Wiederverkaufswert Ihres Fertighauses auswirkt.

Hausgröße

Wohn- und Nutzfläche sowie die Anzahl und Aufteilung der Räume sind ebenfalls zu berücksichtigen, wenn es um den aktuellen Wiederverkaufswert eines Fertighauses oder einer in einer anderen Bauweise errichteten Immobilie geht. Hierbei zählt der gesamte Grundriss, von den klassischen Wohnräumen über eine Unterkellerung, Hauswirtschafts- und Technikraum, bis hin zu Terrassen und Balkonen, Carport, Garage, Anbauten und Garten. Kurz gesagt: Je größer die Nutz- und Wohnfläche, desto sicherer ein hoher Wiederverkaufswert.

Ausführungsqualität

Entscheidend bei der Bestimmung des Wiederverkaufswertes eines Hauses ist zudem die Ausstattungsgüte genau wie die generelle Ausführungsqualität. Hochwertige Materialien sowohl beim Roh- als auch beim Innenausbau genau wie entsprechende Extras vom Kamin bis zur offenen Designerküche machen sich demnach bezahlt. Besonders widerstandsfähige, glasierte und gebrannte Dachziegel, ausgesuchte Natursteinfliesen, edle Sanitäreinrichtung, ein exklusiver Wellness-Bereich: Je eher Sie sich beim Bau (oder auch bei späteren Renovierungsarbeiten) an das Luxussegment annähern, desto voraussichtlicher ist beim Massiv- oder Fertighaus ein hoher Wiederverkaufswert. Umgekehrt sollten Sie bei günstiger, einfacher Standardausstattung auch von entsprechenden Verkaufspreisen ausgehen.

Energiestandard & Haustechnik

Hand in Hand mit dem letztgenannten Aspekt des Ausstattungsniveaus gehen auch die Energieeffizienzstufe sowie die dazugehörige Haustechnik, wenn es um den Wiederverkaufswert Ihres Fertighauses geht. Je energieeffizienter Ihr Haus und je moderner die technischen Anlagen, desto leichter lässt es sich zu einem angemessenen Preis verkaufen. Denn nicht nur sind so zumindest mittelfristig keine hohen Sanierungskosten für den Käufer zu erwarten, auch die laufenden Energiekosten halten sich in Grenzen – ganz abgesehen von Fragen des Klimaschutzes.

Gegenüber ansonsten gleichwertigen Massivhäusern haben Fertighäuser auch in Bezug auf den Wiederverkaufswert hier den Vorteil, dass sich ein bestimmter Energiestandard aufgrund er positiven Dämmeigenschaften von Holz wesentlich leichter umsetzen lässt. Weiteres Plus: Somit ist der Wandaufbau eines Fertighauses schmaler als beim ansonsten baugleichen Massivbau, Sie erhalten mehr Wohnfläche und erzielen deswegen einen vorteilhaften Wiederverkaufswert.

Haustyp

Der Wiederverkaufswert eines Fertighauses oder Massivbaus beruht des Weiteren auch auf dem konkreten Haustyp. Freistehende Einfamilienhäuser lassen sich beispielsweise im Regelfall teurer verkaufen als eine ansonsten bauähnliche Doppelhaushälfte oder gar ein Reihenmittelhaus – letztere sind dafür meist aber auch preiseffizienter, was die Baukosten angeht. Bei anderen Haustypen wie Stadtvilla und Bungalow ist die Bewertung nicht ganz so eindeutig und richtet sich hauptsächlich nach den anderen erläuterten Faktoren.

Zustand

Insgesamt ist der Werterhalt beziehungsweise die Wertsteigerung eines Fertighauses darüber hinaus davon abhängig, wie der Erhaltungszustand zu bewerten ist. Je weniger Abnutzung vorhanden ist beziehungsweise je kürzlicher verbrauchte oder 'abgelebte' Bauelemente ausgetauscht oder modernisiert wurden, desto höher der Wiederverkaufswert. Denken Sie etwa an den Einbau neuer und größerer Wärmeschutzfenster. Anders formuliert: je neuwertiger Ihr Eigenheim, desto höher ist die Summe, die Kaufinteressierte für dieses Objekt aufbringen werden.

Aktuelle Marktpreise

Nicht zuletzt bedingt insbesondere das aktuelle Verhältnis von Angebot und Nachfrage in Ihrer Region, also das generelle Preisniveau, den Wiederverkaufswert eines Fertighauses. Wie viel Sie konkret mit dem Verkauf Ihres Zuhauses erzielen, steht dementsprechend auch damit im Zusammenhang, zu welchen Preisen in Ihrer Umgebung Wohnimmobilien zur Zeit gehandelt werden. Auch die schiere Anzahl der in Ihrer Umgebung zum Verkauf stehenden Immobilien schlägt sich hierbei nieder.

Ungeachtet der Bauweise ist bei jeder Immobilie ein Wertverlust gegeben. Diese sogenannte Alterswertminderung stellt einen natürlichen Alterungsprozess dar. Begründet ist sie in den ganz normalen Abnutzungs- und Verschleißerscheinungen, die das Bewohnen eines Hauses über einen gewissen Zeitraum mit sich bringt.

Dieser Wertverlust beim Fertighaus lässt sich aber durch kontinuierliche Wartung und gegebenenfalls Sanierungsmaßnahmen erheblich abschwächen beziehungsweise sogar in eine Wertsteigerung umkehren.

Denn Pflege- und Modernisierungsarbeiten verlängern die Nutzungsdauer Ihrer Immobilie in beachtlichem Maße. Um Ihnen zu veranschaulichen, wie viel ein Fertighaus an Wert pro Jahr verlieren kann, haben wir in der folgenden Tabelle einige Richtwerte zusammengestellt.

Als Basis dient uns ein mittelpreisiges Einfamilienhaus mit 150 qm zu einem Hauspreis inklusive Bodenplatte von 430.000 Euro.

1. Lage

Bei der Lage des Baugrundstücks, einem der maßgeblichsten Faktoren, wenn es um den Wiederverkaufswert eines Fertighauses geht, haben die meisten Baufamilien keinen allzu großen Spielraum. Wenn möglich, sollten Sie hierbei dennoch strategisch vorgehen – bei einer Hanglage etwa profitieren Sie aufgrund des anspruchsvolleren Baugrunds meist von etwas preiswerteren Quadratmeterkosten und ausgedehnterer Größe. Dies kann sich zum Beispiel gerade im bei Kaufwilligen begehrten Umland beliebter Städte als signifikanter Vorteil erweisen.

2. Qualität

Spezifische Maßnahmen, um den Wiederverkaufswert eines Fertighauses zu steigern, beginnen schon beim Hausbau selbst: Denn hier sollten bereits eine erstklassige generelle Verarbeitung und Ausführungsqualität im Fokus stehen – beides garantieren geprüfte Anbieter, wie Sie Sie auf unserem Portal finden.

3. Weitere Ausstattung

Zudem repräsentiert bei einem Massiv- oder Fertighaus für den Wiederverkaufswert die weitere Ausstattung einen gewichtigen Aspekt, von wohnlichem, vollverglastem Erker, großzügigen Dachgauben, einer Doppelgarage, einem Brunnen oder einem Schwimmteich über einen Wohnkeller bis hin zur Dachterrasse. Aber auch durch spätere Aus- und Anbauten lässt sich zusätzlich die Wohn- und Nutzfläche vergrößern – folglich bringt ein Dachausbau oder die Aufstockung eines Bungalows nicht nur Wohnannehmlichkeiten für Sie mit, sondern lässt den Marktwert Ihres Eigenheims ebenfalls ansteigen.

Eine nachhaltige, aktuelle Heizungsanlage, wie eine Wärmepumpe mit Fußbodenheizung, eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, ergänzt durch dazugehörige energiesparende oder sogar stromerzeugende Haustechnik wie eine PV-Anlage und Smart-Home-Anwendungen, tragen ebenfalls zu einem hohen Wiederverkaufswert Ihres Fertighauses bei.

Bei diesem energieeffizienten, im Münchner Vorland erbauten Fertighaus ist ein zufriedenstellender Wiederverkaufswert höchstwahrscheinlich: Eine stattliche Wohnfläche, hochwertigste Ausführung und exklusive Details wie ein Kamin, bodentiefe Fenster und eine Großraumgarage sprechen für sich (Kundenhaus Herb von Bau-Fritz)

4. Energieeffizienz

Wie weiter oben bereits angeführt, ist damit einhergehend insbesondere auch die Energieeffizienz ausschlaggebend für den Wiederverkaufswert eines Hauses. Dementsprechend sollten Sie bei der Planung einen möglichst hohen Energiestandard Ihres Eigenheims anstreben. Bedenkt man, dass der erst seit zwei Jahren verpflichtende, aktuelle Standard beim Neubau, das KfW 55 Effizienzhaus, zuvor noch als Energieeffizienzstufe der Luxusklasse galt, wird klar: Es lohnt sich trotz der höheren Baupreise durchaus, Ihr Zuhause möglichst energieeffizient umzusetzen. Denn so lassen sich nicht nur die laufenden Energiekosten beachtlich senken, sondern auch zukünftige gesetzliche Vorgaben und Änderungen vorausschauend abdecken und somit der Wiederverkaufswert Ihres Fertighauses steigern. Denn je weniger hier später nachgerüstet werden muss, desto mehr Kapital werden potentielle Käuferinnen und Käufer bereit sein, für die Immobilie aufzuwenden.

Deswegen erweist sich außerdem gerade eine energetische Sanierung zu gegebener Zeit als vorteilhafte Investition – nicht nur sparen Sie so zukünftig bei den Betriebskosten, Sie steigern zudem den Wert Ihrer Immobilie. So lässt sich durch Sanierungsmaßnahmen für mehr Energieeffizienz der Marktwert eines Hauses um bis zu 25 % erhöhen. Hierfür lassen sich auch sehr gut staatliche Fördermöglichkeiten, beispielsweise über BAFA und BEG, nutzen. Übrigens: Ähnlich verhält es sich mit Arbeiten rund um Barrierefreiheit und Einbruchschutz.

5. Regelmäßige Pflege & Modernisierung

Gleiches gilt für übrige Modernisierungsarbeiten, sowohl bezüglich neuer Bautechniken als auch aktueller Wohnstandards. So sollten Sie in dieser Hinsicht beispielsweise unter Umständen bereits nach 20 Jahren eine umfassende Badsanierung angehen. Bei pfleglicher Behandlung mögen zwar Fliesen und Sanitärobjekte noch immer in nahezu einwandfreiem Zustand sein. Aber grundlegende Anforderungen, genereller Geschmack und Trends bei der Inneneinrichtung haben sich in diesem Zeitraum sicherlich stark verändert. So kann selbst ein scheinbar geringfügiger Aspekt wie ein aus der Mode gekommenes Badezimmer den Wiederverkaufswert Ihres Fertighauses spürbar drücken. Umgekehrt würden in diesem Fall natürlich frisch renovierte sowie zeitgemäß geplante und eingerichtete Sanitärbereiche eine deutliche Wertsteigerung von bis zu 15 % Ihres Fertighauses bewirken – mit dem Bonus von mehr Wohnkomfort für Sie.

Insgesamt werden Modernisierungen besonders positiv bewertet, wenn es um die Erhöhung der Restnutzungsdauer eines Massiv- oder Fertighauses und somit dessen Wiederverkaufswerts geht.

Allgemein gilt: Eine sorgsame, kontinuierliche Instandhaltung, stetige Wartung und bei Bedarf die professionelle Durchführung von Reparaturen sind unerlässlich für den Werterhalt Ihres Fertighauses. Hierfür empfiehlt es sich, eine sogenannte Instandhaltungsrücklage zu bilden, als Faustregel sollten Sie ca. 1 Euro pro qm im Monat auf die Seite legen – für ein Fertighaus mit 100 qm also monatlich 100 Euro.

6. Zeitlose Gestaltung

Nicht zuletzt empfiehlt es sich, um den Wiederverkaufswert eines Fertighauses anzuheben, Individualisierungen beim Bau nur in allgemein gefälligem Maße einzubringen. Denn bei einem späteren Verkauf ist es eher unwahrscheinlich, dass eine besonders ausgefallene Gestaltung auch den Wünschen der Kaufinteressierten entspricht. Deswegen zeigt es sich ratsam, den Grundriss von Anfang an möglichst offen ohne extravagante stilistische Spielereien zu gestalten. Gleiches gilt für den gesamten Architekturstil: Je schlichter und auf Funktionalität ausgelegter Ihr Fertighaus ist, desto höher ist der Wiederverkaufswert im Verhältnis, denn desto besser anpassbar beziehungsweise zeitloser erscheint das Haus. Exzentrische Design-Aspekte sind hier tatsächlich nicht unbedingt zweckdienlich, auch wenn sie von der Baufamilie persönlich als sehr reizvoll wahrgenommen werden.

Bei diesem luxuriösen Architekten-Fertighaus wurden geschickt ungewöhnliche Details wie die verschachtelten Baukörper und eine umlaufende Balkonüberdachung mit minimalistischen kubischen Formen kombiniert. Zeitlosigkeit und Individualität müssen sich folglich nicht ausschließen (Kundenhaus Pudellek von Fertighaus WEISS)

So wird ein aufsehenerregendes Architekten-Fertighaus womöglich eher einen Wertverlust verzeichnen als ein einfaches, 1,5-geschossiges, modernes Satteldachhaus oder ein anderer schlichterer Baukörper. Denn letztere treffen schlichtweg den Geschmack einer wesentlich breiteren Menge an Kaufinteressierten als das hochindividualisierte bauliche Unikat. Dementsprechend gestaltet es sich durchaus schwieriger, ein architektonisch aus dem Rahmen fallendes Objekt zu dem gleichen Preis wie den früheren Baukosten zu veräußern als einen weit verbreiteten Haustyp wie etwa eine Fertighaus-Stadtvilla mit Walmdach.

Um objektiv den Wiederverkaufswert eines Fertighauses oder Massivbaus, genauer gesagt, dessen Verkehrswert, zu errechnen, wenden Bausachverständige im Normalfall zwei Verfahren an: Einerseits das Vergleichswertverfahren nach § 15 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und andererseits das Sachwertverfahren (§§ 35 bis 39 ImmoWertV).

Unter Berücksichtigung des Alters (also der Alterswertminderung), Zustands und der Bausubstanz sowie der üblichen Baukosten bezieht sich das Sachwertverfahren hierbei in der Regel auf das Gebäude, der Grundstückswert kann über den jeweiligen Bodenrichtwert hinzuaddiert werden.

Übrigens: Auch wenn ein entsprechendes Gutachten durch eine Fachkraft dann Verkehrswerte in einer bestimmten Spanne eindeutig und sachlich begründet, kann der tatsächliche Wiederverkaufswert Ihres Fertighauses abweichen – nach oben oder nach unten, je nach aktueller Marktlage.

Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert eines Grundstücks sowie der darauf erbauten Gebäude durch Gegenüberstellung mit den tatsächlichen Verkaufspreisen anderer, gleichrangiger Immobilien ausfindig gemacht.

Der Wiederverkaufswert eines Fertighauses oder Massivhauses bemisst sich demnach an aktuellen Preisen von Objekten mit gleichwertiger Lage, Ausstattungsqualität, Energieeffizienz, Wohn- und Nutzfläche, Sanierungszustand und Ähnlichem.

Vergleichsbasis hierbei ist die anonymisierte Kaufpreissammlung der Institution Gutachterausschuss für Grundstückswerte, ein unabhängiges lokales Gremium von Immobiliensachverständigen. Diese wiederum stützen sich auf relevante Daten aus allen im jeweiligen Zuständigkeitsgebiet abgeschlossenen, notariell beurkundeten Immobilienkaufverträgen.

Zu guter Letzt können Sie, wenn Sie sich in der Tat zum Verkauf Ihrer Immobilie entschlossen haben, einen angemessenen Wiederverkaufswert Ihres Fertighauses durch folgende Vorgehensweisen begünstigen:

• Gutachten von Immobiliensachverständigen: Wie im vorigen Abschnitt erläutert, kann eine Baugutachterin fundiert und unabhängig den aktuellen Zustand eines Objekts beurteilen und somit den entsprechenden Wert bestimmen. Können Sie ein entsprechendes formelles Gutachten vorlegen, stellt dies eine solide Verhandlungsbasis für den Verkaufspreis dar. Staatlich anerkannte oder durch die Industrie- und Handelskammer akkreditierte Sachverständige für Immobilien finden Sie beispielsweise in den Verzeichnissen dazugehöriger Verbände wie z.B. dem Bundesverband Deutscher Bausachverständiger BBauSV.
• Verkaufsorientierte Sanierung & Pflege: Fortwährende Instandhaltung und rechtzeitige Durchführung notwendiger Sanierungen sind das A und O beim Ziel des Werterhalts beziehungsweise der Wertsteigerung eines Hauses. Im Vordergrund stehen sollten hierbei vor allem Energieeffizienz und qualitätsvolle Renovierung abgewohnter Elemente. Eine genaue Übersicht über alle erfolgten Sanierungsmaßnahmen dient ebenfalls als nachdrückliche Argumentationsstütze für einen hohen Wiederverkaufswert Ihres Fertighauses.

• Ordnung & Präsentation: Geht es dann an die Besichtigung, ist der erste Eindruck entscheidend: Ein aufgeräumtes, blitzblankes und adrett eingerichtetes Haus (hier im Bild: CONCEPT-M 169 Fellbach von Bien-Zenker) sowie ein gepflegter Garten wirken um einiges attraktiver und können somit zu einem höheren Wiederverkaufswert Ihres Fertighauses beitragen.