Die 7 größten Fehler bei der Baufinanzierung

Manche Bank bietet inzwischen die sogenannte 100 Prozent-Finanzierung an - eine Baufinanzierung, die ausschließlich mit Krediten bestritten wird und bei der kein Eigenkapital notwendig ist. Der Nachteil ist: die Zinsen sind höher als sonst, Sie müssen eine besonders gute Bonität nachweisen und Sie engen Ihre finanziellen Spielräume ein. Besser ist, wenn Sie Eigenkapital - eigenes Vermögen - in die Finanzierung einbringen können. Für Eigenkapital fallen keine Zinsen an und es muss auch nicht zurückgezahlt werden. Das Finanzierungsrisiko wird dadurch deutlich geringer. Eine gängige Empfehlung lautet, mindestens 20 Prozent Eigenkapital bei Immobilien-Vorhaben einzusetzen, noch besser sind 30 oder 40 Prozent, wenn das möglich ist.

In der Regel erfolgt der Eigenkapitaleinsatz aus Finanzanlagen - das sind Gelder auf Sparbüchern, Tages- und Termingeldkonten sowie in Wertpapierdepots. Schwieriger ist der Einsatz von Lebensversicherungen oder bereits vorhandenem Immobilienvermögen, weil sich solche Vermögenswerte nicht ohne weiteres liquidieren lassen. Auch dafür gibt es Lösungen: zum Beispiel Zwischenfinanzierungen. Bausparverträge stellen eine gute Kombination aus Eigen- und Fremdfinanzierung dar. Erst wird ein Bausparguthaben (Eigenkapital) angespart, dann kommt das Bauspardarlehen (Kredit) oben drauf. Die Finanzierung mit Eigenkapital muss langfristig vorbereitet werden. Das dafür notwendige Vermögen will erst einmal aufgebaut sein.

Bauherren und Hauskäufer übersehen bei der Kalkulation des Finanzierungsbedarfs häufig die Nebenkosten ihres Immobilienvorhabens. Die Folge ist eine Unterfinanzierung mit sich anschließenden Finanzlöchern, die mühsam und teuer gestopft werden müssen. Nebenkosten beim Hausbau bzw. Hauskauf sind Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, ggf. Maklercourtage, Erschließungskosten, Kosten für Vermessung und Gutachten und vieles mehr. Diese Kosten machen je nach Konstellation 10 bis 15 Prozent der eigentlichenHauskosten aus.

Auch die Kosten für Gartenanlagen, Einzäunung, Stellplätze, Garagen usw. sind oft nicht mit einkalkuliert. Hier kommen leicht noch ein paar zehntausend Euro oben drauf. Außerdem sollte stets ein Sicherheitspolster für unvorhergesehene Ausgaben eingeplant sein.

Bei vielen Baufinanzierungen ist die (anfängliche) Tilgung zu niedrig bemessen. Sie entscheidet darüber, wie schnell ein Kredit zurückgezahlt ist. Hier gilt die Regel: je früher, desto besser. Ein einfaches Beispiel macht das deutlich:

• angenommen sei ein Hypothekendarlehen über 100.000 Euro mit 3 Prozent Zinsen. Bei einer anfänglichen Tilgung von 1,5 Prozent würde sich eine Laufzeit von 36,75 Jahren bei einer monatlichen Rate von 375 Euro und Zinskosten von insgesamt rd. 65.000 Euro ergeben
• Liegt die anfängliche Tilgung bei 3 Prozent, verkürzt sich die Laufzeit auf 23 1/6 Jahre, die Rate erhöht sich auf 500 Euro und die Zinskosten reduzieren sich auf knapp 39.000 Euro - macht also eine Ersparnis von 26.000 Euro.

Natürlich ist die Tilgungsvereinbarung immer eine Frage der finanziellen Leistungsfähigkeit. Sie müssen im Monat stets genug Geld übrig haben, um die Raten zahlen zu können.

Bei langfristigen Hypothekendarlehen ist es üblich, die Zinsen für einen bestimmten Zeitraum - die Zinsbindungsfrist - festzulegen. Während dieser Zeit kann der Zins von der Bank nicht verändert werden, erst danach findet eine neue Zinsvereinbarung im Rahmen einer Anschlussfinanzierung statt.

Derzeit sind die Hypothekenzinsen auf einem historischen Tiefststand. Wenn Sie sich diese günstigen Zinsen nicht für länger sichern, machen Sie einen Fehler. Denn Sie gehen das Risiko ein, dass sich Ihre Anschlussfinanzierung verteuert. Angesichts des bereits niedrigen Niveaus ist es eher unwahrscheinlich, dass die Zinsen noch weiter deutlich sinken. 10 JahreZinsbindung sollten es daher mindestens sein. In Konstellationen, in denen mit sinkenden Zinsen am Markt gerechnet wird, empfehlen sich dagegen eher kürzere Zinsfestlegungen.

Bereitstellungszinsen werden bei Finanzierungs-Kalkulationen oft vernachlässigt. Im Effektivzins finden sie keinen Niederschlag. Dabei können sie einen erheblichen Kostenfaktor darstellen, wenn zwischen der Bereitstellung eines Kredits und der Inanspruchnahme ein längerer Zeitraum liegt. Das kommt zum Beispiel vor, wenn nach Baufortschritt bezahlt wird wie bei Bauträgern üblich.

Nicht selten ist der Bereitstellungszins höher als der eigentliche Kreditzins, was nicht so auffällt, weil die Zinssätze für die Bereitstellung auf Monatsbasis angegeben werden. Wenn die zeitliche Inanspruchnahme nicht genau feststeht, sollte auf möglichst lange zinsfreie Bereitstellungszeiträume geachtet werden. Im Bestenfall gewährt Ihnen die Bank 12 Monate oder mitunter auch mehr. Es sind auch Kreditvereinbarungen möglich, die eine abschnittweise Kreditauszahlung vorsehen.

Die Anschlussfinanzierung wird häufig zu spät angegangen. Kreditnehmer bringen sich dadurch unnötig unter Zugzwang und vergeben sich so Chancen auf optimale Konditionen. Im Zweifel wird dann der bestehende Kredit einfach verlängert ohne Prüfung von Alternativen. Mit einem guten zeitlichen Vorlauf lässt sich das Thema vergleichsweise entspannt angehen.

Es ist keineswegs notwendig, den Kredit bei der bisherigen Bank fortzuführen. Genauso ist es bei Ablauf der Zinsbindung möglich, einen anderen Anbieter mit einer attraktiveren Lösung zu wählen und die bisherige Finanzierung abzulösen. Das setzt aber eine gute Vorbereitung voraus. Sie müssen den Markt checken, Angebote einholen, Vergleiche anstellen und auch die Kreditablösung benötigt etwas Zeit, da sie mit einem gewissen administrativen Aufwand verbunden ist. Spätestens ein halbes Jahr vor dem Ende der Zinsbindung sollten Sie sich mit der Anschlussfinanzierung befassen, ein Jahr vorher ist auch nicht zu früh.

Fördermöglichkeiten ungenutzt zu lassen, ist ein sträflicher Fehler. Denn Förderprogramme unterstützen Ihre Baufinanzierung, entweder mit besonders zinsgünstigen Krediten oder manchmal sogar mit Zuschüssen. Ein Zuschuss ist besonders attraktiv, denn es handelt sich quasi um geschenktes Geld, das wie Eigenkapital wirkt.

1. Die wichtigste Zuschussförderung ist aktuell das Baukindergeld (befristet bis 31.12.2020). 12.000 Euro pro Kind über 10 Jahre verteilt sind bei Erfüllung der Voraussetzungen möglich.
2. Darüber hinaus bietet die bundeseigene KfW verschiedene Förderfinanzierungen für Bildung von Wohneigentum, energieeffizientes Bauen und die Nutzung erneuerbarer Energien. Dabei handelt es sich überwiegend um zinsgünstige Kredite, zum Teil mit Zuschüssen kombiniert.
3. Weitere Programme existieren auf Länderebene und gelegentlich auch auf kommunaler Ebene.