Ablauf Baufinanzierung - In 10 Schritten eine Immobilie finanzieren

1. Finanzierungsumfang berechnen

Am Anfang jeder Baufinanzierung steht die Kalkulation des Finanzierungsumfangs. Wie viel Geld wird voraussichtlich für das Projekt benötigt? Es reicht nicht, sich alleine auf Kosten für den Grundstückserwerb und den Kaufpreis für das Haus zu beschränken. Es sind auch Nebenkosten zu berücksichtigen - Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, ggf. Maklergebühren, Erschließungskosten, Kosten für Begutachtung, Wertermittlung, Vermessung und etliche Posten mehr.

10 bis 15 Prozent Nebenkosten zusätzlich zu den eigentlichen Bau- bzw. Kaufkosten sind der Normalfall. Dazu kommen noch weitere Ausgaben außerhalb des eigentlichen Baus - für Gartenanlagen, Wege, Terrassen, Einzäunungen, Autostellplätze und Garagen. Je nach Ausführung erfordert das nochmals bis zu mehrere zehntausend Euro. Auch ein Risikopuffer für unvorhergesehene Ausgaben sollte stets einkalkuliert werden. Sonst droht bei unerwarteten Mehrkosten schnell eine Finanzklemme.

2. Eigenkapital und Kapitaldienstfähigkeit ermitteln

Die beste Möglichkeit der Baufinanzierung ist die aus eigenem Vermögen - das heißt mit Eigenkapital. Denn für Eigenkapital fallen keine Zinsen an und es muss nicht zurückgezahlt werden. Meist werden dafür eigene Geldanlagen eingesetzt - Geld auf Bankkonten, Wertpapierdepots und Sparbüchern. Eigenkapitalcharakter haben auch öffentliche Zuschüsse wie das Baukindergeld.

Bausparverträge stellen eine Kombination aus Eigenfinanzierung und Kreditaufnahme dar. Das Bausparguthaben ist Eigenkapital, das Bauspardarlehen ein Kredit. Schwieriger wird es bei eigenem Vermögen, dass sich nicht so gut "flüssig machen lässt", zum Beispiel schon vorhandenes Immobilieneigentum, Wertsachen, Lebensversicherungen usw.. Hier ist der Einsatz für die Baufinanzierung immer eine Abwägungsfrage.

Der Kreditbedarf ergibt sich rechnerisch ganz einfach aus dem Finanzierungsvolumen abzüglich der einsetzbaren Eigenmittel.

Allerdings muss bei der Kreditaufnahme stets die Kapitaldienstfähigkeit gewährleistet sein - die Fähigkeit, die fälligen Kreditraten aus den laufenden Einnahmen zu decken. Das wird üblicherweise mit einer Haushaltsrechnung ermittelt. Nach Abzug der monatlichen Ausgaben für Lebenshaltung, Absicherung und Vorsorge muss genug für die Raten übrig bleiben. Ist das nicht der Fall, lässt sich die Tragfähigkeit unter Umständen über längere Laufzeiten des Darlehens darstellen. Die monatliche Ratenzahlung reduziert sich dann. Das funktioniert aber nur bis zu einem bestimmten Grad. Lässt sich die Tragfähigkeit nicht herstellen und sind keine anderen Lösungen möglich (Reduzierung des Bauumfangs, mehr Eigenkapital), überdenken Sie das Vorhaben nochmal gründlich.

3. Das Immobilienvorhaben vertraglich festhalten

Wenn die Entscheidung für eine Immobilie gefallen ist, gilt es, sich mit dem jeweiligen Vertragspartner handelseinig zu werden. Das kann ein Hausanbieter, Hausverkäufer, Bauträger, Architekt oder Bauunternehmer sein. Das Hausbauprojekt wird im Bau- bzw. Kaufvertrag vereinbart.

Zentrales vertragliches Element ist der Kaufpreis bzw. sind die Preise für die vereinbarten Leistungen. Sie prägen wesentlich den Finanzierungsbedarf. Eine notarielle Beurkundung ist in jedem Fall Pflicht. Die Auswahl des Notars und die Erstellung eines Vertragsentwurfs finden oft parallel zu den Bemühungen um eine Finanzierung statt.

4. Finanzierungsangebote einholen

Für benötigte Kredite sollten stets mehrere Finanzierungsangebote eingeholt werden. Selbst kleine Zinsunterschiede können bei den hohen Beträgen und langen Laufzeiten, um die es geht, etliche tausend Euro ausmachen. Außerdem kommt es nicht nur auf die Zinssätze, sondern auch auf die sonstigen Konditionen an. Das übliche Instrument der Baufinanzierung ist das Hypothekendarlehen - ein grundpfandrechtlich abgesichertes Darlehen - mit Zinsbindung, das in regelmäßigen Raten getilgt wird.

Eine Empfehlung lautet, wenigstens zwei Angebote von Banken vor Ort und mindestens eins von einem überregionalen Institut und einem Kreditvermittler einzuholen. Besonders günstig sind öffentliche Förderdarlehen.

Auf Bundesebene gibt es dazu entsprechende Programme von der KfW - zum Beispiel zur Bildung von selbstgenutztem Wohneigentum oder für energieeffizientes Bauen. Es macht Sinn, solche Förderkredite in ein Finanzierungspaket einzubauen. Die Kredite werden nicht direkt von der KfW vergeben, sondern über Banken. Fragen Sie aktiv danach!

5. Finanzierungsentscheidung treffen

Der Effektivzins ist bei Kreditangeboten das wichtigste Vergleichskriterium. Daneben bestimmen aber noch andere Kriterien die Kreditauswahl - zum Beispiel Sondertilgungsmöglichkeiten, Tilgungsaussetzungen oder Ratenanpassungsoptionen. Bei der Finanzierung eines Hausbaus ist oft vorgesehen, dass während der Bauphase nur Zinsen zu zahlen sind, die (Raten-)tilgung setzt erst mit der Baufertigstellung ein. Eine solche Lösung schont die Liquidität während des Baus.

Zögern Sie nicht, mit Banken über die Konditionen zu verhandeln. Es geht schließlich um Ihr Geld und Sie können jeden ersparten Euro gebrauchen.

Vor dem Notartermin sollten Sie sich von der ausgewählten Bank eine Finanzierungsbestätigung geben lassen. Diese dient als Nachweis für Ihre Zahlungsfähigkeit.

6. Notartermin vereinbaren

Der Notartermin sollte möglichst zeitnah zur Finanzierungszusage vereinbart werden. Die Finanzierungsbestätigung gilt nämlich in der Regel nicht unbefristet und die Konditionen bei Angeboten sind ebenfalls zeitlich begrenzt. Solange ein Darlehensvertrag nicht unterzeichnet ist, ist er auch nicht zustande gekommen.

Haben Sie die Finanzierung dann jedoch unterschrieben, so haben Sie eine zweiwöchige Widerrufsfrist, in der Sie ggf. die Finanzierung auch wieder zurückweisen können, falls beim Notartermin etwas schief läuft und das Bauprojekt in Gefahr gerät.

7. Kaufvertrag beim Notar unterschreiben

Die Unterzeichnung des Bau- oder Kaufvertrags findet oft bereits beim ersten Notartermin statt, ansonsten dann, wenn der endgültige Vertragstext steht. Mit der Unterzeichnung sind Sie in der Pflicht, die dort vereinbarten Zahlungen entsprechend der gesetzlich vorgesehenen Zug-um-Zug-Umsetzung zu leisten.

8. Darlehensvertrag unterzeichnen

Spätestens mit dem Abschluss des Bau- bzw. Kaufvertrags ist der Zeitpunkt zur Unterzeichnung des Darlehensvertrags gekommen. Zusätzlich zur Unterschrift verlangt die Bank weitere Unterlagen: neben dem Bau- bzw. Kaufvertrag insbesondere Nachweise über die wirtschaftlichen Verhältnisse. Dazu gehören u.a.:

• Eigenkapitalnachweis
• Gehaltsabrechnungen
• Grundbuchauszug
• Flurkarte/Lageplan

9. Grundschuld eintragen

In den meisten Fällen dient das Grundstück bzw. die Immobilie als Sicherheit. Das typische Sicherungsinstrument ist die Grundschuld, nicht die Hypothek. Die Eintragung einer Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank ist Voraussetzung für die Kreditauszahlung. Für die Eintragung benötigen Sie von der Bank eine Grundschuldbestellungsurkunde, die Sie an Ihren Notar weiterleiten.

10. Darlehensauszahlung und Kaufpreiszahlung

Nach der Erledigung aller Formalitäten und der Grundschuldeintragung steht der Darlehensauszahlung nichts mehr im Wege.

1. Beim Kauf einer Immobilie wird der Auszahlungsbetrag auf einmal überwiesen, um den Kaufpreis abzudecken.
2. Beim Bauen mit Bauträgern ist eine abschnittweise Auszahlung üblich. Das Darlehen wird dann je nach Baufortschritt in Teilbeträgen (wie in der Makler- und Bauträgerverordnung vorgesehen) ausgezahlt. Auch wenn Sie selbst mit Handwerkern bauen, wird oft eine Zahlung in Teilsummen vereinbart. Die Bank zahlt dann an Sie oder direkt an Handwerker gegen Nachweis der Rechnungen.

Nach der Kreditauszahlung setzen irgendwann die Ratenzahlungen ein. Bei vielen Krediten und öffentlichen Förderdarlehen beginnt die Tilgung erst nach einer tilgungsfreien Anlaufzeit, in der nur Zinsen zu zahlen sind.

Eine Ausnahme sind sogenannte endfällige Darlehen. Hier sind während der Laufzeit nur Zinsen zu zahlen, die Tilgung erfolgt in einer Summe am Schluss. Die vereinbarten Zinssätze bleiben während der vereinbarten Zinsbindungsdauer fest und werden dann im Rahmen einer Anschlussfinanzierung neu festgelegt.

Sondertilgungen lohnen sich meist erst nach Ablauf der Zinsbindung oder nach zehn Jahren, weil die Bank vorher eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann. Es kommt aber auf die Vereinbarung im Vertrag an. Ansonsten gilt die Faustregel: je früher ein Kredit getilgt werden kann, umso besser - denn das bedeutet die Wiedergewinnung finanzieller Spielräume und das gute Gefühl, wirklich Herr im eigenen Haus zu sein.