18 Tipps zur erfolgreichen Baufinanzierung

Um einen Finanzierungsplan aufstellen zu können, müssen Sie sich zuerst mal über die eigenen finanziellen Mittel klar werden. Listen Sie alle Eigenmittel:

• Sparguthaben
• Wertpapiere
• Bausparverträge
• Rückkaufswerte aus Kapitallebensversicherungen

und Kreditmöglichkeiten:

• öffentliche Mittel
• Arbeitgeber-Darlehen

auf und stellen Sie diese den zu erwartenden Kosten gegenüber.

Vorsicht ist geboten bei finanziellen Mitteln, die man zwar erwartet, die aber noch nicht fest zugesagt sind. Dies betrifft sowohl Kredite aus öffentlichen Mitteln als auch Schenkungen von Verwandten oder andere Zuwendungen. Gehen Sie auch hier auf Nummer sicher und planen lieber eine Nummer kleiner. Umso schöner ist es dann, wenn die Zuwendungen dann doch kommen. Denn Reserven werden Sie beim Bau immer brauchen.

Die monatliche Belastung für die Finanzierung sollte 30 bis 40 Prozent vom Nettoeinkommen nicht übersteigen. Nach Abzug der monatlichen Belastung geht man für die Lebenshaltungskosten von folgenden Mindestwerten aus:

• 600 Euro für Alleinstehende
• 900 Euro für Ehepaare
• 175 Euro für Kinder bis zum 7. Lebensjahr
• 100 Euro für jedes weitere Familienmitglied

Vorsicht ist geboten, wenn die Rente der Oma langfristig mit in die Finanzierung eingerechnet wird und diese plötzlich stirbt. Oder was wird sein, wenn das zweite Familieneinkommen - z.B. aufgrund von Arbeitslosigkeit oder Jobwechsel - wegfällt oder sich reduziert. Ist Nachwuchs eingeplant, kann sich dadurch ebenfalls das Haushaltseinkommen reduzieren. Auch ungeplant kann sich Nachwuchs ankündigen. Die laufenden Kosten steigen durch Kinder im Haushalt an.

Dieser Punkt ist vor allem für Fertighauskäufer interessant, die ihr Haus nicht „schlüsselfertig“ in Empfang nehmen, sondern ein Ausbauhaus oder einen Bausatz kaufen. Eigenleistungen, die der Bauherr, seine Familienangehörigen, Freunde oder Verwandte erbringen können (die "Muskelhypothek"), müssen realistisch eingeschätzt werden. Leider werden diese aber in der Praxis noch häufig überschätzt. Oft wird auch vergessen, dass es keine Gewährleistungsansprüche auf Eigenleistungen gibt.

Also vorher genau überlegen, was Sie nun selbst erledigen können oder was Sie besser vom Fachmann ausführen lassen. Oft wird auch das Verletzungsrisiko bei Eigenleistungen nicht bedacht. Ebenso wird der Faktor „Zeit“ häufig unterschätzt. Was bei Profi schnell von der Hand geht und unkompliziert aussieht, kann den ungeübten Laien schnell vor ungeahnte Probleme stellen. Was der Profi an einem halben Tag erledigt hat, dauert beim Laien vielleicht ein ganzes Wochenende. Derartige Verzögerungen summieren sich und können den Bauplan durcheinanderbringen. Mitunter ist der Profi dann doch günstiger.

Wohngeld steht nicht nur Mietern zu, sondern auch Bauherren und Hausbesitzern. Auch diese haben einen Rechtsanspruch darauf, wenn die Voraussetzungen vorliegen und vor allem bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden. Allerdings können durch Freibeträge, Werbungskosten, Unterhaltsleistungen oder Zahl der Kinder auch Inhaber von - auf den ersten Blick höheren Einkommen - durchaus wohngeldberechtigt sein.

Das alles muss genau ermittelt werden. Vor allem mit Hinblick darauf, dass bei einem Neubau in einer anderen Stadt eine andere Mietstufe zum Tragen kommen kann - mit positiven oder negativen Auswirkungen.

Oft werden die Zinsangaben nicht genau betrachtet, Nominalzins mit Effektivzins verwechselt oder die Höhe der Gesamtkosten unterschiedlich bewertet. Als eine Schlüsselgröße für einen Vergleich eignet sich der effektive Jahreszins. Doch dahinter muss nicht immer das günstigste Angebot stehen - denn bei der Ermittlung des Effektivzinses müssen die Banken nicht alle Nebenkosten miteinbeziehen.

Es sollte immer geprüft werden, wie der individuelle Mix aus monatlicher Belastung und Laufzeit aussieht. Eine gute weitere Richtgröße ist daher der Vergleich der Gesamtkosten für die gesamte Finanzierung bis zum Ende der gesamten Laufzeit.

Für Verträge mit Zinsfestschreibungen bis zu zehn Jahren können Sie sich derzeit die noch günstigen Konditionen sichern. Dies hat jedoch zur Folge, dass nach zehn Jahren neue und oft nervenaufreibende Zinsverhandlungen beginnen werden. Die Zinsen liegen dann vermutlich höher als in dem jetzigen Zinstief, in dessen Talsohle wir - so wie es aussieht - bereits angekommen sind. Deshalb sollten Sie besser von Anfang an die gesamte Laufzeit der Finanzierung einplanen.

Wer also langfristig auf der sicheren Seite stehen will, sollte sich das niedrige Zinsniveau unbedingt für mindestens zehn Jahre, besser noch länger sichern - auch wenn dies auf den ersten Blick etwas mehr kostet. Langfristig gesehen läuft der Bauherr damit häufig besser.

Ebenso enthalten viele Verträge die Option von Sondertilgungen. Diese könnte sich beispielsweise auf 5 Prozent Jährlich belaufen. Diese Option lassen sich die Darlehensgeber aber mit höheren Zinsen bezahlen. Hier sollten Sie bis ins Detail ausrechnen, unter welchen Umständen sich eine Sondertilgung lohnt.

Später zu erwartende Gelder (z.B. aus Lebensversicherungen, Erbschaft) können sehr vorteilhaft in die Finanzierung mit eingebaut werden. Damit diese als Sondertilgungen den Darlehensbetrag und damit die Zinszahlung verringern können, müssen sie unbedingt in den Vertrag mit aufgenommen werden.

Grundsätzlich sollten in das Finanzierungskonzept neben dem Kaufpreis allein für die Anschaffungsnebenkosten 15 Prozent des Kaufpreises aufgenommen werden. Auch ein Umzug und die Einrichtung des neuen Heims kosten Geld.

Wichtig ist, sich Klarheit über die Gesamtkosten des Objekts zu verschaffen. Dazu gehören auch die Nebenkosten, die zwischen 10 und 30 Prozent der Bau- und Erwerbskosten betragen. Der größte Brocken sind fast immer die Anschlusskosten. Die Maklerprovision liegt, je nach Region, zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 16 Prozent Mehrwertsteuer. Diese fällt natürlich nur an, insoweit ein Makler das Grundstück vermittelt hat. Die Grunderwerbssteuer schlägt mit 3,5 bis 6,5 Prozent zu Buche. Für Notar- und Grundbuchgebühren sollten etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises bzw. der Baukosten eingeplant werden.

Zu beachten sind beispielsweise auch die Kosten für Behördenunterlagen, Bereitstellungszinsen, Umzug, Vermessung des Grundstücks, Bodengutachten und für Außenanlagen wie Garten.

Schätzen Sie die Höhe der Energiekosten für Ihr neues Heim realistisch ein. Auch dieser Punkt wird oft vergessen oder vernachlässigt und kann dann so manche Finanzierung auf wackelige Füße stellen. Weil Energieeffizienz auch im Bewusstsein der Bauherren eine immer größere Rolle spielt, haben sich die Haushersteller darauf eingestellt.

Fast jeder Hersteller bietet KfW-Effizienzhäuser oder Passivhäuser an. Bei manchen Anbietern entspricht eine solche Niedrigenergiebauweise auch schon ihrem Standard. Nicht zuletzt dank der Einführung des Energieausweises hat der Energieverbrauch unmittelbaren Einfluss auf den Wert der Immobilie, weshalb die Anbieter den tatsächlichen Energieverbrauch und damit die Kosten sehr realistisch prognostizieren können.

Als Bauunternehmer haben sich schon viele versucht. Nicht alle haben sich dabei immer mit fairen und transparenten Mitteln auf dem Markt behaupten können. Wo viel Geld im Spiel ist, gibt es auch viele schwarze Schafe. Leidtragende sind fast immer die Bauherren. Fertighauskunden und auch einige Massivhauskunden haben gegenüber freien Bauherren jedoch den Vorteil, dass sie sich im Vorfeld sehr genau über den Anbieter informieren können. Natürlich sind Bewertungen im Internet höchst subjektiv, dennoch bieten sie eine erste Orientierung. Die wenigsten Bauherren sind vom Fach und können beurteilen, ob Arbeiten fachgerecht ausgeführt wurden.

Beim Fertighausbau, das ja weitgehend „fertig“ geliefert und häufig auch schlüsselfertig übergeben wird, ist das Risiko, dass gepfuscht wurde, jedoch verhältnismäßig gering. Eine Prüfung von neutraler Seite, ob letztendlich im Vertrag alle Kosten angesetzt sind und die Baukosten zu hoch oder zu niedrig sind, kann jedenfalls nicht schaden.

Ein Bodengutachten ist mittlerweile Pflicht. Auch wenn deswegen in den meisten Fällen böse Überraschungen ausgeschlossen sind, kann es vorkommen, dass Felsbrocken oder ein gestiegener Grundwasserspiegel, den Aushub und Bau des Kellers verteuern. Wenn es Indikatoren für solche Kostenfaktoren gibt, sollten Sie lieber etwas mehr Geld einplanen, als mit einer Nachfinanzierung unnötige Kosten zu verursachen. Es ist immer schöner, wenn alles glatt geht und Sie so über neue finanzielle Reserven verfügen, als wenn die Kosten unerwartet steigen.

Der Bau des Kellers oder der Bodenplatte wird nicht von allen Hausherstellern angeboten. In diesem Fall müssen Sie sich um den Aushub und den Bau selber kümmern. Baut der Fertig- oder Massivhausanbieter jedoch auch Bodenplatten und Keller, können Sie diese direkt mitbestellen und haben dann alles aus einer Hand.

Zu wünschen ist es niemanden und wenn man gerade Pläne für die Zukunft schmiedet, denkt man natürlich nicht daran. Dennoch kommt es leider immer wieder mal vor, dass die Hauptverdienerin oder der Hauptverdiener stirbt. Als wäre das nicht tragisch genug, stellt sich den Hinterbliebenen die Frage, wie sie auch finanziell das Leben ohne den Hauptverdiener oder die Hauptverdienerin weiterführen sollen. Deswegen ist es besonders bei einer so großen und langfristigen Verpflichtung wie dem Kauf eines Hauses wichtig, sich auch für einen Todesfall ausreichend abzusichern, um den Hinterbliebenen das Eigenheim ohne finanzielle Probleme zu hinterlassen.

Stellen Sie also sicher, dass die Familie im Todesfalle ausreichend abgesichert ist und die Versicherungssumme einen Großteil der Finanzierung abdeckt. Empfehlenswert ist eine Risikolebensversicherung.

Bringen Sie nicht Ihr gesamtes Erspartes in die Finanzierung ein. Auch bei unvorhergesehenen Ausgaben oder Notlagen muss sichergestellt sein, dass noch ausreichende Finanzmittel zur Verfügung stehen.

Beachten sollten Sie auch die Kosten für die Ausbildung Ihrer Kinder, wenn diese ab etwa 18 Jahre ein Studium beginnen wollen. Haben Sie rechtzeitig eine Ausbildungsversicherung abgeschlossen oder andere Reserven bis dahin frei?

Gerade jetzt können Eltern vom Baukindergeld profitieren.

Eine langfristig tragbare Finanzierung steht und fällt mit der Qualität der Finanzierungsberatung! Wenn Sie den Bau oder Kauf einer Immobilie vorhaben, dann sollte eine gute Beratung folgende Punkte erfüllen:

1. Gute Beratung beginnt mit der Bedarfs-Vorhanden-Analyse. Ihr Berater ermittelt die Finanzierungskosten und die laufenden Aufwendungen bei Nutzung der Immobilie. Auf der anderen Seite werden Ihre Eigenmittel festgestellt.
2. Daraus lässt sich mit Modellrechnungen das optimale Finanzierungspaket ermitteln. Achtung: Baunebenkosten berücksichtigen!
3. Ihr Berater macht Sie auf Fördermittel und Sonderprogramme des Bundes, der Länder, der Kommunen aufmerksam.
4. Werden Eigenheim- und Kinderzulage eingerechnet, weist Ihr Berater darauf hin, dass diese Zulagen nach 8 Jahren auslaufen und Ihre Belastung dann dementsprechend höher wird.
5. Sie werden über die Ausschöpfung aller staatlichen Vergünstigungen wie Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmer-Sparzulage informiert.
6. Es wird berücksichtigt, dass steuerliche Begünstigungen in vielen Fällen zeitlich begrenzt sind.
7. Hinter dem niedrigsten effektiven Jahreszins steht nicht immer das günstigste Angebot. Ihr Berater nennt Ihnen sämtliche Nebenkosten der Finanzierung, denn bei der Ermittlung des Effektivzinses müssen Banken nicht alle Nebenkosten mit einbeziehen. So können noch Kosten für die Wertermittlung, Kontoführungsgebühren oder Teilzahlungszuschläge zusätzlich anfallen.
8. Ihr Berater klärt Sie über das Zinsänderungsrisiko auf, das Sie haben, wenn die Zinsfestschreibung nicht für die gesamte Laufzeit gilt. Die langfristige Tragbarkeit der finanziellen Belastung über den Zeitpunkt der Zinsfestschreibung hinaus ist ein entscheidendes Kriterium für sicheres Wohneigentum.
9. Die Gesamtkosten der Finanzierung werden von Ihrem Berater bis zum Ende der Laufzeit nur bis zum Ende der Zinsbindungsfrist dargestellt.
10. Ihr Berater weist auf die sogenannten Bauzeitzinsen hin.
11. Das Finanzierungskonzept ist nachvollziehbar und gibt eine komplette Kostenübersicht über die gesamte Laufzeit. Geben Sie Ihrem Kreditgeber dazu konkrete Vorgaben, die für die Erstellung des Finanzierungsplans für Ihren Berater verbindlich sind: z.B. Darlehenssumme, maximale monatliche Rate usw.
12. Ihr Berater baut eventuell später fällige Geldmittel (z.B. Bausparvertrag, Lebensversicherung) als Sondertilgung in die Finanzplanung ein und ermittelt danach individuell verschiedene Bindungsfristen.
13. Es wird geprüft, ob für das Todesfallrisiko ausreichender Hinterbliebenenschutz besteht.