Was tun bei Insolvenz der Hausbaufirma?

Nach dem deutschen Insolvenzrecht ist ein Unternehmen bei Zahlungsunfähigkeit, drohender Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung insolvent. Auf Antrag wird dann ein Insolvenzverfahren eröffnet und ein Insolvenzverwalter nimmt seine Arbeit auf.

Das Insolvenzrecht zielt dabei vor allem auf den Schutz der Gläubiger ab, deren Forderungen aus der Insolvenzmasse oder im Rahmen der Fortführung des Unternehmens bestmöglich befriedigt werden sollen. Die Kunden des insolventen Unternehmens sind dagegen weniger gut geschützt.

Schwebende Geschäfte - das heißt Verträge, die zum Zeitpunkt der Insolvenz noch nicht vollständig erfüllt sind - verlieren durch die Insolvenz nicht automatisch ihre Gültigkeit. Das gilt auch für Kauf- oder Werkverträge im Zusammenhang mit einem Hausbau. Der Insolvenzverwalter darf über die Zukunft solcher Verträge entscheiden.

1. Er kann die Erfüllung des Vertrages wählen mit allen Rechten und Pflichten.
2. Oder er kann den Vertrag ablehnen, muss aber eine berechtigte Forderung der Gegenseite wegen Nichterfüllung akzeptieren. Sie wird Teil der Insolvenzforderungen.

Ob und in welchem Umfang tatsächlich eine Befriedigung aus der Insolvenzmasse erfolgt, steht auf einem anderen Blatt. Für die Vertragspartner einer insolventen Hausbaufirma bedeuten solche Geschäfte im wahrsten Sinne des Wortes einen Schwebezustand.

Auf jeden Fall wird ein noch laufender Bauvertrag durch die Insolvenz nicht einfach unwirksam. Das gilt auch dann, wenn die Baufirma Leistungen schuldig geblieben ist.

Insolvenz beim Bau mit einem Generalunternehmer/-übernehmer

Vergleichsweise gut stellen sich noch Bauherren, die mit einem Generalübernehmer oder -unternehmer bauen, denn ihnen gehört wenigstens der Baugrund. Wenn der Insolvenzverwalter den Vertrag ablehnt, kann auf eigene Rechnung weitergebaut werden.

Bauherren, die auf eigenem Boden bauen, dürfen nach einem BGH-Urteil sogar im Bauvertrag ein Kündigungsrecht für den Insolvenzfall vereinbaren. Das Warten auf den Insolvenzverwalter erübrigt sich dann. Ansonsten ist eine insolvenzbedingte Kündigung praktisch nicht möglich.

Insolvenz beim Hausbau mit einem Bauträger

Schlecht dran ist, wer mit einem Bauträger baut. Denn die Übertragung des Grund und Bodens findet erst im Zusammenhang mit dem fertigen Haus statt. Solange bleibt der Bauträger Eigentümer. Der Eigentumsanspruch des Käufers wird nur über eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert.

Wird der Bauträger insolvent, fällt das Grundstück inkl. Baustelle in der Regel an eine finanzierende Bank, die über ein entsprechendes Grundpfandrecht als Kreditsicherheit verfügt. Es obliegt dann der Bank zu entscheiden, wie weiter verfahren wird. Als Bauherr sind Sie auf deren Interesse an einer einvernehmlichen Lösung angewiesen - eine unkomfortable Position.

Insolvenz beim Hausbau mit einem Architekten

Das geringste Insolvenzrisiko besteht übrigens bei Architektenhäusern - einfach, weil es hier neben dem Architekten eine Vielzahl an Vertragspartnern gibt. Fällt ein einzelnes Gewerk wegen Insolvenz aus, wirkt sich das nicht so gravierend aus und es ist vergleichsweise einfach möglich, für Ersatzlösungen zu sorgen.

Um es gleich vorwegzunehmen: eine hundertprozentige Sicherheit gegen die Insolvenz einer Hausbaufirma gibt es nicht. Selbst Firmen, die jahrelang am Markt sind und im Vorfeld sorgfältig geprüft wurden, können während des Baus in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten und insolvent werden.

Es gibt aber einige Maßnahmen, mit denen man die eigenen finanziellen Schäden im Fall einer Insolvenz in Grenzen halten kann.

Eine Insolvenz kommt in der Regel nicht von heute auf morgen, sondern zeichnet sich über einen längeren Zeitraum ab. Der Insolvenzantrag wird oft erst zu einem späten Zeitpunkt gestellt, wenn die Zahlungsschwierigkeiten schon massiv geworden sind. Ob für die Hausbaufirma bereits ein Insolvenzantrag besteht, lässt sich auf der amtlichen Website www.insolvenzbekanntmachungen.de in Erfahrung bringen.

Schon einige Zeit vorher gibt es typische Warnzeichen, die darauf hindeuten, dass es bei der Hausbaufirma nicht mehr rund läuft. Sie sollten alarmiert sein wenn:

• es häufiger zu unerklärlichen Bauunterbrechungen kommt;
• die Baustelle einen vernachlässigten Eindruck macht;
• die Beseitigung von Baumängeln hinausgezögert wird;
• Materiallieferungen ausbleiben;
• Subunternehmer ihre Arbeit einstellen;
• die Hausbaufirma Vorauszahlungen verlangt;
• die verantwortlichen Ansprechpartner dort plötzlich nicht mehr zu erreichen sind.

Ein regelmäßiger Besuch der Baustelle und ein kontinuierlicher Kontakt zur Hausbaufirma helfen dabei, solche Warnzeichen frühzeitig zu erkennen. Auch beim schlüsselfertigen Bau sollten Sie sich als Bauherr während der Bauphase um Ihr Projekt kümmern.

Ist die Hausbaufirma tatsächlich insolvent, ist das für einen Bauherrn immer ein sehr unerfreuliches Ereignis. Dennoch sollten Sie nicht in Panik verfallen, sondern kühlen Kopf bewahren. Das heißt, einerseits nicht vorschnell und unüberlegt zu agieren - zum Beispiel auf eigene Rechnung weiterzubauen -, andererseits aber auch zügig zu handeln, um die eigene Position zu festigen und Ansprüche zu sichern.

1. Ein Bausachverständiger sollte den Baustand ermitteln und bestehende Mängel sowie noch erforderliche Restleistungen festhalten.
2. Da davon ausgegangen werden muss, dass der Bau für einige Zeit unterbrochen ist, sollte auch geklärt werden, ob und wie die Baustelle in der Zwischenzeit zu schützen ist, zum Beispiel gegen Witterungseinflüsse.
3. Zeitgleich ist auch unbedingt ein fachkundiger Rechtsanwalt einzuschalten. In der unklaren vertragsrechtlichen Gemengelage im Zusammenhang mit einer Insolvenz ist juristischer Sachverstand dringend notwendig. Kündigungen und Verhandlungen mit dem Insolvenzverwalter sollte man stets dem Anwalt überlassen.

In keinem Fall dürfen noch weitere Zahlungen geleistet werden, mag auch die Baufirma drängen oder Versprechungen machen. Letztere sind in der Regel haltlos und das Geld ist im Zweifel verloren.