Wie gehen Hausbauanbieter mit Sonderwünschen um?

Welche Leistungen im Einzelnen im Hausbau enthalten sind, ergibt sich aus der Bau- oder Leistungsbeschreibung, die Bestandteil des Bauvertrages ist. Längst nicht jede Baubeschreibung ist vollständig, selbst wenn das Haus "schlüsselfertig" übergeben wird. Denn der Begriff ist juristisch nicht eindeutig definiert. So sind nicht selten gewisse Malerarbeiten oder Bodenbeläge noch nicht im schlüsselfertigen Bau enthalten. Wenn diese Arbeiten durch den Hausanbieter mit erledigt werden sollen, sind das Sonderwünsche - sofern sie nicht zur Grundausstattung gehören.

Noch häufiger betreffen Sonderwünsche aber Verwendungen anderer Materialien, Einbauten anderer Einrichtungen oder andere Bauausführungen als im regulären Bauplan oder in der Baubeschreibung vorgesehen. Oder es werden zusätzliche Leistungen zu den in der Baubeschreibung enthaltenen gewünscht.

Vielfach sind Sonderwünsche auch ein Resultat unklarer bzw. interpretationsfähiger Formulierungen in der Baubeschreibung selbst. Innenfensterbänke aus Naturstein sagen noch nichts darüber aus, um welchen Naturstein es sich konkret handeln soll, schon gar nicht lässt sich daraus ein Anspruch auf Marmor herleiten.

Wenn Bauleistungen nicht näher konkretisiert sind, ist der Hausanbieter verpflichtet, den üblichen Standard zu liefern. Was das genau ist, darüber können die Auffassungen naturgemäß auseinandergehen. Gefallen die bei der Bemusterung gezeigten Badfliesen nicht, obwohl sie üblich sind und wird stattdessen eine teurere gewählt, handelt es sich um einen Sonderwunsch, der mit einem Aufpreis verbunden ist.

Die Liste der denkbaren Sonderwünsche ist nahezu unüberschaubar. Hier nur eine kleine beispielhafte Auflistung, die natürlich unvollständig bleiben muss

• zusätzliche Steckdosen, Telefon-, TV- und EDV-Anschlüsse
  
• Lichtglasausschnitte in Türen oder Glastüren statt reiner Holztüren ohne Sicht
  
• zusätzliche Wände und Türen, wo sonst offene Räume vorgesehen sind
  
• bei Fenstern Dreifachverglasung statt standardmäßig Zweifachverglasung
  
• anderes Tür-Holz: z.B. Eiche statt Buche
  
• Fußbodenheizung statt konventioneller Heizkörper
  
• elektrische Rollläden statt handbetriebener
  
• Parkettfußboden anstelle standardmäßig Laminat
  
• Haustür mit zusätzlicher Sicherungstechnik
  
• zusätzlicher Anbau einer Terrasse, Balkons, Erkers oder Wintergartens
  
• zusätzliche Anlage eines Zuwegs, eines Vordachs oder eines Giebels
  
• zusätzliche Trennwand zur Abteilung eines größeren Raums in zwei kleinere

Aus den vorstehenden Erläuterungen wird bereits deutlich, dass eine möglichst detaillierte, präzise und vollständige Baubeschreibung eine wichtige Voraussetzung dafür ist, um Sonderwünsche nicht ausufern zu lassen und auch um genau festzulegen, wo gegenüber den Standardleistungen abgewichen bzw. Zusätzliches geleistet werden soll.

Sonderwünsche finden ihre Grenzen dort, wo die Grundstatik des Baus betroffen ist oder der Bauplan an sich in Frage gestellt wird.

Da Hausanbieter grundsätzlich daran interessiert sind, ihre Häuser zu verkaufen, dürfen Kunden grundsätzlich eine gewisse Offenheit erwarten, was Sonderwünsche betrifft - insbesondere wenn sie noch vor Baubeginn vereinbart werden. Vor allem kleinere Sonderwünsche sind in der Regel kein Problem und in erster Linie eine Preisfrage.

Die Geschäftspolitik des jeweiligen Anbieters spielt auch eine Rolle. Manchmal gibt es sogar Sonderwunsch-Kataloge für Standard-Sonderwünsche. Was ein Hausanbieter an Zusatzleistungen oder Abweichungen vom Standard ohne Mehrkosten zu realisieren bereit ist, ist last but not least auch eine Sache der Verhandlungskunst.

Generell gilt, dass neben den Massivhausanbietern heute auch die meisten Fertighausanbieter bei ihren Häusern bereits standardmäßig eine Vielzahl an Varianten und Abwandlungen möglich machen. Viele individuelle Wünsche können in diesem Rahmen bereits berücksichtigt werden, ohne dass es sich gleich um Sonderwünsche mit Mehrkosten handelt. Dabei kommt es auch auf die Flexibilität und die Leistungs-Bandbreite des einzelnen Anbieters an.

Ein einfaches Beispiel mag das verdeutlichen. Ein Kunde wünscht sich statt der vorgesehenen Standard-Badewanne in seinem Bad eine Whirlpool-Eckwanne.

1. Ein Hausanbieter wird in der Regel gegen entsprechenden Aufpreis für die Extra-Wanne problemlos darauf eingehen, wenn Sie diesen Wunsch in der Hausplanung äußern.
2. Schwieriger wird die Sache, wenn der Sonderwunsch erst während des Baus vorgebracht wird. Dann müssen ggf. Rohre neu verlegt werden, für das Whirl-System ist ein zusätzlicher Elektroanschluss erforderlich, vielleicht sind Trennwände anders zu setzen usw.. Die Mehrkosten dafür können den eigentlichen Wannenpreis deutlich übersteigen und sind vom Kunden zu tragen.

Auch in vertraglicher Hinsicht empfiehlt sich eine frühzeitige Vereinbarung von Sonderwünschen. Leistungen, die ergänzend oder abweichend zur Standard-Baubeschreibung erbracht werden sollen und vor Vertragsabschluss feststehen, gehören stets in den Bauvertrag. Üblicherweise werden die daraus resultierenden Minderleistungen laut Baubeschreibung voll vergütet, während für die vereinbarte Sonderleistung ggf. ein Aufpreis zu zahlen ist.

Sonderwünsche nach Baubeginn sind kompliziert

Sonderwunschbedingte Änderungen nach Vertragsabschluss muss der Hausanbieter dagegen extra bestätigen. Oft werden Minderleistungen dann nicht voll vergütet. Außerdem werden solche nachträglichen Sonderwünsche gerne außerhalb des eigentlichen Bauvertrages im Rahmen von separaten Werkverträgen mit den beauftragten Handwerksfirmen vereinbart. Dort gelten dann u.U. andere Gewährleistungsregelungen oder Zahlungsmodalitäten. Auch sonst sind rechtliche Komplikationen möglich.

Bei solchen selbständigen Sonderwunsch-Verträgen kann es u.a. zu schwierigen Haftungsfragen kommen. Grundsätzlich ist der beauftragte Handwerker in der Haftung für seine Fehler oder Schlechtleistung, aber der Hausanbieter ist im Rahmen seiner Koordinierungspflicht für das Gesamtbauvorhaben nicht gänzlich von der Haftung für den Sonderwunsch befreit, auch wenn er diesen selbst nicht verantwortet und ausführt.

Komplexe Haftungsprobleme entstehen zum Beispiel dann, wenn es durch einen nachträglichen Sonderwunsch zu Bauverzögerungen kommt, durch die das Bauvorhaben insgesamt nicht rechtzeitig fertiggestellt werden kann und deutliche Mehrkosten entstehen.

Wer trägt dann das Kostenrisiko? Der Hausanbieter, der Kunde, der den Sonderwunsch zu vertreten hat, oder der beauftragte Handwerker?

Die Rechtslage ist alles andere als eindeutig - es kommt auf die vertraglichen Regelungen, Zusammenhänge und Umstände des Einzelfalls an. Vielfach landen solche Fälle vor Gericht. Einen Rechtsstreit parallel zum Hausbau wünscht sich kein Bauwilliger. Auch das spricht dafür, Sonderwünsche frühzeitig im Rahmen des Bauvertrages zu vereinbaren. Er bietet sozusagen ein "Rundum-Sorglos-Paket". Hier hat der Hausanbieter zweifelsfrei für die Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten einzustehen.