Immobilienmakler beim Hausbau oder -kauf

Ein Immobilienmakler ist ein Gewerbetreibender, dessen Tätigkeit im Nachweis oder in der Vermittlung von Immobilien zum Kauf oder zur Miete besteht. Dafür erhält er eine Maklerprovision (Courtage) als Vergütung.

Die Berufsbezeichnung Immobilienmakler ist nicht gesetzlich geschützt, auch der Nachweis einer fachspezifischen Ausbildung wird nicht gefordert. Wer in Deutschland als Immobilienmakler tätig sein will, benötigt lediglich eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO. Als Voraussetzungen für die Gewerbeerlaubnis für einen Makler wird folgendes verlangt:

1. Persönliche Zuverlässigkeit - bedingt ein einwandfreies polizeiliches Führungszeugnis mit Straffreiheit in den letzten fünf Jahren
2. Geordnete Vermögensverhältnisse - setzten voraus, dass weder ein Insolvenzverfahren läuft, noch Zwangsvollstreckungen stattgefunden haben oder drohen

Seit dem 1. August 2018 gilt für Immobilienmakler die Pflicht zur regelmäßigen Weiterbildung (20 Zeitstunden binnen drei Jahren). Eine spezielle Berufsausbildung zum Immobilienmakler existiert nicht. Für Makler relevantes Wissen wird aber im Rahmen der Ausbildung zum Immobilienkaufmann/-kauffrau vermittelt.

Ein Makler übernimmt bei der Suche nach Immobilien und bei der Anbahnung von Kaufverträgen eine ganze Reihe an Aufgaben. Hier die wichtigsten im Überblick:

• Systematische Suche nach Häusern oder Grundstücken nach Kundenanforderung
• Vermittlung und Organisation von Besichtigungsterminen
• Beratung bei Kaufverhandlungen und Kaufvertragsgestaltung, allerdings keine Rechtsberatung
• Vermittlung von Experten
• Beratung zur Beurteilung und Bewertung in Frage kommender Immobilien
• Unterstützung bei der Vorbereitung des Notartermins
• Begleitung des Vertragsabschlusses
• Übergabe der Immobilie
• ggf. Betreuung nach der Immobilien-Transaktion

Der Allgemeinauftrag ist die unverbindlichste Form der Beauftragung, beim (qualifizierten) Alleinauftrag findet dagegen eine starke Maklerbindung statt, der Makler hat hier allerdings auch den größten Anreiz, aktiv tätig zu werden. Welche Form der Beauftragung gewählt werden sollte, ist immer eine Abwägungsfrage.

Für seine Bemühungen erhält der Immobilienmakler eine Maklerprovision oder Courtage als Vergütung. Rechtsgrundlage bildet § 652 BGB (Mäklerlohn). Die Vergütung ist aber nur fällig, wenn der Kaufvertrag auch tatsächlich zustande kommt. Ansonsten fallen für die Beauftragung eines Maklers keine weiteren Kosten an. Eine Ausnahme gilt lediglich, wenn mit dem Makler ausdrücklich ein Aufwendungsersatz vereinbart wird. Dieser ist auch dann zu zahlen, wenn es nicht zum Vertrag kommt. In der Praxis wird von dieser Ausnahme aber nur selten Gebrauch gemacht.

Eine gesetzliche Regelung zur Höhe der Maklerprovision existiert nicht. Es gibt aber Usancen, die je nach Bundesland etwas unterschiedlich sind. Die Provision wird generell als Prozentsatz auf den Kaufpreis berechnet. Bei privaten Immobilien-Transaktionen bewegt sich die Vergütung je nach Bundesland in einer Bandbreite von 5,95 Prozent bis 7,14 Prozent (jeweils inkl. Umsatzsteuer). Auch bei der Frage, wer die Provision zahlen muss, bestehen länderabhängig unterschiedliche Gebräuche. Entweder wird die Provision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt (überwiegend hälftig) oder der Käufer zahlt sie alleine.

Wie gesagt - es handelt sich um Usancen. Letztlich ist die Höhe der Maklerprovision Vereinbarungssache - genauso wie die Frage, wer die Provision in welchem Umfang zahlen muss.

Gilt ein Bestellerprinzip bei Immobilienkäufen?

Anders als bei Mietverträgen ist bei Immobilienkäufen die Anwendung des Bestellerprinzips bislang nicht zwingend, obwohl es entsprechende Überlegungen gibt. Bestellerprinzip heißt, dass derjenige den Makler bezahlen muss, der ihn beauftragt hat.

Wenn Sie den Makler mit der Suche nach einem Haus oder einem Grundstück beauftragen, werden Sie vermutlich die Provision selbst zahlen müssen. Denn dass ein Verkäufer zur Übernahme oder Beteiligung an der Courtage bereit ist, ist eher unwahrscheinlich. Umgekehrt müssen Sie damit rechnen, dass Sie zumindest einen Teil der Provision zu bezahlen haben, falls die Gegenseite einen Makler beauftragt hat, wenn Sie zum Zuge kommen wollen.

Für Kaufinteressenten kann ein Makler in folgenden Fällen einen Mehrwert bieten:

• Sie verfügen über kein eigenes Immobilien-Know-How
• Es steht nicht ausreichend Zeit zur Verfügung, um selbst auf die Suche zu gehen
• Sie möchten sich nicht mit der aufwändigen Suche belasten
• Es fehlt an eigenen Marktkenntnissen, zum Beispiel weil eine Immobilie in einer fremden Stadt gesucht wird
• Sie wollen zusätzliche Sicherheit, ob das Haus oder das Grundstück seinen Preis auch wert ist
• Es wird nach speziellen Immobilien gesucht, die nicht häufig im Angebot sind

Ob diese Makler-Vorteile die Courtage aufwiegen, muss jeder Kaufinteressent für sich bewerten. Dass der Makler seriös ist und über Expertise verfügt, sind wesentliche Voraussetzungen dafür, damit sich eine Beauftragung lohnt.

Die Maklerbranche steht nicht immer in bestem Ruf. Das liegt daran, dass Immobilienmakler keine gesetzlich geschützte Berufsbezeichnung ist und sich angesichts der überschaubaren Anforderungen nicht nur einige Schwarze Schafe in diesem Geschäft tummeln, sondern auch mancher, der selbst wenig Immobilien-Know How mitbringt.

Es gibt auch einige typische Tricks, die immer wieder angewandt werden, um schnell und sicher an eine Maklerprovision zu kommen:

Einen guten Makler zu erkennen, ist gar nicht so schwer. Diese 10 Indizien verweisen auf einen zuverlässigen und ehrlichen Makler:

1. Referenzen: je mehr Referenzen ein Immobilienmakler für erfolgreiche Vermittlungen vorweisen kann, umso besser. Einem Makler, der in dieser Hinsicht blank ist, wird man nicht viel zutrauen.
2. Regionale Ausrichtung: Makler, die ortsansässig und nur im lokalen Umfeld tätig sind, haben oft bessere Marktkenntnisse und sind vor Ort tiefer vernetzt als überregionale Vermittler. Das kann sich vorteilhaft auf die Vermittlungschancen auswirken.
3. Dauer der Makler-Tätigkeit: bei einem Makler, der bereits etliche Jahre am Markt tätig ist, darf vermutet werden, dass er über Erfahrung verfügt und sein Geschäft versteht. Nur wer schon viele Immobilien erfolgreich vermitteln konnte, hält sich auf Dauer.
4. Nachgewiesene Qualifikationen: eine Qualifikation als Immobilienkaufmann/-kaufrau, vergleichbare Ausbildungen und Studiengänge belegen fachliches Expertenwissen in Sachen Immobilien und Vermittlung.
5. Mitgliedschaften/Zertifizierungen: gute Makler sind Mitglieder in einschlägigen Berufsverbänden (RDM - Ring Deutscher Makler, IVD - Immobilienverband Deutschland) und/oder verfügen über Zertifizierungen, zum Beispiel die Makler-Zertifizierung nach DIN EN 15733.
6. Information und Transparenz: ein guter Makler sollte sich offen zeigen, Fragen vollständig, verständlich und nachvollziehbar beantworten sowie um Aufklärung bemüht sein.
7. Qualität und Umfang der Beratung: die Beratung durch den Makler sollte hinsichtlich der bautechnischen, rechtlichen und finanziellen Aspekte einen fundierten Eindruck machen und keine Lücken lassen. Vor allem sollte sie ohne Zeitdruck stattfinden.
8. Haftpflichtversicherung: eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ist für Makler nur dann Pflicht, wenn sie auch als Immobilienverwalter tätig sind. Dennoch sollte ein Immobilienmakler über einen solchen Haftpflichtschutz verfügen, denn Vermögensschäden durch Fehlberatung sind keinesfalls ausgeschlossen.
9. Reporting: ein guter Makler sollte von sich aus regelmäßig Rechenschaft über erfolgte Aktivitäten und den Stand seiner Bemühungen ablegen, ohne dazu aufgefordert werden zu müssen.
10. Persönlicher Eindruck: last but not least zählt immer das berühmte Bauchgefühl. Eine Makler-Beauftragung ist Vertrauenssache - gerade beim Alleinauftrag. Da sollte die persönliche Chemie stimmen. Am besten erfahren Sie dies im direkten Gespräch.