Ein Haus von einem Architekten planen lassen

Rund 75 Prozent der Neubauten für private Wohnzwecke werden heute "schlüsselfertig" über Bauträger, Fertighaus- oder Massivhaus-Anbieter erworben. Der Erwerber ist dabei mehr Käufer als Bauherr im eigentlichen Sinn. Das individuell geplante Architektenhaus ist fast zur Ausnahme geworden. Das mag daran liegen, dass Bauen mit Architekten als vergleichsweise teuer gilt. Dem steht die Möglichkeit gegenüber, ein Haus zu erhalten, das tatsächlich ein echtes Unikat darstellt und ganz auf den Bauherrn zugeschnitten ist.

Natürlich müssen auch bei anderen Hausangeboten Architektenleistungen bezahlt werden. Die Kosten dafür sind aber nicht so offensichtlich.

Wer darf sich Architekt nennen?

Architekten gehören wie Ärzte, Rechtsanwälte oder Steuerberater zu den sogenannten freien Berufen. Um Architekt zu werden, wird in Deutschland in der Regel ein Architekturstudium benötigt. Eine Ausbildung über den zweiten Bildungsweg ist unter bestimmten Bedingungen möglich. Das Studium ist als Bachelor-Studiengang bzw. als konsekutives Bachelor-Master-Studium angelegt. Der Bachelor alleine reicht bei einigen Architektenkammern nicht als berufsqualifizierender Abschluss aus.

Um die Berufsbezeichnung "Architekt" führen zu dürfen, muss man in der Architektenliste einer Architektenkammer eingetragen sein, die es in jedem Bundesland gibt. Neben dem erfolgreichen Studienabschluss wird üblicherweise eine mindestens zweijährige Berufserfahrung verlangt. Die Zugangsvoraussetzungen im Detail regeln Architektengesetze der Länder und die jeweiligen Kammer-Satzungen. Die Kammer-Zulassung ist de facto Bedingung, um selbständig als Architekt arbeiten zu können. Bauherren können aufgrund der Zulassungs-Regeln darauf vertrauen, dass ein beauftragter Architekt über das erforderliche theoretische und praktische Know How verfügt.

Die Aufgaben des Architekten ergeben sich konkret aus der vereinbarten Zusammenarbeit. Im Kern handelt es sich um eine Planungs- und Überwachungsleistung. Nach der "Honorarordnung für Architekten und Ingenieure" (HOAI) werden bei Architektenleistungen insgesamt neun mögliche Leistungsphasen unterschieden:

1. In der ersten Leistungsphase ermittelt der Architekt die Vorstellungen des Häuslebauers in puncto Bauqualität, Nutzungsanforderungen sowie den finanziellen Rahmen. Anschließend berät der Architekt zum gesamten Leistungsbedarf sowie welche Fachplaner - dazu gehören Statiker, Denkmalschützer, Geologen etc. - miteinbezogen werden können.
   
2. Die ermittelten Grundlagen werden in der zweiten Leistungsphase analysiert und in einem Zielkatalog zusammengefasst. Es entstehen erste Planskizzen des Hauses sowie eine alternative Lösung. Es werden zudem erste Verhandlungen mit den Behörden aufgenommen.
   
3. Die Entwurfsplanung ist der dritte Schritt: Hier erfolgt die Durcharbeitung des Konzepts. Die Vorstellungen der Bauherren in puncto Funktion und Gestalt des Hauses werden vom Architekten in einen Entwurf verarbeitet.
   
4. In der vierten Leistungsphase werden die Entwurfsunterlagen aufgearbeitet und gegebenenfalls ergänzt. Nachdem die Bauherren diese unterschrieben haben, kann der Architekt die erforderlichen Genehmigungen von den Behörden einholen.
   
5. Bereits in der fünften Leistungsphase beginnen die Vorbereitungen auf die Bauausführung. Die wichtigsten Formalitäten sind zu diesem Zeitpunkt erledigt. Der Architekt konkretisiert nun die Resultate der Leistungsphase drei und vier. Diese wird zeichnerisch bis ins kleinste Baudetail dargestellt und gegebenenfalls ergänzt.
   
6. Mithilfe der detaillierten Planungen wird nun mit der Ausschreibung der Bauleistung begonnen. Der Architekt ermittelt dazu, welches Material und welche Bauleistungen benötigt werden. Nur mit einer genauen Ermittlung kann eine ebenso genaue Leistungsbeschreibung erstellt werden, die mit allen am Bau Beteiligten abgestimmt wird.
   
7. Als nächste verschickt der Architekt die Leistungsverzeichnisse an Handwerker und Baufirmen. Die Angebote werden eingeholt und nach bestem Fachwissen besprochen. Zusammen mit den Bauherren erfolgt die Auswertung und Entscheidung zur Vergabe der Leistungen.
   
8. Die eigentliche Bauphase beginnt erst in der achten Leistungsphase. Als Bauleiter sorgt der Architekt für die korrekte Ausführung, Koordination und Sicherheit auf der Baustelle.
   
9. In der letzten Leistungsphase findet eine Objektbegehung vor Ablauf der Gewährleistungsansprüche statt, um etwaige Mängel festzustellen.

In diesem Rahmen hält er ständigen Kontakt zu anderen Dienstleistern beim Bau und führt eine laufende Qualitäts- und Kostenkontrolle durch. Außerdem ist der Architekt Sachwalter der Interessen des Bauherrn. Er hat die Aufgabe, diesen zu beraten, auf wichtige Sachverhalte hinzuweisen und über baurechtliche Gesichtspunkte aufzuklären.

Häufig ist im Architektenvertrag eine Vollbeauftragung vorgesehen. Die Leistungen des Architekten umfassen dann mindestens die ersten acht der zuvor genannten Leistungsphasen, ggf. auch die Objektbetreuung nach Fertigstellung. Manche Architekten betreuen ihre Projekte nur bis zur Genehmigung (Leistungsphasen 1 bis 4), während andere sich auf das "Danach" spezialisiert haben. Für die eigenen vier Wände ist die Vollbeauftragung eher die Regel.

Es gibt keine besonderen Formvorschriften für die Vertragsgestaltung. Zum Beispiel ist ein schriftlicher Vertrag nicht zwingend, aber aus Nachweisgründen sehr zu empfehlen. Rechtlich gesehen handelt es sich um einen Werkvertrag nach den Vorgaben der §§ 631ff. BGB. Bezüglich der Vergütung dient die HOAI als Basis.

Auch inhaltlich besteht weitgehende Gestaltungsfreiheit. Ein Architektenvertrag kann im Prinzip frei verhandelt werden, oft kommen Vertragsmuster zum Einsatz. Die Regelungen werden naturgemäß wesentlich dadurch bestimmt, in welchem Umfang der Architekt Aufgaben übernehmen soll. Ein Architektenvertrag sollte zunächst die Vertragsziele genau festlegen und konkrete Vorgaben (Raumprogramm, Gestaltung, Budgetrahmen, Termine usw.) enthalten.

Es ist grundsätzlich möglich, die einzelnen Leistungs-Bausteine als eigenständige Verträge zu gestalten und unterschiedlich zu beauftragen. Es können auch noch weitere Leistungen vereinbart werden (z.B. Garten- und Landschaftsgestaltung). Darüber hinaus enthält ein Architektenvertrag üblicherweise Verpflichtungserklärungen beider Seiten, weitere Vereinbarungen (Nebenkosten, Zahlungen, Rechnungsstellung, Kündigungsmöglichkeiten, Haftung) und allgemeine vertragliche Regelungen (Gerichtsstand usw.).

Architekten sind grundsätzlich für ihr "Werk" in der Haftung. Sie sind verpflichtet, die vertraglich vereinbarten Leistungen ordnungsgemäß zu erbringen. Kommt es zu Mängeln, die sie zu vertreten haben, müssen sie dafür gerade stehen. Das gilt auch für Mängel, die sich erst nach Bau-Fertigstellung zeigen. Die dafür gesetzlich vorgesehene reguläre Gewährleistungsfrist beträgt fünf Jahre (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB) nach Abnahme des Bauwerks.

Die Architekten-Haftung beschränkt sich auf Fehler im Rahmen der Planung und Bauüberwachung. Er ist dagegen nicht für Fehler verantwortlich, die beim Bau beauftragten Firmen unterlaufen - es sei denn, er hätte sie bei ordnungsgemäßer Bauüberwachung erkennen müssen. Baufirmen haften ihren Auftraggebern gegenüber für ihr jeweiliges Gewerk ebenfalls bis zu fünf Jahre. Auftraggeber kann je nach vertraglichem Konstrukt der Bauherr oder der Architekt selbst sein. In Abhängigkeit von der jeweiligen Fallkonstellation und bei umfassender Überwachungsfunktion kann der Architekt auf einem solchen "Umweg" auch länger in der Haftung sein. Er wird dann womöglich erst nach zehn Jahren - nach dem Ende der Gewährleistungsfrist der Baufirma - von der Haftung befreit.

Architekten sind bei der Vergütung an die HOAI gebunden. Die Höhe des Honorars hängt dabei von verschiedenen Faktoren ab:

• Umfang der Leistungen: diese gliedern sich mit festgelegten Prozentanteilen nach den einzelnen beauftragten Leistungsphasen
• Baukosten: dabei handelt es sich um Kosten für die Errichtung des Bauwerks inkl. der Baumaterialien (nicht für das Grundstück). Sie dienen als Bezugsgrundlage
• Komplexität des Bauwerks: Standard-Häuser sind vergleichsweise einfach in der Planung, "ausgefallene" Häuser dagegen nicht
• Vereinbarung: in der HOAI gibt es Mindestsätze und Höchstsätze. In diesem Rahmen kann die Vergütung individuell vereinbart werden

Es ist üblich, Honorare nach Abschluss von einzelnen Leistungsphasen in Teilzahlungen abzurechnen und über die Gesamtleistung eine Schlussrechnung zu erstellen. Für Architekten-Honorare werden überschlägig etwa zehn bis fünfzehn Prozent der zugrunde gelegten Baukosten angesetzt.

Bei Baukosten in Höhe von 300.000 Euro wäre also mit einer Bandbreite von 30.000 bis 45.000 Euro zu rechnen. Das ist ein hoher Betrag. Dabei ist allerdings auch zu berücksichtigen, dass ein Architekt erhebliche Baukosten sparen kann. Grundsätzlich ist es möglich, das Architektenhonorar durch Leistungsbegrenzung zu reduzieren. Das setzt allerdings voraus, dass man in der Lage ist, die entsprechenden Aufgaben auch selbst zu verantworten.

Durch die "amtlichen" Zulassungsvoraussetzungen haben Sie bereits eine gewisse Sicherheit, dass ein Architekt etwas von seinem Fach versteht. Dennoch ist damit noch nicht automatisch eine gute Zusammenarbeit gewährleistet. Viele Architekten haben außerdem ihre Spezialgebiete und Schwerpunkte, die nicht zwangsläufig zum Vorhaben passen müssen.

Ein guter Architekt sollte Ihnen

• bereits erfolgreich realisierte Referenz-Objekte und -Projekte zeigen können;
• offen für Ihre Wünsche und Vorstellungen sein;
• nichts aufdrängen wollen;
• eine offene und faire Kommunikation pflegen;
• Fragen klar und verständlich beantworten;
• über weitere relevante Sachverhalte wie Bauförderung Bescheid wissen;
• sich - auch in puncto Vergütung - verhandlungsbereit zeigen.

Die Beziehung zum Architekten ist last but not least eine Vertrauenssache und eine Frage der "Chemie". Ob die stimmt, lässt sich in der Regel nur im unmittelbaren Gespräch feststellen. Das persönliche Erstgespräch beim Architekten entscheidet meist schon darüber, ob eine Zusammenarbeit möglich ist.

Die eigene Beauftragung eines Architekten ist nicht zwingend notwendig, um den Traum von den eigenen vier Wänden wahr werden zu lassen. Wer sein Haus vom Bauträger erwirbt, einen Fertighausanbieter oder einen System-Anbieter von Massivhäusern nutzt, kauft automatisch auch eine Architektenleistung ein, die bereits im Vorfeld erbracht wurde. Dabei muss nicht auf individuelle Gestaltungen verzichtet werden.

Selbst bei einem individuell geplanten Haus ist die Einschaltung eines Architekten keine Pflicht. Allerdings wird es Laien ohne entsprechende Kenntnisse und Qualifikationen sicher nicht gelingen, ein Haus "in Eigenregie" zu planen, die erforderlichen Genehmigungen zu erhalten und das Projekt zu realisieren. De facto ist der Architekt in solchen Fällen unverzichtbar. In vielen Bundesländern verfügen zum Beispiel nur Architekten und Bauingenieure über die sogenannte Bauvorlageberechtigung - die Berechtigung, Bauanträge zu stellen.