Mehrfamilienhaus bauen: Kosten und Preise

Mit welchen Baukosten bei einem Mehrfamilienhaus Sie rechnen sollten, hängt zunächst von derAnzahl der Wohnungen und damit von der Gesamtfläche und den Wohnflächen der einzelnen Wohneinheiten Ihrer Vermietungsimmobilie ab, aber auch die Qualität der Ausstattung spielt eine entscheidende Rolle. Zwar steigen mit einem hochwertigeren Innenausbau Preise und Kosten eines Mehrfamilienhauses, allerdings lassen sich dementsprechend auch zeitnah höhere Mieteinnahmen und damit Rendite erwirtschaften – es lohnt sich also durchaus, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus bauen, Preise unter diesem Gesichtspunkt gegenüberzustellen.

Grundsätzlich lohnt es sich, einen Haushersteller mit Full-Service-Angebot zu beauftragen, um den gesamten Bau inklusive aller koordinativen und administrativen Aufgaben aus einer Hand zu erhalten. Denn perspektivisch sparen Sie so bei den Baukosten eines Mehrfamilienhauses, da Verzögerungen größtmöglich ausgeschlossen und, wie generell bei einem Mehrfamilienhaus als Fertighaus, Preise garantiert eingehalten werden.

Bei unserem Berechnungsbeispiel gehen wir davon aus, dass Sie ein mittelpreisiges Mehrfamilienhaus bauen mit 12 Wohnungen, um Kosten und Preise darzustellen. Hierbei legen wir bei 4 Etagen eine Gesamtfläche von 1200 Quadratmetern (2.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für schlüsselfertige Übergabe) mit Keller als Stauraum im Ulmer Stadtteil Eselsberg in Baden-Württemberg zugrunde.

Darüber hinaus gehen wir von zusätzlichen Kosten beim Mehrfamilienhaus für ein Baugrundstück von 900 Quadratmeter (Bodenrichtwert in 89075 Ulm, Ortsteil Eselsberg:510 Euro/qm), etwa 20 % des Mehrfamilienhaus-Preises an Baunebenkosten und ca. 1.000 Euro pro Quadratmeter Grundfläche für die Unterkellerung an, plus Außenanlage und sonstige Posten.

Aktuell zeichnet sich eine aussichtsreiche Entwicklung bei den Preisen für Mehrfamilienhäuser ab. Wollte man in den vergangenen Jahren ein Mehrfamilienhaus bauen, sah man sich Kosten-Steigerungen noch bis 2022 gegenüber. Dieser Umstand brachte aber einen starken Einbruch der Baunachfrage in den letzten beiden Jahren mit sich. Der massive Nachfragerückgang wiederum begründet aktuell einen Rückgang bei den Kosten für den Bau eines Mehrfamilienhauses.

Zudem hat die Corona-Pandemie mittlerweile keine nennenswerten Auswirkungen mehr auf Lieferketten, und auch die Folgen der Energiekrise regeln sich zunehmend. So besteht aktuell kein Mangel an Baumaterialien mehr, die auch wieder günstiger produziert und transportiert werden können. All diese Faktoren begünstigen zur Zeit eine vorteilhafte Lage bei den Kosten für einen Mehrfamilienhaus-Neubau. Gleiches gilt für die gegenwärtig stabile Inflation und sinkenden Bauzinsen.

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus bauen, können Sie die Kosten bei späterer Vermietung teilweise steuerlich veranschlagen. Unter anderem sind die Notargebühren, die Aufwendungen für den Eintrag in das Grundbuch und die Grunderwerbsteuer, eventuell anfallende Maklergebühren sowie Begutachtungskosten steuerlich absetzbar.

Lineare Absetzung von Mehrfamilienhaus-Kosten

Weiterer Vorteil: Die eigentlichen Baukosten eines vermieteten Mehrfamilienhauses können Sie über den Zeitraum mehrerer Jahre in der Steuererklärung abschreiben (§ 7 Abs. 4 EStG). Diese sogenannte lineare Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, beträgt für zur Vermietung genutzte Mehrfamilienhäuser bei Fertigstellung seit 2023 jährlich 3 % der Baukosten. Allerdings sind alle unter Werbungskosten fallenden Ausgaben nicht absetzbar, da sie laut Einkommenssteuergesetz der Sicherung Ihrer Mieteinnahmen dienen und nicht als zusätzliche Baukosten Ihres Mehrfamilienhauses angerechnet werden können.

Neubau Mehrfamilienhaus: Kosten mit degressiver AfA senken

Im August des letzten Jahres hatte das Bundeskabinett das Wachstumschancengesetz verabschiedet. Dieses Gesetz sieht vor, die Baukosten für ein Mehrfamilienhaus, dessen Wohneinheiten zur Vermietung genutzt werden sollen, durch eine befristete zusätzliche degressive Abschreibung auf Abnutzung (AfA) zu reduzieren.

Diese Norm wird zur Zeit umgesetzt, da der Bundesrat erst im März 2024 einem Kompromissvorschlag durch einen Vermittlungsausschuss zugestimmt hat. Wer für einen Mehrfamilienhaus-Neubau die Kosten noch umfangreicher steuerlich geltend machen möchte, hat hierfür in diesem Jahr also gute Chancen.

Im Detail bedeutet die degressive Abschreibung für neu gebaute Wohngebäude (Baubeginn 1. Oktober 2023 bis 30. September 2029):

• Abschreibung von 5 % der Baukosten Ihres Mehrfamilienhauses im ersten Jahr, in den darauffolgenden Jahren jeweils 5 % des Restwertes
• Wechsel zur linearen AfA erlaubt
• Keine Obergrenzen bei den Baukosten für Ihr Mehrfamilienhaus
• Kombinierbar mit der Sonderabschreibung für klimafreundliche Neubauten: damit wären bis zu 10 % der Kosten Ihres Mehrfamilienhauses jährlich von der Steuer abzugsfähig.
• Ab Effizienzstandard 55
• Beispielrechnung: Bei 1.500.000 Euro als Mehrfamilienhaus-Neubau-Kosten lassen sich im ersten Jahr 75.000 Euro (5 % von 1.500.000 Euro) abschreiben, im zweiten Jahr 71.250 Euro (5 % von 1.425.000 Euro Restwert), analog in den folgenden Jahren.

Auch beim Bau eines Mehrfamilienhauses sind die Kosten durch staatliche Förderprogramme ausgleichbar. So ist unter anderem seit Februar 2024 wieder die Antragstellung für den KfW-Kredit Klimafreundlicher Neubau möglich. Mit diesem zinsvergünstigten Darlehen lassen sich die gesamten Baukosten für ein Mehrfamilienhaus drücken, sofern dieses den Standards eines Effizienzhauses 40 entspricht, ein höheres Darlehen ist bei Zertifizierung als Nachhaltiges Gebäude (QNG) erhältlich.

Des Weiteren ist als neue Fördermöglichkeit das Programm Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (KNN) am 1. Oktober 2024 gestartet, mit welchem insbesondere im preiswerten Bereich die Investitions-Kosten für ein Mehrfamilienhaus ebenfalls über Zinsverbilligungen gesenkt werden sollen. Förderfähig ist unter anderem der Neubau von Mehrfamilienhäusern in Effizienzhausstufe 55 mit kleinen bis mittelgroßen Wohnungen – Stichwort Flächeneffizienz –, beispielsweise für Singles, Alleinerziehende oder Ältere. Zudem setzt dieser Förderkredit voraus, dass weder fossile Energieträger noch Biomasse (also auch keine Holzpellets) für die Heizung verwendet werden. Die Obergrenzen für CO2-Emissionen werden hierbei für den gesamten Lebenszyklus des Mehrfamilienhauses bewertet.

Anfang Juli 2024 hatte der Haushaltsausschuss des Bundestags entsprechende Gelder zur Förderung der Kosten eines Mehrfamilienhauses im günstigen Segment freigegeben. In der dazugehörigen Pressemitteilung des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen vom 4. Juli 2024 heißt es: "Die Konditionen bei KNN entsprechen den Rückmeldungen aus der Branche, keinen EH40-Standard als Muss-Kriterium für die Energieeffizienz festzuschreiben, sondern den ganzen Lebenszyklus eines Gebäudes".

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